Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам ноября 2014 года

Во-первых, курс доллара в ноябре пошел вертикально вверх и обновил свои максимумы. Это еще сильнее подтолкнуло людей к ускорению решения квартирного вопроса, а также к бегству от денежных сбережений в недвижимость с целью вложиться во что-то материальное. Степень активизации спроса пока оценить проблематично – данные из разных источников противоречивы. Но некоторую активизацию продаж ноябрь принес.

Во-вторых, за ноябрь еще сильнее провалились цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в валютном выражении, показывая, что квадратный метр не готов отыгрывать ослабление рубля. Долларовый индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, упал за ноябрь более чем на 6% - с 4.667$ за квадратный метр до 4.375$. Это среднемесячные значения индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на последней неделе ноября еще более низкую отметку – 4.237$ за «квадрат». Для сравнения: после кризиса 2008 года индекс опускался до минимального значения 3.858$ летом 2009 года.

Динамика цен на квартиры в Москве в ноябре по типам жилья и по географии полностью повторяет статистику октября (см. обзор рынка недвижимости за октябрь). По-прежнему в наибольший минус ушли все «народные» типы жилья, районы и округа, полностью привязанные к рублю. А дорогой сегмент, продавцы которого традиционно пытаются привязаться к доллару, пока продолжает демонстрировать бОльшую устойчивость.

Так, лучше рынка показали себя только современные монолитно-кирпичные дома, среди которых немало жилья бизнес-класса, а также многие такие дома – недавние новостройки. По комнатности жилья лучше рынка снова многокомнатные квартиры. По географии тройку лидеров по устойчивости цен возглавляют Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ.

Впрочем, в ближайшие месяцы следует ожидать «утряски» стоимости квадратного метра на новых ценовых уровнях. Уже не раз привязанный к доллару дорогой сегмент демонстрирует бОльшую устойчивость по цене только первое время. Этот сегмент более инертен и продавцы здесь готовы дольше ждать покупателя. Однако, как показывает опыт прежних кризисов, несмотря на попытку привязаться к выросшему доллару, в итоге им все равно приходится переписывать ценники с понижением.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» проанализировал поведение цен на жилье в разных сегментах за продолжительный период времени. Оказалось, что при резком росте курса доллара дорогой сегмент испытывает коррекцию стоимости в той же пропорции, что и недорогие квартиры, но только спустя некоторое время. Подробное описание этого эффекта приведено в статье (вторая часть статьи) «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье». 

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

За минувшие месяцы цены на недвижимость в Москве и Подмосковье существенно снижались в долларах, но немного подрастали в рублях. Аналогичное поведение рынка имело место и в последние месяцы 2008 года. Однако в 2009 году квадратный метр показал снижение цен не только в валюте, но и в рублях. По данным www.irn.ru, к концу лета 2009 года снижение долларовых цен на квартиры в Москве составило в среднем 30-35%, рублевых – 10-15%.

Нынешнее развитие событий очень напоминает 2008-2009 годы по многим причинам. Все начиналось с геополитических конфликтов (тогда вокруг Грузии и Южной Осетии, сейчас вокруг Украины и Донбасса) и с ухудшения отношений с Западом. Потом следовали проблемы с ликвидностью, существенный рост курса доллара, ослабление рубля, рост процентных ставок. Подробнее все аналогии нынешних событий и прошлого кризиса описаны в заметке «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье могут просесть в масштабах кризиса 2008-2009 годов».

Эти аналогии заставляют задуматься, что полная коррекция цен на недвижимость еще впереди и в полной мере оценить ее масштабы можно будет ближе к середине следующего года. Пока рынок поддержала активизация спроса и паника вокруг роста курса доллара и ослабления рубля. Но вряд ли эта активизация продлится долго. Ситуация с платежеспособностью потенциальных покупателей жилья, как и с параметрами экономического роста в целом, выглядит пока крайне слабой.

Не менее существенным является в нынешней ситуации и фактор удорожания денег (рост процентных ставок). Дело даже не в том, что рост ставок в той или иной степени скажется на удорожании ипотеки и еще больше подрежет платежеспособность покупателей. Следует учитывать и более фундаментальные факторы: стоимость недвижимости определяется ее потенциальным доходом (доход от аренды, как правило), поделенным на стоимость денег (процентные ставки). Если стоимость денег возрастает, то снижается ее оценочная стоимость, как подробнее указано в статье «Рост ставок должен способствовать удешевлению недвижимости в 2015 году».