Обзор рынка недвижимости Киева: итоги октября 2008 года
Индекс стоимости жилья в октябре 2008 года: 2798$/кв. м. (-1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -1,8% в месяц ( -1,1% ).
Индекс доходности: +0,4 банк/деп. ( -0,5 банк/деп.)
Октябрь 2008 года войдет в историю рынка недвижимости как один из самых сложных периодов. Резкие колебания курсов валют, запреты на выдачу ипотечных кредитов и досрочное закрытие депозитных вкладов, пессимистические прогнозы и ожидания в значительной мере блокировали рынок. Сложившиеся обстоятельства продавцы и покупатели нередко трактовали как форс-мажорные, разрывали достигнутые ранее договоренности или переносили сроки их выполнения.
Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: по предварительным данным, сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре.
Однако в условиях финансовой и политической нестабильности это не привело к всеобщему обвалу цен.
Инерция рынка недвижимости очень высока, и для изменения тенденций необходимо значительное время. В большинстве сегментов рынка усредненные цены предложений снижались достаточно плавно - в пределах 2% в месяц.
Констатируя плавное снижение усредненных цен, считаем необходимым отметить два очень важных фактора:
- продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15 и более процентов).
- увеличилось количество объектов, цены на которые существенно ниже средних. Подобные объекты и раньше присутствовали в базах данных, но на проверку, как правило, оказывались «неактуальными». Теперь практически в каждом сегменте рынка можно найти квартиры по реальным ценам. И покупатели ориентируются именно на них.
Можно говорить о том, что изменился общий настрой участников рынка. Продавцы не торопятся снижать цены, если не видят альтернативы для размещения вырученных средств. Так как не произошло обещанного обвала банковской системы и конец света пока не состоялся, панические настроения постепенно трансформируются в конструктивный подход к будущему своих сбережений. Для многих стало очевидно, что недвижимость уже не быстро ликвидный актив, а скорее замороженные средства, которые быстро тают.
При этом немало потенциальных покупателей на практике убедилось, что ждать обвала цен в условиях финансовой нестабильности весьма рискованно. После майского проседания доллара люди поспешили перевести значительную часть накоплений в гривны и разместили их на депозитных счетах.
Выход – обращаться к профессионалам, которые умеют решать проблемы, находя тот компромисс, который выводит ситуацию из тупика, предлагая решение, а не ступор на фиксированной цене. Рынок - это движение, изменение условий и качества жизни во всех случаях. Деньги должны работать, а не «замерзать». Сфера финансовых инвестиций всегда была рискованной. Квартиры, приобретенные с целью перепродажи, даже учитывая снижение цен, дали хороший (космический) прирост в цене! Попытки выжидать могут окончиться весьма печально, объект финансовой инвестиции может превратиться в объект жилья, очень, мягко говоря, среднего уровня. А в случае продажи – покупки, происходит просто обмен и сумма денег здесь вообще не при чем!
Разнобой в ценах сейчас очень значителен. Рынок адаптируется к новым реалиям.
Приходит понимание того, что основным игроком рынка становится не тот, кто хочет заработать на недвижимости, а тот, кто хочет изменить качество и улучшить условия жизни.
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в таблице.
|
Янв.
2008
|
Февр. 2008 |
Март
2008
|
Апр. 2008 |
Май
2008
|
Июнь 2008 |
Июль 2008 |
Авг. 2008 |
Сент. 2008 |
Окт. 2008 |
|
Средняя цена продажи |
2826 $/м2
|
2868
$/м2
|
2983 $/м2
|
3161 $/м2
|
3109
$/м2
|
3229 $/м2
|
3102 $/м2
|
3165 $/м2
|
3195 $/м2
|
2859 $/м2
|
|
Средняя цена предложения
проданных квартир
|
2860 $/м2
|
2897
$/м2
|
3028 $/м2
|
3196 $/м2
|
3152 $/м2
|
3265 $/м2
|
3136 $/м2
|
3219 $/м2
|
3256 $/м2
|
2988 $/м2
|
|
Средний размер
торга
|
-1,2% |
-1,0% |
-1,5% |
-1,1% |
-1,4% |
-1,1% |
-1,1% |
-1,7% |
-1,9% |
-4,5% |
|
Средняя цена предложения
аналогичных квартир
|
2941 $/м2
|
2932
$/м2
|
3216 $/м2
|
3286 $/м2
|
3274 $/м2
|
3472 $/м2
|
3235 $/м2
|
3378 $/м2
|
3381 $/м2
|
3169 $/м2
|
|
Отличие цены продажи
от цены предложения аналогичных квартир
|
-3,9%
|
-2,2%
|
-7,2%
|
-3,8%
|
-5,0%
|
-7,0%
|
-4,1%
|
-6,3%
|
-5,5%
|
-9,8%
|
% сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки |
62%
|
48%
|
39%
|
36%
|
44%
|
41%
|
45%
|
47%
|
53%
|
43%
|
Приведенную статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.
В октябре снизился удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки. По причине форс-мажора иногда приходилось продлевать и даже расторгать без штрафных санкций заключенные ранее договоры задатка.
По сравнению с сентябрем, средние цены продажи снизились с 3195 до 2859 долларов за квадратный метр (или на 10,5%). Разница между ценой компьютерной оценки квартир (конкретного сегмента рынка) и реальной ценой продажи за месяц увеличилась с 5,5% до 9,8%. Средняя величина торга выросла с 1,9% до 4,5%.
В определенной мере, эти цифры позволяют анализировать происходящие процессы.
