Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2014 года

Дальнейшее ослабление рубля, рост курса доллара, а также бегство депозитов из банков по причине череды отзыва лицензий продолжают способствовать притоку денег в недвижимость Москвы и Подмосковья. Эти процессы обеспечили рынку оживление, но вот ситуация с ценами выглядит не столь оптимистично.

Наверное, основной особенностью рынка недвижимости последних месяцев следует считать отсутствие корреляции между стоимостью жилья и ростом курса доллара. Если в 90-е годы цены на московскую недвижимость жили только в долларе, в 2000-х они стали номинироваться в рублях, но во многом повторяли движение доллара, то сейчас квадратный метр по сути отказывается расти вслед за долларом, несмотря на заметное ослабление рубля, имевшее место 3 последних месяца.

В результате долларовый индекс стоимости жилья ушел в пике примерно на ту же величину (в процентном выражении), что вырос за это же время доллар. По данным аналитического центра www.irn.ru, за февраль общегородской индекс стоимости жилья потерял еще 2,5% и снизился с 5.087$ до 4.961$ за квадратный метр. Это динамика среднего значения индекса в феврале к среднему значению за январь.

Если же смотреть на более динамичный еженедельный индекс, то на последней неделе февраля его значение было уже 4.870$ за метр. При этом с начала декабря, от локального максимума, снижение индекса составило уже 6,5%. Причем пока график продолжает смотреть вниз – так, значение индекса ценового ожидания (наклона текущего тренда) составляет почти минус 3%. Также можно отметить, что в феврале средний уровень цен на квартиры в Москве вновь ушел ниже психологически значимой отметки в 5.000$ за метр.

Динамика стоимости квадратного метра по типам квартир показывает, что сильнее всего коррекции долларовых цен традиционно сопротивляется дорогой сегмент. Так, наименьшее снижение на 1,5% показали современные монолитно-кирпичные дома, на втором месте также современное жилье, только панельное – 1,7%. А вот лидерами по снижению также традиционно стало наиболее старое и низкокачественное жилье – панельные пятиэтажки и прочие панельные дома советского периода – 3,7%.

Причины такого расслоения рынка хорошо понятны. Во-первых, цены на дорогое жилье продавцы чаще пытаются привязать к доллару. Во-вторых, более дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы опять же дольше готовы ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт предыдущих валютных скачков за последние пару лет, дорогому сегменту в итоге все равно не удается вырасти пропорционально росту доллара и он тоже сползает вниз, но только с задержкой. Скорее всего, на этот раз мы также увидим продолжение коррекции долларовых цен в сегменте современного жилья в ближайшие месяцы, когда стоимость в сегменте экономкласса уже стабилизируется.

География рынка недвижимости показывает аналогичную картину. Лидерами по коррекции цен оказались наиболее недорогие демократичные округа Москвы, а именно: Юго-Восточный округ, Восточный округ, Северо-Восточный округ, а также все районы за МКАД. А лидер по устойчивости, разумеется, Центральный округ.

Схожее поведение наблюдается и среди столичных районов. Лидируют по снижению цен: Преображенская площадь, Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Восточный, Перово, Войковская, Выхино, Выхино-Жулебино, Вешняки, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская, Кузьминки, Текстильщики, а также Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская.

А вот некоторые районы даже продолжают показывать плюс. Это наиболее престижный центр Москвы: Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Китай-город, Кропоткинская, Парк культуры, Остоженка.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Впрочем, нынешнее состояние рынка может продлиться недолго. Если девальвация рубля не получит дальнейшего развития, то и покупательский ажиотаж может сойти на нет довольно быстро – в течение месяца-двух. Но, с другой стороны, причин для нестабильности, как макроэкономического характера, так и геополитического, сейчас хоть отбавляй. Поэтому и фактор бегства от риска может подогревать рынок недвижимости еще довольно долго.

Также следует учитывать то обстоятельство, что рынок жилья Москвы в пределах МКАД и рынок за МКАД последнее время стали существенно разными и могут показывать разную динамику цен. Причина – объемы предложения. Очевидно, что предложение в пределах МКАД всегда будет ограниченным и новостройки Москвы – это скорее единичные проекты, которых никогда уже не будет много. Но если смотреть на новостройки Новой Москвы и новостройки Подмосковья, то потенциал для строительства и вывода на рынок больших объемов здесь огромный, как показывает свежий обзор от IRN.RU «Новостройки Новой Москвы: 6,95 миллионов кв. м жилья в крупных проектах».