Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам ноября 2013 года

Судя по распределению динамики цен по типам квартир в ноябре, как и в течение двух первых осенних месяцев, рынок живет во многом за счет недорогого сегмента. Преобладание на рынке реального, а не инвестиционного спроса, казалось бы, является хорошим признаком. Однако в отличие от прежних месяцев в ноябре статистика показала и ряд признаков разбалансировки рынка.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре общегородской индекс стоимости жилья прибавил 1,3% и вырос с 5.118$ до 5.183$ за квадратный метр. Но сразу же следует отметить, что большая часть этого прироста пришлась на начало месяца. К концу ноября еженедельный индекс стоимости практически замер на месте. С одной стороны, это можно интерпретировать как раннюю подготовку квадратного метра к новогодним каникулам, но с другой – это по-прежнему отражает неопределенность дальнейших перспектив цен на недвижимость в Москве.

Распределение динамики стоимости квадратного метра по типам домов и комнатности квартир в ноябре во многом повторяет прежние месяцы. Наибольший прирост показали наиболее недорогие квартиры в Москве, расположенные в домах советского периода. Это панельные и кирпичные пятиэтажки, а также другие панельные дома, в том числе и современные. А вот монолитно-кирпичные дома, как и хороший кирпич советского времени и сталинки, пока отстают от рынка. Все это позволяет сделать вывод, что минувшей осенью рынок поддерживал во многом реальный спрос в недорогом сегменте жилья.

А вот распределение цен по географии в ноябре отличается от сентября и октября. Лидером роста в ноябре оказался самый дорогой и престижный Центральный округ. При этом другой округ с довольно дорогим жильем – Юго-Западный - наоборот, по-прежнему в аутсайдерах. Западный округ в середине рейтинга, а среди других лидеров, помимо центра Москвы, - Северо-Восточный округ и районы за МКАД.

Именно это обстоятельство и выдает разбалансировку рынка, которая начала проявляться в ноябре. В сентябре и октябре все демократичные округа были в лидерах прироста, а три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ стабильно оставались аутсайдерами. Активность рынка, очевидно, подпитывалась недорогим сегментом, но сейчас на рынок пришли более сложные и пока до конца непонятные процессы. 

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Нынешняя «подвешенная» ситуация на рынке недвижимости во многом повторяет неопределенность, царящую в макроэкономической и социальной плоскости. Летом всем «обещали» девальвацию рубля, но пока его курс «болтается» на уровне последних двух лет и до конца не ясно, имеют ли место реальные валютные риски для каждого из нас или нет.

Периодически в информационном поле возникают очередные «пугалки» на тему спада в экономике и прогрессирования экономического кризиса. Однако цены на нефть, несмотря на все прогнозы, продолжают держаться стабильно высокими, что, казалось бы, ликвидирует серьезные риски для российского бюджета. Жизнь продолжается, и чем больше о кризисе говорят и к нему готовятся, тем меньше шансов для его развития. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», настоящий кризис приходит, когда никто даже не верит в возможность его появления, как было в 2008 году.

Есть и немало иных «подвисших» вопросов, имеющих прямое отношение к рынку недвижимости. В частности, много лет «обещают» ввести рыночный налог на недвижимость, причем уже даже была названа финальная дата – со следующего года. Но будет он введен или нет и в каком виде, пока по-прежнему остается неясным. С завидной регулярностью власти обещают сделать ипотеку доступной и снизить ставки, но пока они остаются столь же высокими, как и ранее. Вновь и вновь обещают строить больше, вовлечь в оборот неиспользуемые земли, упростить процедуры разрешений и согласований, но пока заметных сдвигов на этом поприще тоже нет.

Поэтому неудивительно, что цены на недвижимость в Москве, Подмосковье и других городах России уже довольно долго топчутся на месте. Сохраняется высокий потенциальный спрос на жилье, но он сильно ограничен по платежеспособности. Поэтому появление приемлемого по соотношению «цена-качество» предложения приводит к активизации рынка, но она длится недолго. При этом немалое количество предложения по прежнему неадекватно рынку и почти не продается. В таком «подвешенном» состоянии рынок и пребывает последнее время.

Активизация рынка недвижимости и появление новых трендов произойдет при появлении ясности хотя бы по некоторым из перечисленных выше факторов. А о том, какие наиболее вероятные тенденции видятся на сегодняшний день, читайте прогноз рынка недвижимости до конца 2013 и на 2014 годы от IRN.RU.