Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2013 года

Долларовые цены на недвижимость в Москве заметно просели, впрочем, к концу месяца эта динамика замедлилась. Примечательно, что в рублях средний уровень цен на московские квартиры остался на прежнем уровне - в диапазоне 165-170 тысяч рублей за метр. Таким образом, в отличие от прежних лет продавцам квартир все сложнее становится индексировать стоимость квадратного метра по доллару.

Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, потерял за июль чуть более 2%, что сопоставимо с ослаблением рубля и ростом курса доллара за тот же период. Сейчас средняя цена московского «квадрата» балансирует чуть выше круглой отметки в 5.000$. Ее значение в среднем за июль составило 5.112$ за квадратный метр, а на конец месяца - 5.101$.

Реакция рынка на коррекцию цен оказалась довольно предсказуемой. Наибольшее падение показали все недорогие квартиры, а наиболее устойчивыми оказались только современные монолитно-кирпичные дома и «сталинки». Во-первых, дорогое жилье более инертно и медленнее реагирует на перемены рынка, а во-вторых, именно элитное жилье и бизнес-класс пытаются привязать по цене к доллару, а экономкласс обычно привязан к рублю. По этой причине при перепадах валютных курсов более дорогое жилье оказывается более устойчивым по цене.

Аналогичная картина наблюдается также и в плане комнатности квартир, и по географии. Так, меньше всего потеряли в цене многокомнатные квартиры. Среди округов тройку лидеров по стабильности составили самые дорогие и самые престижные Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А вот наибольшую коррекцию испытали Северный округ, Южный округ, Северо-Западный округ.

Разумеется, довольно однородная картина складывается и по динамике цен в столичных районах. В июле больше всего потеряли в цене недорогие и малопрестижные районы: Зеленоград, Нагорный, Зюзино, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская, Первомайская, Измайловская, Измайлово, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино и другие. А вот некоторые дорогие и престижные районы даже показали в июле плюс - среди них Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский сад, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Кропоткинская, Парк культуры. 

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Пока рынок недвижимости продолжает пребывать на перепутье в ожидании новых макроэкономических тенденций. Примечательно, что реакция стоимости жилья на перепады курсов валют, а также на многочисленные «страшилки» пока остается незначительной. Не менее интересно и то обстоятельство, что «реклама» девальвации рубля пока так ничем и не обернулась - курс доллара к рублю продолжает колебаться в районе 32-33 рублей за доллар, не обновив даже максимума прошлого лета.

Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», настоящий кризис, как и реальная девальвация, приходят тогда, когда никто их не ждет и даже не верит в такую возможность. Сейчас ситуация в мировой экономике остается тяжелой, однако именно это заставляет всех - и компании, и обычных людей, и правительства - корректировать свою политику в сторону большей умеренности и осторожности. Судя по всему, отголоски такого поведения будут отражаться и на рынке недвижимости. Не следует вскоре ждать нового периода заоблачного роста, как было до 2008 года, но вряд ли наступит и мировой финансовый крах. Наиболее вероятно постепенное преодоление существующих проблем с частой переменой периодов улучшений и ухудшений.

Именно такие характерные особенности современного рынка недвижимости аналитический центр www.irn.ru обозначал уже не раз. В частности, прогноз рынка недвижимости на 2013 год гласит следующее: «В ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения».

Минувшие 7 месяцев 2013 года пока полностью подтверждают справедливость этого виденья ситуации. Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то они уже довольно долго «плавают» вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр, то слегка подрастая в периоды улучшений, то корректируясь вниз при очередном макроэкономическом обострении. И похоже, что такая ситуация сохранится еще какое-то время, пока не наметятся новые качественные тенденции и структурные перемены в мировой экономике.