Обзор рынка промышленно - складской недвижимости Киева за 2005 год

 

Тип склада

Профессиональных складов класса «А» пока около 100 тыс.кв.м., однако понимание как отечественными и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2005–2006 гг. объем новых складских помещений составляет 260 тыс.кв.м (данные из открытых источников). Однако это количество новых объектов не покрывает растущий спрос на промышленно-складскую недвижимость. Сегодня уровень заполняемости профессиональных складов составляет 95%.
 

 

Приобрести складские помещения с целью использования их под складирование не просто, так как чаще всего склады предлагаются в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий. В теперешнее время данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса. Украина, 04071, Киев, ул. Константиновская, 2-а тел.: +38 (044) 501 501 0 4 из 4

Крупные объекты складской недвижимости г.Киева

В течении 2005 года объем рынка складских помещений увеличился примерно на 30 тыс.кв.м. в основном за счет расширения существующих складских помещений и постройки либо реконструкции небольших складских зданий.

В 2005 году планировалось завершение строительства складского центра класса «А» компанией Redondo вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки, но срок реализации перенесли. Ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок.

Складские помещения, планирующиеся к сдаче в 2006-2007 г.г.

 

Компания	Складские комплексы	Месторасположение	Год сдачи
Kohne&Nagel	Офисно-складской логистический терминал «Андакта»	Гостомельское шоссе	2006
MS-BUD и Raden	Логистические склады класса «А»	Броварской район	2007
HCM Group	Логистические склады класса «А»	Киево-Святошинский район	2007
«ГЛД-Инвест Украина»	Складской комплекс класса «А»	Бориспольское шоссе	2007
HCM Group	Третий логистический комплекс класса «А»	г.Обухов Киевская область	январь 2006
HCM Group	Реконструкция под складской комплекс класса «В»	г.Вишневое Киевская область	2006-2007
HCM Group	Логистический комплекс класса «А»	Петропавловская Борщаговка	2006

 

Спрос

На фоне значительного количества инвестиций в быстроокупаемые объекты коммерческой недвижимости увеличились и объемы вложений в промышленно-складскую недвижимость. При этом развитие торговли и увеличение общего товарооборота в стране формирует спрос на складские помещения, особенно профессиональные помещения класса «А».

Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн.кв.м., не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество.

 

Вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей.

 

Основных пользователей промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-10 тыс. кв.м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс.кв.м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв.м., относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.

Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня является его месторасположение и квалифицированное обслуживание.

 

Желаемые требования, которым должен отвечать современный склад следующие:

 

   полный комплекс услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

   современная техника и технологии обработки грузов;

   многоярусное хранение, позволяющее экономно расходовать имеющиеся площади;

   достаточное количество погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

   совершенная система управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

   страхование груза за счет логистического оператора;

   системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

   коммуникации и связи.

 

Предпочитаемым местом размещения производственно-складских помещений является 30-ти километровая зона за пределами Киева, где наличие близкого расположения транспортных магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Большим спросом также пользуются складские помещения, расположенные вблизи больших трасс: Одесского, Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги. Уже к 2008 году ожидается перемещение производственных площадей в 30-ти километровую зону Киева и практическое отсутствие предложение в черте Киева. В то же время текущая тенденция перепрофилирования промышленно-складских помещений к 2015 году сменится следующим периодом активного строительства новых объектов.

Арендные ставки

 

В течение первого полугодия 2005 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%. На сегодняшний день стоимость строительства производственных помещений колеблется от $150 до $600 за кв.м., что связано с активным развитием бизнеса, ростом инвестиционной привлекательности и перепрофилированием производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные нужды.

Ежемесячные арендные ставки на складские помещения
 

Вид помещения	Арендная ставка, $/кв.м.	Стоимость объекта, $/кв.м.
Небольшие помещения для хранения товаров (подвалы, гаражи, сараи)	1,5 - 4	150
Перепрофилированные под склады производственные помещения	3 - 5	150 - 250

Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной	5–8	250 - 300
Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов)	8–12	300 - 450
Таможенные склады	20–22	450 - 530
Склады-холодильники	30–35	400 - 600

 

Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже.

В теперешнее время среди общего предложения на рынке промышленно-складской недвижимости преобладает предложение аренды (79% к 21%). Предложений по продаже складов в чистом виде сегодня лишь 2-5% от общего их количества на рынке. Такое преобладание аренды над продажей складских площадей объясняется большими площадями помещений, а также невыгодностью продажи новых помещений или переоборудования старых с капиталовложениями больше чем 300 $/кв.м. Кроме того, операторы рынка испытывают неуверенность в стабильности своего оборота на протяжении продолжительного времени.

Стоимость промышленных помещений на рынке недвижимости постоянно растет под воздействием развития рынка и возрастание спроса. По итогам 2004 года производственно-складские помещения подорожали на 30%. Так, если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 году составлял 100 $/кв.м., в 2004 – 150-200 $/кв.м., то на начало 2005 года цены продолжали возрастать. На сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 150 до 600 $/кв.м.

Прогноз

 

   Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для его активного развития в будущем.

   Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательской способности населения, насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и др. факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработав программу строительства современных складов до 2010г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.

   На протяжении 2006 года рынок складской недвижимости существенно не увеличится, так как большинство проектов находятся на этапе строительства. Однако в следующие два-три года на украинском рынке могут появиться крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка. Текущая ситуация на рынке вызовет повышение арендных ставок на складскую недвижимость в 2006 году до 10-15%. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2007 года.

   Текущий год будет ознаменоваться ростом спроса на профессиональные склады и постепенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям. Заказчики выдвигают все более высокие требования к объектам логистической недвижимости, среди которых соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и пр.

   На сегодняшний день от вложения средств в складской комплекс можно ожидать рентабельность около 25%, что гарантирует лидерство на рынке при качественном выполнении работ. Несмотря на невысокий рейтинг Украины в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. И в ходе стабилизации экономики Украины промышленно-складская недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.