Цены и основные тенденции на рынке недвижимости Киева в первом полугодии 2015 года

Активность же на рынке всю первую половину текущего года была беспрецедентно низкой. Только к лету рынок стал потихоньку оживать, но количество сделок, заключаемые ежемесячно, по-прежнему на порядок ниже, чем в предыдущие годы.

Налог на недвижимость: новый старт

Налог на недвижимость в нашей стране пытались ввести с 2013 года. Но все откладывали: то база налогообложения оказалась не готова, то народного негодования опасались. Наконец, в конце 2014 парламентарии таки приняли изменения в Налоговый кодекс, обязав украинцев заплатить- налог в 2015-м. После этого еще несколько месяцев налоговики и юристы, разъясняли, кто, как и когда должен определить размер налога, куда его платить и кому полагается льгота.

Читайте также: Налогообложение недвижимости и сделок

Украинцев заверили, что налоговики сами все подсчитают и пришлют платежки с реквизитами всем, кому надлежит заплатить налог. И предупредили: если по закону налог платить нужно, а квитанция не пришла, налогоплательщику следует обратиться в налоговую по месту регистрации, и самостоятельно заплатить причитающуюся сумму. Иначе – штраф.

Зато там, где местные власти размер налога не утвердили, его платить не нужно.

Что ж, с 1 июля ждем платежек.

Валютные страсти: курс доллара и рынок недвижимости

В феврале-начале марта курс доллара в Украине побил все мыслимые и немыслимые рекорды, перешагнув отметку в 40 грн на «черном» рынке. В стране мгновенно подорожало все, в том числе, и квадратные метры в новостройках – в начале марта отделы продаж большинства застройщиков не успевали менять ценники в прайсах. Многие просто перешли к ценообразованию в валюте.

Однако именно после столь резкого скачка НБУ, дотоле искусственно сдерживающий курс, решил его «отпустить». И курс, вопреки ожиданиям, сначала выровнялся, а затем потихоньку начал снижаться.

Однако снижать цены застройщики начали только в мае. И то, не за счет снижения прайсовой стоимости, а посредством акций и скидок. В некоторых случаях размер оных достигал 30%. Это слегка подстегнуло спрос на первичное жилье, начавший было затухать в марте-апреле.

Читайте также: Цены на первичном рынке Киева: снижение без снижения

На вторичном рынке столь существенное колебание курса тоже сказалось, но несколько иначе. Именно оно заставило продавцов, до того крайне неохотно снижавших долларовые цены, идти на уступки реальным покупателям. А это, в свою очередь, потянуло вниз и цены предложений.

Как будут реструктурировать валютные кредиты

Девальвация гривны обострила и без того острую проблему реструктуризации валютных кредитов. В конце декабря 2014 года депутаты приняли закон, который запрещал выселять должников из залогового жилья, а НБУ и ряд украинских банков подписали Меморандум о реструктуризации. Однако после новогодних праздников карета, как водится, оказалась тыквой: закон ветировал президент, а Меморандум оказался необязательным для банков. Заемщики опять оказались один на один со своими проблемами – и все чаще грозили акциями протеста под Кабмином и Радой.

В апреле о них «вспомнили» депутаты, приняв в первом чтении законопроект о реструктуризации валютных кредитов по курсу, действовавшему на момент заключения кредитного договора – то есть, по 4,5-5 грн за доллар. О банках и финансовой системе в целом, а заодно владельцах депозитов и налогоплательщиках народные избранники, очевидно, подумать забыли. В мае одиозный законопроект был принят во втором чтении, но принять его в целом так и не смогли, зато 2 июля, под аккомпанемент протестов заемщиков, таки проголосовали и в третьем чтении, и в целом.

Читайте также: Торжество абсурда. Чем чреват закон о реструктуризации валютных кредитов

Впрочем, на следующий же день после голосования, стало понятно, что закон в силу не вступит: против него выступил Нацбанк, раскритиковал президент, а депутаты один за другим начали отзывать свои голоса.

Тарифы и их разоблачение

Впрочем, реструктуризация валютных кредитов по курсу 5 грн за доллар при рыночном 22 – не единственная сфера, в которой абсурд восторжествовал над здравым смыслом. Едва ли не самой больной темой для украинцев в первом полугодии стали коммунальные тарифы.

С 1 апреля – очень символичная дата – тарифы в Украине начали расти в геометрической прогрессии. Сначала – на газ, потом на воду и электричество, а осенью нас жду новые платежки на тепло. Правда, не успев поднять тарифы, правительство сразу же разработало новую систему предоставления субсидий и выделило на них дополнительные 25 млрд грн. А затем вдвое уменьшило нормы потребления всем, у кого не установлены счетчики.