В октябре продажи сдвинулись в сторону более дешевых сегментов рынка, а также резко увеличился процент квартир, требующих серьезного ремонта. Очевидно, покупатели планируют сэкономить на ремонте, выполняя его самостоятельно или привлекая рабочих, вынужденных сейчас снижать свои расценки.
Изменение усредненных цен предложений по типам жилья приведены на графиках.
По нашим данным, в октябре усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 1,3%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,3%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 1,9%;
- в многокомнатных квартирах увеличилась на 1,6%.
Более детально изменения усредненных цен предложений по районам Киева приведены в таблице ниже.
Район |
2008 год |
Однокомнатные |
Двухкомнатные |
Трехкомнатные |
|||
|
Цена
в $ за м2
|
Изменение
в %
|
Цена
в $ за м2
|
Изменение
в %
|
Цена
в $ за м2
|
Изменение
в %
|
||
Голосеевский |
сентябрь |
3654 |
- 1.78 |
3848 |
+ 0.26 |
3586 |
- 5.08 |
октябрь |
3589 |
3858 |
3404 |
||||
Дарницкий |
сентябрь |
3063 |
- 1.93 |
2836 |
- 1.94 |
2549 |
- 1.65 |
октябрь |
3004 |
2781 |
2507 |
||||
Деснянский |
сентябрь |
3041 |
- 0.85 |
2760 |
- 0.76 |
2495 |
- 0.56 |
октябрь |
3015 |
2739 |
2481 |
||||
Днепровский |
сентябрь |
3372 |
- 2.55 |
2972 |
- 0.50 |
2855 |
- 0.49 |
октябрь |
3286 |
2957 |
2841 |
||||
Оболонский |
сентябрь |
3579 |
- 0.95 |
3599 |
- 3.22 |
3501 |
+ 0.11 |
октябрь |
3545 |
3483 |
3505 |
||||
Печерский |
сентябрь |
4825 |
- 0.02 |
5500 |
- 1.45 |
6083 |
+ 0.85 |
октябрь |
4824 |
5420 |
6135 |
||||
Подольский |
сентябрь |
3498 |
- 0.63 |
3434 |
- 1.22 |
3368 |
+ 1.37 |
октябрь |
3476 |
3392 |
3414 |
||||
Святошинский |
сентябрь |
3042 |
- 1.58 |
3033 |
- 1.15 |
2891 |
- 2.84 |
октябрь |
2994 |
2998 |
2809 |
||||
Соломенский |
сентябрь |
3453 |
- 0.84 |
3217 |
+ 0.34 |
3194 |
+ 0.91 |
октябрь |
3424 |
3228 |
3223 |
||||
Шевченковский |
сентябрь |
3964 |
- 0.63 |
4280 |
- 1.17 |
4710 |
+ 1.06 |
октябрь |
3939 |
4230 |
4760 |
||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке жилья спрос по-прежнему невысок, средств для продолжения строительства не хватает, кредиты банки не дают. В результате замораживаются стройки, сворачивается производство стройматериалов, сокращаются работники.
В борьбе за потребителя застройщики проводят акции, используют собственные программы кредитования, предлагают в дополнение к квартире место в паркинге за полцены. В частности, появились застройщики, предлагающие жилье в рассрочку без банковских процентов (естественно, при условии значительного первоначального взноса). В жилищном комплексе «Брест-Литовский» покупателям трехкомнатных квартир предлагают место в паркинге за 1000 гривен. Акционные снижения стоимости квартир в отдельных случаях доходят до 18%. И это притом, что цены преимущественно в национальной валюте, курс которой существенно снизился. Так что в долларах снижение цен весьма ощутимо.
Говоря о кризисе в строительной отрасли, необходимо отметить, что целый ряд компаний успешно его преодолевают. Уповают застройщики и на государственные программы строительства общедоступного жилья и поддержки отрасли.
На рынке аренды уровень деловой активности достаточно высок: есть и спрос, есть и достаточно широкий выбор предложений. Несмотря на то, что работодатели провели сокращения, урезали бонусы и зарплаты, а курс доллара существенно вырос, снижения цен на жилье эконом-класса мы не наблюдаем. Стоимость месячной аренды квартиры эконом-класса в Киеве на сегодняшний день составляет: от 600 долларов за однокомнатную, от 800 долларов за двухкомнатную и от 950 долларов за трехкомнатную. В районах, рядом с метро, минимальные цены на 50-100 долларов выше.
Арендаторы, которым подобные цены не по карману, снимают жилье коллективно, уходят в пригороды и города-спутники.
Рынок ипотечных кредитов в октябре почти не работал. Нацбанк, вынужденный реагировать на проблемы в отечественной экономике и мировой финансовый кризис, сворачивает программы ипотечного кредитования коммерческих банков. Кредиты (как правило, в национальной валюте) выдавали лишь некоторые банки и в очень ограниченных размерах.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в октябре 2008 года составила в гривне 22,35%, в долларах 15,14% годовых.
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что в ноябре отложенный спрос, обеспечит возврат на рынок недвижимости часть потенциальных покупателей. Продавцы, в свою очередь, будут сбрасывать цены.
На сколько при этом изменятся цены продаж сейчас сказать сложно. В условиях, когда сделок немного, погрешности статистического анализа весьма значительны. Ожидать же в ноябре существенного увеличения числа сделок вряд ли стоит.
Если же говорить о более дальнем прогнозе, то полагаем, что слишком уж большую паузу рынок вряд ли сможет сделать. Жизненные ситуации заставят действовать и продавцов, и покупателей. Сторонам придется договариваться. Сейчас же разрыв между ценами предложений и спроса весьма значителен.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
