Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2005 год

Бизнес-центр

Бизнес-центр Оптима Плаза б-р.Л.Украинки,26 Олимп пл. Спортивная,1 Эльсбург Плаза (Парус) ул.Мечникова,2 Swiss house - 2 ул.Фроловская, 9-11 Меркс ул.Ковпака и ул.Б.Васильковской  
 

Бизнес-центр	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Год
Лыбидь Плаза	ул. Антоновича, 176	8 000	2006
Бизнес-центр	ул.Уборевича, 5	59 000	2007
Торонто-Киев	ул. Горького, 78	38 000	2007
Бизнес-центр	пр-т Московский и ул. Электриков	30 000	2007
Олимпик Плаза	ул.Б.Васильковская, 53-55	90 000	2007

 
Таким образом, к концу 2006 года на рынок выйдут бизнес-центры класса «А» общей площадью до 165 тыс.кв.м. Несмотря на это, высококлассные помещения станут особенно востребованными в результате выхода на украинский рынок крупных зарубежных компаний, развития торговых сетей и рынка недвижимости.

Бизнес-центры класса «В»
 
Наиболее активно продолжает развиваться сегмент бизнес-центров класса «В». Большая часть офисных площадей в 2005 году была введена класса «В» и «В+».

 
В 2005 году площади бизнес-центров класса «В» и «В+» в общем предложении составили 77%. Такое преобладание класса «В» в общей структуре офисных поддерживается строительством новых бизнес-центров того же класса.

Крупные бизнес-центры класса «В» и «В+» построенные в 2005 г
 
 

Бизнес-центр	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Аренда, $/кв.м./мес.
Олимпийский	ул.Б.Васильковская, 72	13 000	45-60
Бизнес-центр	ул. Автозаводская, 2	3 000	22
Форум Парк Плаза	пр.Московский, 9	32 000	20-35
Бизнес Сити Kомплекс	ул. Боженко, 87	2 600	22-40
Бизнес-центр	ул.Кутузова, 18/7	2 894	25-35

 
 

Бизнес-центр	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Аренда, $/кв.м./мес.
Бизнес-центр	ул.Дегтяревская, 62	7 500	32
Международный центр выставок и конгрессов	ул.Тургеневская, 25	5 470	30

 
Бизнес-центры класса «В» и «В+» пользуются высоким спросом и заполнены на 97%-100%. В имеющихся на рынке офисных помещениях 60% специально построенных офисных помещений занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Наиболее часто свои офисы размещают в таких бизнес-центрахмеждународные компании, имеющие представительство в Киеве и украинские или совместные фирмы, стремящееся повысить свой имидж новым уровнем комфорта, оснащенности и респектабельности.

Большинство бизнес-центров класса «В» и «В+» расположены в центре столицы, а остальные – в приближенных к центру районах.

Крупные бизнес-центры класса «В» и «В+» в 2006-2007 гг.
 

Бизнес-центр	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Год
Меркс-центр-2	ул.Лейпцигская, 15	6 000	2006
Ренессанс	ул.Воровского, 24	13 112	2006
Каньон	Новый проезд	8 000	2006
Бизнес-центр	ул.Артема, 17	14 700	2006
Бизнес-центр	ул. Михайловская, 7	1 700	2006
Бизнес-центр	ул. Михайловская, 24	10 000	2006
Бизнес-центр	ул. Михайловская, 12	12 000	2006
Бизнес-центр	ул.Светлицкого, 35	9 000	4 кв. 2006
NTBC-2	ул.Жилянская, 47-50	8 000	2005-2006
Дом Техники	ул.Луначарского	16 000	2005-2006
Айсберг	ул. Жилянская, 73-79	21 000	2006
Бизнес-центр	ул.Харьковское шоссе, 19	65 000	2006
Бизнес-центр	ул. Госпитальная 12ж	20 000	2006
Ласточка, 2 и 3 очереди	ул.Ильинская, 6 А	35 000	2006
Альянс-центр	ул.Ярославов Вал, 23	14 500	2007
Бизнес-центр	ул.Новоконстантиновская, 22/15	18 000	2007
Бизнес-центр	ул.Заболотного, 150	11 000	1 кв. 2006
Бизнес-центр	ул.Ушинского, 40	60 500	3 кв. 2007