Читайте также: Стоит ли устанавливать счетчик газа в квартире

Через месяц-полтора после запуска новой системы субсидий оказалось, что работает она, как и все новшества в Украине: в органах соцзащиты выстраивались очереди, а декларация о доходах оказалась слишком сложной, особенно, для пенсионеров.

При этом, разного рода эксперты наперебой заявляли о том, что тарифы от правительства намного выше экономически обоснованных. Кабмин, в свою очередь, предоставил формулу расчета тарифов и даже пригласил международных аудиторов. Те, подтвердили, что формула верна, но от оценки размера тарифов воздержались.

Читайте также: О чем поведали заморские аудиторы

Продолжение, очевидно, следует.

Всем будет ОСМД

В мае Верховная Рада приняла, а в июне Президент Порошенко подписал Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». 1 июля закон вступил в силу. Теперь до 1 июля 2016 года жильцы всех многоквартирных домов, в которых ОСМД еще не создано, обязаны такое объединение создать и назначить управляющего. В противном случае, оного им назначат. Впрочем, столичные чиновники уже намекали на возможность сохранения ЖЭКов в качестве управляющих компаний.

Читайте также: Выбор без выбора. Вступать в ОСМД придется всем

Говорили о законе и его «подводных камнях» многие и много. Но главная его проблема, по мнению специалистов Domik.ua, в том, что дома будут передаваться ОСМД как есть, хотя действовавший ранее закон обязывал ЖЭКи провести капремонт перед передачей в управление жильцами. Учитывая, что в Украине большая часть жилого фонда требует если не полной реконструкции, то хотя бы капремонта, закон, по сути, просто перекладывает львиную часть коммунальных проблем на плечи украинцев.

Строительные войны

В начале этого года власти наконец заметили незаконные стройки и начали с ними бороться. Стартовал этот процесс в Киеве, и первой под горячую руку попала одиозная УКО-Групп, уже не первый год строящая без разрешений и на потенциально опасных территориях. В Киевсовете насчитали более 40 незаконных строек компании, и пригрозили снести их все, в том числе, и уже заселенные. В СМИ и на форумах разгорелись нешуточные страсти – все задавались вопросом, как быть инвесторам скандальных строек, и кем, собственно, являются эти инвесторы – жертвами или соучастниками.

Читайте также: Что станет с незаконными стройками Киева

УКО-Групп и ее «дочки» тем временем демонстрировали удивительное хладнокровие, откровенно игнорировали решение властей, продолжали строительные работы и привлекали новых инвесторов все более низкими ценами.

Это – уже не впервые – оказалось очень действенным методом. Мэр и его команда поговорили-поговорили, да и переключились на другие, менее хлопотные случаи – начав разрывать договора аренды участков с застройщиками, которые еще не начали строительных работ, но против которых активно выступала общественность. Самые громкие случаи – это строительство ТРЦ на Позняках, на месте которого решили обустроить сквер, и стройка на оползнеопасном участке Батывой горы. В обоих случаях застройщики, похоже, собираются продолжать борьбу за право строить на ранее выделенном участке.

Читайте также: Стройка на Волгоградской. Забор снесли – что дальше?

На рынке аренды все стабильно

В течение всего первого полугодия спрос на аренду квартир в Киеве оставался достаточно высоким. Причем, совсем не за счет переселенцев с Донбасса. По словам риелторов, миграция из регионов есть, но это отнюдь не зона АТО. При этом, цены на аренду в течении первого полугодия оставались стабильны, а к концу весны даже начали снижаться.

Достаточно высоким, вопреки ожиданиям, спрос на аренду квартир оставался и в начале лета. Минимальная сумма, за которую сегодня можно снять квартиру в столице – 2600-3000 грн. Это самое скромное и бюджетное жилье в отдаленных спальных районах. Примечательно, что той же отметки уже достигли цены в ближайшем пригороде Киева – и это жилье далеко не лучшего качества.

Читайте также: Цены на аренду в пригороде уверенно догоняют столичные

Учитывая, что в Киевской области стоимость коммунальных тарифов выше, платить за аренду квартиросъемщикам иногда придется даже больше, чем в Киеве. Особенно, если в квартире или доме индивидуальное отопление.

Вторичный рынок недвижимости: спад и стабилизация цен

Июнь на вторичном рынке выдался довольно жарким. Но только по сравнению с предыдущими месяцами полного застоя. Потенциальные покупатели интересовались как самыми бюджетными сегментами, так и средними, иногда случались и сделки купли-продажи дорогих квартир.

