Обзор столичного рынка земли
В 2005 году на рынке земельных участков под строительство и обслуживание жилых домов в основном предлагались небольшие земельные участки площадью 5-14 соток (70% от общего числа предложений).
Что касается стоимости земли, то за год цена 0,01 га увеличилась в среднем на 75-100% — в зависимости от территориально-экономической зоны.
Для более детального анализа разделим рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на 5 условных ценовых зон:
К первой ценовой зоне относятся земельные участки Печерского района. В районе улиц Зверинецкой и Тимирязевской стоимость 0,01 га в декабре 2005 г. составляла в среднем 35-70 тыс. долл. США. Черная Гора оценивалась несколько дешевле — в 35-45 тыс. долл. США. Самые дорогие участки в сердце Печерска стоили в среднем по 65-85 тыс. долл. США, а стоимость сотки отдельных участков доходила до 90-100 тыс. Разброс цен обусловлен ландшафтом и открывающейся панорамой. Ровный участок с видом на Киево-Печерскую лавру, парк Славы или Днепр стоит в среднем в полтора раза дороже, чем расположенный на склоне и без соответствующего вида. В целом с начала 2005 г. цены здесь выросли на 35-50%.
Вторая ценовая зона включает центральную часть Подола, Лукьяновку, Татарку, Батыеву Гору и центральную часть Голосеевского района. Стоимость сотки земли в центре Голосеевского и Подольского районов колеблется в пределах 30-35 тыс. у.е.; за ними идет Лукьяновка со стоимостью сотки 26-30 тыс. у.е. Стоимость сотки земли на Татарке и Батыевой Горе замыкает вторую ценовую зону: 20-25 тыс. у.е. Высокие цены в данных районах обусловлены прежде всего ограниченным объемом предложения, близостью к центральной части Киева, развитой инфраструктурой и наличием коммуникаций. В среднем стоимость земли за год увеличилась здесь в 2-2,3 раза.
Третье место по стоимости земли занимают Соломенский район, Куреневка, Сырец, серединный пояс Голосеевского района, Академгородок, Беличи и Новобеличи. В Соломенском и Голосевском районах цена земельных участков напрямую зависит от близости к «цивилизации». Так, в Соломенском районе средняя стоимость участка к концу 2005 г. составила 20000-25000 $/0,01 га. В серединном поясе Голосеевского района (Ширма, Саперная Слободка, Цимбалов Яр, ул. Квитки-Основьяненко) цена земли достигала 15000-20000 $/0,01 га. На Сырце и Куреневке — в районах, находящихся на границе серединного пояса и окраины Киева, — средняя стоимость 0,01 га земли в декабре 2005 г. доходила до 14 тыс. долл. США. Стоимость земли в данной ценовой зоне зависит от близости к путям сообщения и метро, к тому же количество подходящих земельных участков весьма ограниченно. Впрочем, несмотря на удаленность от центра, традиционно высока стоимость земли в Академгородке, Беличах и Новобеличах. Такой уровень цен вызван активностью освоения данного района, близостью метро, хорошей транспортной развязкой и наличием коммуникаций. Здешние участки изначально продаются с соответствующим целевым назначением — под строительство и обслуживание индивидуальных жилых домов. В декабре 2005 г. средняя цена земли здесь составляла 11000-12000 $/0,01 га.
В целом в третьей ценовой зоне с января по декабрь 2005 г. стоимость 0,01 га земли выросла на 40-50%. При этом в Цимбаловом Яру цена земли практически не изменилась, так что земельные участки в течение года предлагались по 15000-18000 $/0,01 га. Наибольшее подорожание земли наблюдалось в районе Никольской Слободки — на 85% и на Сырце — на 70%.
Предпоследнее место по уровню цен занимают окраина Голосеевского района (Мышеловка, Чапаевка, Пирогов, Теремки), Днепровский район, частный сектор Оболонского района, Святошин, Борщаговка и Нивки. В четвертой ценовой категории сотка земли стоит в среднем 7-10 тыс. у.е. Индекс роста цен за истекший год составил 1,5-2,5 раза. Наиболее интенсивный рост в этой ценовой категории в течение 2005 г. наблюдался в Голосеевском районе: на Теремках и в Пирогове цена выросла в 2,5 раза, в Чапаевке и Мышеловке — в 2-2,14 раза. В остальных микрорайонах цена выросла в среднем на 50%.
Самые дешевые участки в Киеве расположены в Бортничах (1500-8500 $/0,01 га — в зависимости от расстояния до очистительных сооружений), на Осокорках (2000-6000 $/0,01 га — в зависимости от расстояния до метро и Днепра), в селе Троещине (4000-10000 $/0,01 га, на стоимость влияет близость к речке Десенке) и Берковцах (5500-8500 $/0,01 га, хотя фасадные участки вдоль трассы предлагаются и по 20000 $/0,01 га).
В Киеве земельные участки приобретаются либо для постройки собственного жилого дома, либо для дальнейшей их перепродажи. С первым вариантом все более-менее ясно, а вот с вариантом покупки участка с целью подзаработать на его перепродаже дело обстоит не так просто. Никто не будет отрицать, что подобный вид бизнеса на сегодняшний день — один из самых прибыльных. Об этом свидетельствует и индекс роста цен. Однако в связи с неразвитостью данного рынка, несовершенством законодательной базы, касающейся земли, политической и экономической нестабильностью в стране осуществление подобных сделок, на наш взгляд, достаточно рискованно. Кроме того, цена конкретного участка формируется под влиянием многих факторов, а именно: целевого назначения; площади и рельефа участка; наличия подъездных путей; наличия коммуникаций (электричество, газ, вода) на участке или вблизи от него; наличия на участке сооружений. Существует и целый ряд дополнительных факторов, зависящих от цели приобретения земли. К ним принадлежат природные условия и живописность местности; близость парковой зоны или леса, водоема или реки; социальное окружение. Иными словами, если вы хотите заработать деньги на земельном рынке, то, покупая участок, учитывайте указанные выше ценообразующие факторы, а также стоимость капиталовложений, направленных на улучшение качественных характеристик конкретного участка (прокладка коммуникаций, улучшение рельефа и т.д.). Иначе можно попасть впросак. Таких случаев в практике было немало.