 

Бизнес-центры класса «С»

Поскольку для многих украинских арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение, малые предприятия, частные предприниматели и "экономные" компании отдают предпочтение офисам класса «С». Чаще всего офисные центры класса «С» появляются в результате реконструкции административных и производственных зданий, расположенных в отдаленных от центра столицы районах. Площадь таких центров различная - от 2 800 до 10 000 кв.м и выше. В зависимости от места расположения, стоимость аренды в бизнес-центрах класса «С» колеблется от $12 до $25 за кв.м. в месяц. Стоимость обслуживания обычно составляет $1,5-3.

На сегодняшний день бизнес-центры класса «С» занимают наименьшую долю на рынке офисных помещений – около 11%. Тем не менее, в 2005 году было построено около 30 тыс.кв.м. площадей класса «С», среди которых бизнес-центр «Рент-Хаус» по ул.Голосеевской, 7 (общая площадь 5 300 кв.м.), «Стенд» на ул. Васильковская, 14 (общая площадь 13 000 кв.м.), бизнес-центр на ул. Свитлицкого, 35 (общая площадь 9 000 кв.м.) и др.

Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «С» составляет 90%-95%. А

Арендные ставки

В теперешнее время спрос на аренду все еще значительно превышает спрос на покупку офисной недвижимости. Такое обстоятельство вызвано дефицитом помещений, предлагаемых к продаже, а также высокими ценами на продаваемые объекты.

 

Кроме того, основные потребители профессиональных офисных помещений, международные компании, предпочитают инвестировать средства в свою основную деятельность. Таким образом, большинство операторов рынка отдают предпочтение аренде офиса в условиях недостаточной стабильности политической и экономической ситуации в Украине.

Уровень цен на офисную недвижимость зависит, в первую очередь, от месторасположения и качества постройки. Офисные помещения в домах старой застройки в не прилегающих к центру районах могут стоить на вторичном рынке $500-800 за кв.м. По мере приближения помещения к центру стоимость повышается и может достигать $2-$5 тыс. за кв.м.

Месторасположение и класс офисного здания также оказывает влияние на размер арендных ставок. Самые высокие арендные ставки установлены в бизнес-центрах класса «А», а также в офисах, расположенных в центральной части Киева. Наивысшие арендные ставки сохраняется в таких бизнес-центрах, как БЦ «International office and Hotel Center» - $60 за кв.м., «Киев-Донбас» - $40 за кв.м. и других. В бизнес-центрах класса «А» площадей для продажи практически нет. А в бизнес-центрах класса «В» и «С» средняя стоимость офисных площадей составляет $3-$6 тыс. за кв.м., хотя возможно ее увеличение до $9-$12 тыс. за кв.м.

Арендные ставки в бизнес-центрах в 2005 году

 

Бизнес-центр	Арендные ставки, $/кв.м./мес.	Стоимость, $/кв.м.
Класс «А»	30-60	2500-6000
Класс «В+»	28-40	2000-2800
Класс «В»	20-30	1800-2000
Класс «С»	10-25	850-1000

 

* Без учета операционных расходов и НДС.

На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста, что оказывает влияние на постепенную стабилизацию уровня арендных ставок. После повышения арендных ставок в 2004 году до 5–10% для класса «А», 10–15% для класса «В», 15–20% для класса «С», ситуация на рынке офисной недвижимости постепенно уравновешивается.

В течение 2005 года аренда в помещениях класса «А» выросла на 5-10%, а класса «В» и «С» — в среднем на 10%–12%. В то же время, полупрофессиональные офисы и офисы-квартиры за нынешний год подорожали на 30%-40%, что вызвало приближение стоимости аренды офисов на левом берегу и окраине к площадям в центре столицы.

 

Стабилизацию уровня арендных ставок можно ожидать не ранее конца 2006 года, когда на рынок выйдут новые объекты. Тем не менее, возможно некоторое повышение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» до 5%-10%.

