Обзор рынка складской недвижимости Киева
Снижение экономической активности практически во всех отраслях повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды складских площадей.
Предложение складской недвижимости класса А и В в Киевском регионе (в пределах 50 км от центра города), тыс.кв. м
Источник: Knight Frank Research
Проекты, введенные в эксплуатацию с начала 2008 года
Арендуемая площадь, кв.м |
||
West Gate Logistic (фаза 1, 2) |
А |
16 000 |
МЛП-Чайка (фаза 1, 2) |
А |
94 800 |
Проммаш-Бровары (фаза 2) |
В |
9 000 |
Kopylov Logistics Park |
А |
27 500 |
Биокон (фаза 1) |
А |
10 000 |
Raben Украина |
А |
20 000 |
Мираж |
А |
14 000 |
Складской комплекс |
А |
16 500 |
Артур-К |
В |
2 600 |
Квиза (фаза 2) |
А |
20 000 |
ИТОГО |
230 400 |
|
Источник: Knight Frank Research
В структуре расположения складских комплексов лидирует Житомирское направление, где расположено 8 складских комплексов. По 5 комплексов распределено между Бориспольским, Варшавским и Броварским направлениями.
Как сообщили эксперты компании Knight Frank порталу Прометр интерес девелоперов к приобретению фасадных участков вдоль основных транспортных магистралей Киевского региона повлиял на высокие темпы роста стоимости земельных участков. Если в 2006 году участки, пригодные под развитие логистических проектов, предлагались по стоимости до $20/кв. м, то уже к началу 2008 года стоимость земли выросла до $50 – $90/кв. м. В районе Окружной дороги стоимость участков колебалась от $150 – $250/кв.м.
Интерес к сегменту подогрел выход на рынок Украины иностранных и российских девелоперов, специализирующихся на развитии складских комплексов. В результате рынок приобрел спекулятивный характер. Участниками рынка был заявлен выход около 5,5 млн. кв. м складских комплексов к 2012 году.
К ноябрю 2008 года в Киевском регионе было введено в эксплуатацию всего 240 тыс.кв. м профессиональных складских площадей из 700 тыс. кв. м заявленных ранее.
Несмотря на значительные объемы ввода новых площадей в 2008 году, развитие самого сегмента постепенно замедляется. Данная тенденция усилилась под влиянием общего экономического спада в стране и ограничения проектного финансирования.
В настоящее время практически завершено строительство 200 тыс.кв. м новых складских комплексов, однако, официального ввода в эксплуатацию новых площадей можно ожидать не ранее 2009 года. Анализ сегмента дает основания прогнозировать в 2009 году ввод в эксплуатацию не менее 290,6 тыс.кв. м новых складских площадей. Таким образом, к 2010 году общий объем профессиональных складских площадей может превысить 929 тыс. кв.м.
В течение 2005 - первой половины 2008 года в сегменте активный спрос значительно превышал объемы предложения. Практически все новые складские комплексы на дату ввода в эксплуатацию были сданы в аренду. Большая часть площадей, появившихся на рынке в 2008 году, была сдана в аренду по предварительным договорам аренды в 2007 – начале 2008 года.
В первом полугодии 2008 года средняя вакантность по функционирующим комплексам составляла около 1 – 2%. Со второго полугодия 2008 года уровень вакантности в сегменте начал постепенно расти, достигнув к ноябрю 2008 года 5%. Во многих действующих профессиональных комплексах уровень вакантности достиг 10 – 15%. Снижение экономической активности практически во всех отраслях повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды площадей. Многие компании уменьшили размер запрашиваемых площадей или отложили решение до весны 2009 года. В результате уровень вакантности по многим действующим объектам подскочил до 10-15%. Для дальнейшего привлечения арендаторов собственники складских комплексов вынуждены идти на компромисс путем предоставления более широкого перечня услуг и дополнительных бонусов.
С лета 2008 года отмечено снижение спроса на логистические объекты, расположенные в черте города. Это связано с введенными ограничениями КГА на транзит большегрузного автомобильного транспорта по Киеву в дневное время, что усложнило логистику для многих компаний арендаторов складских комплексов.
По состоянию на ноябрь 2008 года арендные ставки на профессиональные складские помещения находились в ценовом диапазоне $111 – 126/кв. м/год для класса А и $128 - $147/кв. м/год для класса В.
Как сообщили эксперты компании Knight Frank порталу Прометр в 1 полугодии 2008 года на рынке наблюдался рост арендных ставок за счет дефицита предложения, роста стоимости строительных работ и материалов. При этом арендные ставки для складских комплексов класса В были на 10 – 15% выше запрашиваемых ставок по объектам класса А. Разница в ставках объясняется возможностью арендовать площади небольшими лотами в складских комплексах класса В.
Динамика арендных ставок на профессиональные складские помещения в Киевском регионе (в пределах 50 км от центра города), (triple net), $/кв. м/год.
Источник: Knight Frank Research
С 3 кв. 2008 г. в сегменте наметилась тенденция к стабилизации арендных ставок, а в некоторых объектах ставки снизились на 5 – 7%. Учитывая тенденции 2008 года, в краткосрочной перспективе рост арендных ставок на складские помещения не прогнозируется, и ставки аренды наиболее вероятно останутся на уровне 2008 года.
