Обзор торговых центров Одессы

На Дерибасовской не только пивные

 
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. «Однако, несмотря на существенный всплеск предложения на рынке, спрос на торговые площади остается неудовлетворенным. На данный момент в центре города сложно найти качественные торговые помещения, – комментирует Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании о«Украинская торговая гильдия». – Рынок города может поглощать по 60-70 тыс. кв. м торговых площадей ежегодно». И хотя в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок еще пяти крупных торговых центров, спрос на современную торговую недвижимость в Одессе не будет удовлетворен, как считают эксперты, еще как минимум 5-7 лет.

 
Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов «Украинской торговой гильдии», ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города (диаграмма 1).

 
Прогнозы по совокупному росту современных торговых площадей в ТЦ, согласно исследованиям этой же компании, весьма оптимистичны: торговая площадь одесских ТЦ к концу 2008 г. возрастет практически в полтора раз и достигнет 195 тыс. кв. м, а общая площадь ТЦ превысит 290 тыс. кв. м (диаграмма 2). Количество торговых метров на тысячу жителей города при этом достигнет 198 кв. м. Считается, что для Одессы уровень насыщения составляет не менее 250 кв. м на тысячу жителей. А посему ненасытный одесский рынок «проглотит» весь этот объем новых торговых помещений. Правда, по оценкам другого девелопера, прирост площадей в ТЦ окажется более умеренным. Colliers International предполагает, что к 2010 г. в одесских торговых центрах будет всего около 180 тыс. кв. м торговой площади (диаграмма 3).

 
По причине высоких темпов роста местного рынка торговой недвижимости и его достаточно высокой доходности Одессу считают привлекательной многие девелоперы. Она входит в число приоритетных городов для развития проектов торговой недвижимости компании «XXI Век», известной по столичным центрам «Квадрат». «Одесса один из наиболее интересующих нас городов, в которых мы планируем развивать свой новый формат ТЦ – «гипермаркет-галерея» общей площадью от 35 тыс. кв. м», – рассказывает Максим Белоус, директор по маркетингу и стратегическому развитию девелоперской компании «XXI Век». Компания «Лекс-Холдинг» приобрела в Одессе земельный участок и предположительно откроет здесь в ближайшие 2-3 года ТРЦ формата «Караван». По слухам, на участке земли площадью 8-10 га в жилом районе западной части города может возникнуть еще один крупный торговый объект. В кулуарах специалисты поговаривают и о других, не менее одиозных замыслах операторов. Уже сейчас, как утверждают девелоперы «XXI Века», в городе реализуются минимум четыре значимых проекта по возведению новых торговых центров (таблица 2).
 
Причины привлекательности

 
По оценкам компании GIN Consulting Group(г. Одесса), привлекательность города для девелоперов и торговцев обусловлена тремя основными факторами: удачным месторасположением города; особенностями его социальной структуры и сложившимися особенностями земельных отношений. Под удачным месторасположением подразумевается то, что Одесса – городпортовый, "морские ворота" всей страны. Этот транспортный узел играет огромную роль в мировой системе транспортировки и обработки грузов, отправляемых из Балкан в Северную Европу, из России на Ближний Восток и в Азию, из стран Средиземноморья в Скандинавию. Поэтому и «первенство по инвестиционной привлекательности принадлежит, –как считает Максим Белоус, – именно складской и торговой недвижимости».

 
Социальная структура города и региона отличается от других регионов страны тем, что здесь достаточно многочисленный "средний" класс, а это – основная категория потребителей.

 
Среднестатистический одессит оставляет в супермаркете $15-18 при покупке продуктов питания, предметов личной гигиены и бытовой химии. А по западноевропейским меркам при сумме чека в $9 можно говорить о создании в таком городе крупного торгового центра. «Несмотря на то что у нас среднестатистическая цена чека уже в два раза превышает индикативный показатель, полноценных ТЦ крайне мало», – комментирует положение дел в городе Александр Гюльназаров, директор по маркетингу компании GIN Consulting Group.

 
Что касается земельного вопроса, то значительная часть свободной земли, пригодной для реализации девелоперских проектов, уже находится в частной собственности. А это намного упрощает процесс получения земли под торговую недвижимость. В то же время дороговизна участков сдерживает развитие девелопмента в регионе. Максим Белоус к сдерживающим факторам относит то, что на первичном рынке земли чрезмерно высокие риски, связанные с землеотводом, а на вторичном – «завышенная стоимость земли, что делает экономически невыгодным строительство новых торговых объектов». В одесском регионе действительно сложилась своеобразная земельная ситуация. Еще с дефолта 1998 г. значительная часть местных инвесторов, стремясь защитить свои капиталы, массово выкупала земельные участки различной величины и назначения. К тому же Одесса – по сути, пока единственный город Украины, в котором реально работает процедура выкупа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на аукционных торгах. Однако крупные земельные участки под торговые центры – дефицит, особенно в центре города. Это, по мнению Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International в Украине», «значительно ограничивает дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в Одессе».
 
Источники доходов девелоперов

 
Сдавать в аренду площади в одесских торговых центрах – занятие довольно выгодное. Ставки почти такие же высокие, как и в Киеве. Специалисты поясняют это тем, что затраты на строительство ТЦ в столице и в Одессе сопоставимы. Вообще-то, при возведении ТЦ в регионах, как известно, затраты составляют в среднем $0,7-1 тыс. на 1 кв. м. Арендная ставка – $20-80 за 1 кв. м в месяц. В действующих одесских ТЦ стоимость аренды повыше – $30-200, действительно почти как в столице. К тому же, как отмечают операторы, на протяжении 2006 г. расценки на аренду торговых площадей даже возрастали, особенно в самых современных торговых центрах и причисляемых к успешным. Главная причина роста: повышение спроса на качественные торговые площади. В итоге заполняемость торговых объектов арендаторами в городе практически стопроцентная.
 