Основные условия аренды

 

Продолжительность аренды	Обычно длится 3 – 5 лет. Минимальный срок аренды составляет 1 год.
Условное право возобновления аренды	Решается посредством коммерческих переговоров
Единица измерения арендной платы	Доллары США за 1 кв. м за 1 месяц
Первоначальный взнос арендной платы, вносимый авансом	За 3 месяца
Частота пересмотра аренды	3 года
Агентская комиссия	До 12% от годовой арендной ставки
Эксплуатационные расходы и плата за управление (коммунальные услуги, уборка и охрана помещений, административные слуги)	$2-6 за 1 кв. м за 1 месяц в зависимости от класса бизнес-центра
Отделка	Обычно производится за счет арендатора, хотя иногда владелец предпочитает выполнить самостоятельно.
Налоговые обязательства съемщиков в виде процента от суммы аренды	20% налог на добавленную стоимость

 

Офисные помещения в административных зданиях, НИИ и переоборудованных квартирах

Учитывая недостаток офисных помещений в столице, в 2005 году наблюдался большой спрос на отдельно стоящие здания. Спрос на подобный вид офисной недвижимости формируется за счет украинских компаний, которые предпочитают арендовать или покупать здания общей площадью от 500 до 3 тыс.кв.м. Однако в последнее время арендой и реже покупкой отдельных зданий стали интересоваться международные компании.

Большое число административных зданий и НИИ в Киеве и сравнительно невысокие арендные ставки на помещения в них вызвали большой спрос со стороны небольших отечественных компаний. В таких помещениях пользуются популярностью помещения под офисы площадью от 50 до 800 кв. м.

Очень часто офисы в административных зданиях после ремонта относят к бизнес-центрам класса «С». Арендные ставки в таких помещениях могут приравниваться к профессиональным бизнес-центрам и составлять 25-35 у.е. за кв.м.в центре города. Однако, несмотря на то, что лишь треть офисных помещений в этих категориях зданий соответствует своей цене, предложения в административных зданиях значительно меньше спроса на них.

Средние арендные ставки в непрофессиональных офисах
  

Спрос на офисы в квартирах по-прежнему существует и в основном исходит от нотариальных контор, частных врачей и пр. Квартиры-офисы пользуются высоким спросом у арендаторов в силу большого разнообразия и гибкости в плане месторасположения, размеров, планировок и арендных ставок. Однако усиление конкуренции со стороны профессиональной офисной недвижимости, постепенное изменение правового поля и административной практики относительно офисов, оборудованных в жилых квартирах вызвало в последнее время тенденцию снижения рыночной стоимости и ликвидности квартир-офисов.

Увеличение спроса наблюдается на офисно-складские помещения площадью 200-300 кв.м. на окраине столицы с удобной транспортной развязкой в таких местах, как Окружная дорога, Левый берег. Среди таких логистических комплексов с офисными помещениями известны индустриальные комплексы компании Kuehne & Nagel в Гостомеле общей площадью 6700 кв.м., из которых 1600 кв.м. – офисные помещения, компании «Redondo» общей площадью 3 380 кв.м., из которых офисы – 1 000 кв.м. и др.

Прогноз

Ряд инвесторов заявил о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве. Согласно планам застройки, в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнес-центров, среди которых 7 многофункциональных центров, сочетающих в себе жилую, офисную и торговые функции. Однако рынок, испытывающий дефицит предложения практически во всех сегментах, способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м. новых площадей.

   Новые офисные объекты строятся преимущественно иностранными инвесторами и крупными отечественными девелоперами, которые ведут новое строительство либо реконструируют старые промышленные предприятия. Запланированные к введению в эксплуатацию в 2006 году бизнес-центры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах.

 

   По мере приближения рынка офисной недвижимости к точке насыщения будет расти конкуренция между арендодателями и продавцами. В условиях более жесткой борьбы за клиента неминуемо возрастут требования потребителя к приобретаемому в аренду или собственность имуществу.

 

   Благодаря открытию новых бизнес-центров и постепенному насыщению рынка к концу 2007-началу 2008 года, можно ожидать снижение арендных ставок на помещения класса «А» и «В» на 10%, класса «С» - на 15%. Однако, сегодняшний острый дефицит помещений и 95-100% заполняемость бизнес-центров позволяет предположить, что в 2006 году арендные ставки на офисную недвижимость повысятся еще на 5-10%.