Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2012 года

Это снова подтвердило тезис, высказанный руководителем IRN.RU еще в конце прошлого года: настоящий кризис приходит неожиданно, когда большинство даже не допускает возможности его появления, как было, к примеру, в 2008 году. А чем больше про кризис говорят и чем активнее готовятся к его возможному появлению, тем меньше шансов для этого появления остается, как было отмечено в статье: «Кризиса в 2012 году не будет».

Это, конечно же, не означает, что кризис окончательно прошел, напротив, сложная макроэкономическая обстановка, очевидно, будет сохраняться еще не один год. Будут иметь место периодические обострения ситуации, по примеру мая-июня этого года. Но чем более осторожную стратегию выбирают все участники рынка, имея в виду возможный кризис, чем меньше закредитованность компаний и населения, чем меньше раздуты бюджеты, тем меньше будет амплитуда очередных скачков макроэкономических показателей при новом ухудшении обстановки. Именно это мы и наблюдали последние месяцы: снижение цен на нефть и ослабление рубля в мае-июне не идут ни в какое сравнение с обвалами 2008 года, а цены на недвижимость, как и объемы рынка недвижимости, вообще почти не отреагировали на эти потрясения.

Как уже не раз отмечалось, за последние месяцы долларовые цены на недвижимость в Москве, Подмосковье и России немного просели, а рублевые, напротив, слегка подросли. Это связано с бивалютностью рынка недвижимости Московского региона, а также с ослаблением рубля и ростом курса доллара, имевшими место в мае-июне. По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья снизился со своего пикового значения в конце апреля до середины августа на 7,1%, с уровня 5.333$ за квадратный метр до 4.953$. Это существенно меньше, чем 25%-е падение цен на нефть и 15%-е ослабление рубля в период нестабильности финансовых рынков мая-июня.

Впрочем, к середине августа коррекция цен на квартиры в Москве закончилась. Остаточное снижение среднего значения индекса стоимости жилья в столице за август к среднему значению за июль составило чуть более 1%. Однако следует помнить, что это, по сути, изменение цен с середины июля по середину августа. А с середины августа более динамичный еженедельный индекс стоимости уже развернулся вверх и 2 последние недели месяца показывал прирост. Таким образом, отсутствие новых макроэкономических потрясений в августе позволило рынку недвижимости полностью оправиться от событий мая-июня и встретить новый деловой сезон умеренным ростом на уровне инфляции. Как не раз отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рост цен на недвижимость темпами инфляции или в пределах 1% в месяц является наиболее естественным состоянием, к которому сейчас и пришел рынок.

Динамика стоимости жилья по типам квартир и географии также в большей мере характерна для разворота рынка. Наибольшие «минусы» наблюдаются в более дорогих и более инертных сегментах, хотя, конечно же, есть и исключения. Так, коррекция цен в августе в дорогом сегменте составила 2,4%, что более чем вдвое больше средней по рынку. По комнатности квартир в наибольшем минусе оказались многокомнатные квартиры, а в наименьшем – однокомнатные квартиры. По типам жилья хуже рынка в августе показала себя «старая элита» – сталинские дома, дома ЦК, а также старые панельные пятиэтажки. Лучше рынка – современные монолитно-кирпичные дома.

Среди округов Москвы наибольшие минусы показали Центральный округ и Северный округ. Наиболее устойчивыми по цене оказались недорогие Юго-Восточный округ и Северо-Восточный округ.

В разрезе районов наибольшая коррекция цен наблюдалась в районах Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Арбатская, Смоленская, Александровский сад, Краснопресненская, Баррикадная, Улица 1905 года, Международная, Деловой центр, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Динамо, Строгино, Полежаевская, Беговая, Фрунзенская, Спортивная, а также Петровско-Разумовская, Владыкино и Марфино.

Наиболее устойчивыми по цене в августе оказались: Семеновская, Электрозаводская, Партизанская (Измайловский парк), Соколиная Гора, Бауманская, Академическая, Сокольники, Красносельская, Кузьминки, Текстильщики, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Орехово, Домодедовская, Первомайская, Измайловская, Измайлово. А район Китай-города показал в августе плюс.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Очевидно, что в нынешних условиях цены на недвижимость в Москве, Подмосковье и России в целом в первую очередь будут следовать за макроэкономическим фоном и уже во вторую - определяться внутренними факторами рынка недвижимости, такими как объемы строительства, изменения в инфраструктуре, законодательные инициативы и т.д. Но именно с макроэкономическими тенденциями сейчас и существует главная неопределенность.

Как уже отмечалось выше, мнение руководителя www.irn.ru состоит в следующем. Чем больше все говорят о кризисе и принимают во внимание возможность возникновения второй волны или очередного этапа обострения ситуации, тем более осторожную и взвешенную стратегию выбирают для себя. Причем это важно на всех уровнях: будь то руководители государства, которые более взвешенно подходят к расходованию бюджета. Или бизнес, который в меньшей степени увлекается наполеоновскими планами развития и в меньшей мере наращивает кредитное плечо и иные обязательства. Или же обычные граждане, которые более осмысленно подходят к оценке своих возможностей, в частности, к тому, чтобы влезть в ипотечный кредит или же вложить все свои сбережения в сомнительный инвестиционный проект.

А следовательно, чем меньше дуются пузыри, чем меньше инвестиционная составляющая в стоимости товаров и услуг, в том числе в ценах на объекты недвижимости, чем меньше закредитованность и объем различных обязательств, тем меньше будут и скачки всех экономических показателей в случае очередного обострения ситуации. А значит, это позволяет прогнозировать постепенный спад амплитуды и частоты новых потрясений, что в итоге и позволит окончательно преодолеть кризис в среднесрочной перспективе, когда пузыри окончательно сдуются, а цены придут в соответствие с платежеспособным спросом. А подробнее об этих прогнозах, оценках глубины возможных новых просадок цен на жилье, а также о перспективах рынка недвижимости на ближайшие годы можно будет прочить в понедельник, 3 сентября, в конспекте доклада руководителя IRN.RU, который он сделал в четверг на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов. Следите за обновлениями на www.irn.ru!