Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2013 года

В течение последних недель лета стоимость квадратного метра незначительно сползала вниз темпами 0,1 - 0,3% в неделю и в очередной раз вплотную приблизилась к круглой отметке в 5.000$ за метр (по индексу IRN.RU).

По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве в августе составил 5.062$ за квадратный метр, что примерно на 1% ниже аналогичного показателя за июль. Примечательно, что вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр стоимость московского жилья колеблется уже несколько лет с незначительными отклонениями (порядка 10%) в периоды активизации и спадов. Именно это обстоятельство и позволяет говорить о ситуации стабильности на московском рынке жилья. Если не рассматривать локальные тренды незначительного роста или снижения цен, которые длились от нескольких месяцев до полугода, то в целом последние годы стоимость метра колеблется в одном и том же диапазоне вокруг уровня в 5.000$. А подробнее о связи московского рынка недвижимости с этим «магическим» уровнем цен читайте в статьях: «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр» и «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости».

Динамика цен по типам жилья и по географии в августе во многом повторила июльскую картину. Наиболее устойчивым по цене оказался сегмент дорогого жилья, а также центральные и престижные районы и округа. При этом недорогие квартиры в Москве, напротив, в большей степени сползли вниз. Объяснение этого обстоятельства состоит, во-первых, в большей инертности дорогого рынка – как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», дорогие квартиры всегда с запаздыванием реагируют на конъюнктурные изменения. Во-вторых, в дорогом сегменте продажа квартир чаще производится с привязкой цены к доллару. И даже если цена квартиры выставлена в рублях, то продавцы все равно пытаются проиндексировать ее по доллару.

Так, коррекция цен вниз на все типы панельных домов, а также на кирпичные пятиэтажки составила от 1% до 1,2%, в то время как современные монолитно-кирпичные дома и сталинки подешевели только на 0,1 - 0,4%. В разрезе комнатности в августе сильнее всего ушли вниз двухкомнатные квартиры: минус 1,2%, а вот сегмент многокомнатных квартир даже показал небольшой плюс на 0,3%.

В разрезе географии в тройку лидеров по стабильности, как и месяцем ранее, вошли два дорогих и престижных округа: Центральный округ и Юго-Западный округ. А вот третьим лучшую стабильность показал сегмент «Все районы за МКАД» - неофициальный «округ», в который аналитический центр www.irn.ru помимо Зеленограда включает также все московские районы за МКАД (за исключением Новой Москвы). Причины такого положения дел могут быть связаны с тем, что квартиры за МКАД дешевле, чем в радиальных округах внутри МКАД, они ближе к порогу платежеспособного спроса, нежели иные квартиры в Москве, а потому и цены на них оказываются более устойчивыми. Проще говоря, у них меньше глубина для возможного снижения цен, чем у квартир внутри МКАД.

А вот наибольшую коррекцию цен вниз показали в августе Северный округ, Восточный округ и Северо-Восточный округ. Среди районов в наибольшем минусе оказались: Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Левобережный, Ховрино, Речной вокзал, Водный стадион, Головинский, Алтуфьево, Лианозово, Лефортово, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Первомайская и Измайловская.

При этом ряд районов Москвы в августе даже показали плюс. Среди них: Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Арбатская, Смоленская, Кропоткинская, Парк культуры, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Сокольники, Красносельская, Куркино, Солнцево и другие. 

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Ситуация относительной стабильности цен на недвижимость в Москве и Подмосковье, казалось бы, не должна создавать поводов для беспокойства. Но, с другой стороны, продолжительная неопределенность ценового вектора означает, что рынок будет готов отыграть любое существенное изменение макроэкономического фона, причем как вверх, так и вниз. А более подробное виденье ситуации и прогноз рынка недвижимости на конец 2013 и 2014 год руководитель IRN.RU Олег Репченко озвучит 30 августа на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которую традиционно проводит в конце лета Московская ассоциация риелторов. Конспект его доклада под названием «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется маятник?» читайте на IRN.RU в понедельник, 2 сентября.