Читайте также: Рынок недвижимости Киева. Что покупают и почем продают

В начале июля были подведены итоги очередного этапа нашего традиционного конкурса прогнозов, где участники форума Domik.ua угадывали среднюю цену предложения квадратного метра в Киеве на начало июля 2015 года . Большинство участников конкурса – 36% всех, кто проголосовал – предположили, что средняя цена квадратного метра будет ниже $900. Однако на деле все оказалось иначе – на начало июля средняя цена квадратного метра составила $1292. В итоге, в этом этапе конкурса – всего 11 победителей. Именно такое количество человек указали верный ценовой диапазон – $1275-1299. Они получили золотые медали конкурса, а их аккаунтам присвоен статус «gold», дающий ряд привилегий на Domik.ua. Еще 19 пользователей назвали диапазон, близкий к верному – они получили серебряные медали, а их аккаунты – статус silver, тоже дающий определенные преимущества на нашем портале.

Рассмотрим подробнее основные тенденции второго квартала и первого полугодия 2015 года и их результаты для рынка недвижимости столицы.

Средняя неаппроксимировання цена предложения квартир в Киеве в первом полугодии снизилась на 5,8%, до $1292 за квадратный метр.

Цены на квартиры в новостройках на вторичном рынке снизились больше – на 9,2%, сегодня стоимость квадратного метра в них почти равна стоимости в среднем по городу - $1294.

Как видно на графике, в середине апреля стремительное снижение цен на квартиры в целом по Киеву приостановилось и даже наметился рост, за 2,5 месяца составивший 5,1%.

Некоторые эксперты такую ситуацию расценивают, как достижение рынком дна.

Читайте также: Нащупывая «дно». Что будет с ценами на недвижимость в Украине

Конечно, всех продавцов и покупателей интересует, так ли это. Мы постараемся дать ответ на этот вопрос. И для этого проанализируем изменение цен в разных сегментах рынка.

Изменения цен предложений в разных сегментах столичной недвижимости во втором квартале и первом полугодии 2015 года представлены в таблицах ниже:

Таблица 1. Изменение аппроксимированных цен предложений разных типов квартир в Киеве во втором квартале и первом полугодии 2015 года

Таблица 2. Изменение аппроксимированных цен предложений квартир в разных типах домов в Киеве во втором квартале и первом полугодии 2015 года

Таблица 3. Изменение аппроксимированных цен предложений квартир в районах Киева во втором квартале и первом полугодии 2015 года

*В качестве исходных показателей изменения цен во втором квартале брались показатели середины апреля – периода, когда остановилось снижение, а в некоторых сегментах начался рост цен

Однозначно можно сказать лишь одно: торможение спада наблюдается абсолютно во всех сегментах. Однако в самых бюджетных из них цены продолжают снижаться, хоть и не столь стремительно, как раньше, а в более дорогих - пошли вверх. И это при том, что до последнего времени в Киеве покупалось как раз самое бюджетное жилье. Причина, по мнению аналитиков Domik.ua, в том, что спрос в этом сегменте по-прежнему гораздо ниже предложения.

Индекс недоступности жилья к концу первого полугодия несколько снизился. По нашим данным, в конце марта он составлял 29,8, сегодня – 27,4. Это значит, что для покупки квартиры в Киеве площадью 70 квадратных метров, среднестатистическому киевлянину понадобится более 27 лет.

Читайте также: Анализ недоступности жилья в Украине

Что же касается причин смены нисходящего тренда боковым, то их, по нашему мнению, несколько.

Во-первых, рынок недвижимости очень зависит от курса доллара. Он в последнее время был относительно стабильным – в итоге, продавцы стали меньше торговаться, а иногда и повышали цену.

Во-вторых, снижение цен на квартиры в Киеве длилось год – за это время накопился отложенный спрос. Очевидно, те, у кого еще остались валютные сбережения, и кто собирался вложить их в недвижимость, решили, что долларовые цены упали достаточно, и уже можно покупать.

Социально-экономическая ситуация сегодня в Украине тоже более или менее стабильна. Военные действия на Востоке Украины, хоть и продолжаются, но перешли в латентную фазу. Это, скорее психологический фактор, но именно из-за него продавцы прекращают снижать цены, а покупатели более активно выходят на рынок.

Наконец, на сегодняшний день для сохранения средств альтернативы недвижимости в Украине нет. Банков боятся все, а действия НБУ и законодателей только отталкивают украинцев от банковской системы.

По мнению специалистов Domik.ua , если в общественно-политической жизни не произойдет каких-либо катаклизмов вроде очередного скачка курса доллара или возобновления активной фазы военных действий, на рынке недвижимости в ближайшие месяцы мы и дальше будем наблюдать боковой тренд – в каких-то сегментах цены немного снизятся, в других, возможно, вырастут. Активность на рынке сохранится на текущем уровне, возможно, несколько вырастет в начале осени.

Но пока финансово-экономическая система Украины не стабилизируется и не установится устойчивая тенденция к росту, рынок будет работать на малых оборотах.

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015