В 2007 г., по мнению г-на Непоседова, «с учетом новых проектов этого года ставка в среднем даже снизится. Это связано с тем, что ТЦ 2007 г. уступают по качеству и расположению своим предшественникам. Рост цен продажи и аренды отдельно стоящих помещений прогнозируется на уровне не менее 10-15%». По информации г-жи Малиборской, самые высокие расценки на аренду в городе – для торговцев одежды, аксессуаров, парфюмерии и ювелирных изделий, порой – более $100 за 1 кв. м в месяц. Для других встроенных магазинов/секций в центре города арендная ставка составляет $50-60, а для магазинов в спальных районах – $30-40 (таблица 3). Если попытаться приобрести торговое помещение в собственность, то в центре Одессы за него запросят ориентировочно около $1900 за 1 кв. м, а в среднем по городу – $1500. В последующие годы в связи с некоторым ростом насыщения рынка расценки на аренду все-таки будут постепенно уменьшаться, а доходности торговой недвижимости – понемногу снижаться и приближаться к показателям европейских стран, считают эксперты.
 
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 
Сергей Чернецкий, партнер-консультант девелоперской компании «Камелот» (г. Одесса):

 
– Снижение спроса на торговые площади в ближайшие 3-5 лет не предвидится, хотяидет активная застройка многих районов города, а все возведенные центры заполнены арендаторами практически на 100%. В центральной части города, учитывая ее плотную застройку и ограниченное количество свободных земельных участков, скорее всего о насыщении спроса говорить вообще не приходится. А в спальных районах, таких как Черемушки, Таирово, поселок Котовского, открытие удачных торговых проектов, возможно, в некоторой мере разрядит ситуацию.
 
Сергей Карамнов, президент компании RealEstateSolutions (г. Киев):

 
– Потенциал торговой недвижимости города оценивается как в высшей степени перспективный. Предприимчивая Одесса может похвастаться интенсивным развитием больших торговых форматов. Только в 2004 г. введены в эксплуатацию пять крупных объектов и два – в 2005-ом: ТЦ «Европа» и ТЦ «На Среднефонтанской». Начиная с 2004 г. укрупняются одесские торговые центры, развивается в них развлекательная составляющая. Так, например, в ТЦ «Наталка-Сити» в зоне фуд-корта разместили несколько аттракционов для детей. В связи с растущим спросом на качественные торговые площади увеличивается арендная плата. Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, а это случится не раньше 2007 г. Однако средние арендные ставки могут не снизиться и после этого – спрос на торговые площади растет постоянно.
 
Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group (г. Одесса):

 
– О слабой заполненности торгово-развлекательной ниши свидетельствует хотя бы то, что десяток развлекательных заведений и ночных клубов, располагаясь почти вплотную друг к другу, практически не испытывают конкуренции. Существуют целые жилые массивы с населением в 350 тыс. человек, где на тысячу жителей приходится всего 3,4 места в кинотеатре. Город не имеет концертной арены и прочей инфраструктуры досуга и развлечений. При высоком покупательном потенциале населения не хватает современных крупных торговых, развлекательных и торгово-развлекательных объектов. Одна из основных причин этого – то, что местные операторы не имеют опыта управления подобными проектами и такими крупными объектами и не знакомы с современными европейскими стандартами. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Одессы по-прежнему остается довольно высокой и при поддержке властей, которые в состоянии обеспечить инвесторам нормальные условия работы, в будущем будет только расти.
 
Максим Белоус, директор департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» (г. Киев):

 
– Несмотря на всплеск роста площадей на рынке, девелоперы допустили ряд просчетов, создавая концепцию некоторых новых торговых центров Одессы. Уже сейчас мы можем наблюдать процесс крупных изменений, направленных владельцами таких ТЦ на исправление ошибок (подробный материал об ошибках в концепции при создании торговых центров «Работа над просчетами» читайте на стр…).
 
Врезки:
 
Одесса в состоянии поглощать 60-70 тыс. кв. м новых торговых площадей в год.
 
Среднестатистический одессит оставляет в супермаркете $15-18. В Западной Европе при достижении среднестатистической "цены чека" $9 рассматривается вопрос о создании крупного ТЦ
 
Одесса – пока единственной город Украины, где земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, действительно можно приобрести на аукционных торгах
 
Средняя ставка в действующих одесских ТЦ почти достигает столичного уровня и колеблется в пределах $30-200 за кв. м
 
Одесский покупатель. Портрет

 
Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости «Colliers International в Украине»:

 
Неотъемлемой характеристикой Одессы является историческая приверженность ее жителей к объектам уличной торговли. До сих пор в Одессе престиж и удовольствие от покупки в ТЦ не привлекают покупателей с доходом средним и выше среднего, которые предпочитают уличный шопинг в центре города.
Другая особенность портовой Одессы – наличие наиболее известного и одного из самых больших рынков в Украине – «7-й километр», услугами которого пользуется абсолютное большинство одесситов.

 
Жители Одессы также известны своим пристрастием к покупкам как к процессу. Это пристрастие и стабильный экономический рост города создают сравнительно большой товарооборот на 1 кв. м. Поэтому уровень арендных ставок в Одессе выше, чем в других крупных городах Украины.