Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Журналисты портала Domik.ua продолжают исследовать, как карантин повлиял на рынок недвижимости в разных регионах Украины. Об изменении цен на квадратные метры жилья у моря редакции рассказали одесские риэлторы. 

«По статистике нашей компании, по ценам на вторичную недвижимость в долларах США наблюдаем рост к прошлому году на 3,7%. По новостройкам — падение средней цены на 2,2%. Это колебания, связанные с переоценкой стоимости валюты и текущей ситуацией в мире», — говорит исполнительный директор АН «Атланта» Эмиль Сунгатулин. 

В Одессе к началу октября заканчивается пляжный сезон и квартиры, которые сдавали в аренду, выставляют в продажу, констатирует учредитель агентства «Альтаир-АС» и оценщик Ольга Журина.  

Под аренду одесситы охотно покупают однокомнатные квартиры от 35 до 45 кв. м, добавляет заместитель генерального директора АН «Президент» Ирина Самех Ахмед. Пользуются спросом площади 150-250 кв. м в центре города. Такие объекты переделывают под хостелы. Квартиры для съема и бизнеса чаще покупают в Приморском районе, в центре и вдоль морского побережья. 

Среди спальных районов, продолжает эксперт, востребован Суворовский. 

«В Суворовском районе много строят пятиэтажных домов комфорт-класса с лифтами и парковками. Люди хотят малоэтажные дома, а не  высотки потому, что устали от «муравейников». Предпочитают пятиэтажные комфортные домики, так чтоб была закрытая территория и безопасная. Больше хотят комфорта», — объясняет риэлтор. 

Эксперты сходятся во мнении, что в Одессе среди покупателей самый популярный запрос — одно-, двухкомнатные квартиры до $40 тыс. 

Панорама Одессы

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Цены на квартиры в строящихся комплексах Одессы

Квартиру в доме на этапе строительства, по данным Эмиля Сунгатулина, предпочитают 37% покупателей. Цены стартуют от $400-410 за кв. м.

Купить смарт-квартиру в новостройке на окраине города можно от $15 600, говорит Ирина Самех Ахмед. В Суворовском районе квадратный метр такого жилья стоит $500-580, в Киевском — $600-800, в центре — от $1 тыс. Ближе к Молдаванке можно найти варианты от $700. Влияют на цену высотность здания и этап строительства. 

«Молодежь предпочитает брать с котлована потому, что есть рассрочка, которая растягивается на несколько лет.  У нас основная молодежь — это моряки, которые  покупают квартиры на этапе котлована. Более взрослая категория не любит рисковать, берут когда дом сдается в ближайшее время, либо уже сдан», — делится наблюдениями эксперт. 

О популярности рассрочки среди молодых одесситов и приезжих из других регионов, говорит и Ольга Журина. Строительные компании города предлагают отсрочку платежа на 5 лет. Покупатели могут поселиться в квартире после сдачи дома, постепенно выплачивая остаток. 

«Чаще всего у людей на руках есть $3 тыс. для новостроя, дальше они готовы платить $400 в месяц», — подсчитывает риэлтор. 

Пользуются спросом квартиры с ремонтом от застройщика, добавляет Эмиль Сунгатулин. Такую услугу предлагают, например, ЖК «Одесские традиции», ЖК «Седьмое Небо».

Еще одна особенность одесского рынка новостроек — растет популярность домов до 5-ти этажей. 

«Недвижимость ушла в горизонталь. Раньше строили высотки, сейчас малоэтажные клубные дома. Если выходит строительная компания с таким проектом, жилье там быстро раскупают. Квартиры в высотных домах покупают менее активно потому, что есть степень риска: люди не знают, будет кризис или нет. Спрос зависит от репутации застройщика и места, где строится», — объясняет Ирина Самех Ахмед.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, вначале октября 2020 года в Одессе можно купить квартиру в 159 новостройках. Из них 18 комплексов — экономкласса, 59 — в сегменте «комфорт», 42 ЖК предлагают жилье класса «бизнес», 33 — «премиум». Сервис «Билд» оценивает надежность застройщиков и их проекты по 42-м параметрам. Те дома, которые получают высокие баллы, отмечены «зеленым щитом». Таких объектов в городе 8. Подробную информацию по интересующей новостройке с разъяснениями экспертов можно получить, заказав детальный отчет. С примерами такого анализа сервис предлагает ознакомиться по ссылке.

О строительных компаниях и строящихся ЖК города пишут также на форуме Отзывы о новостройках Одессы.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Сколько стоит жилье в домах старого жилого фонда 

 Недвижимость в старом доме предпочитают люди от 35-ти лет, считают в АН «Атланта».

«Если говорить о покупке для жизни, то ключевые факторы принятия решения — это цена, район и жилое состояние объекта», — добавляет исполнительный директор агентства Эмиль Сунгатулин.

Купить однокомнатную квартиру в центре Одессы можно за $27 тыс., однако такое жилье, уточняет Ирина Самех Ахмед, будет нуждаться в ремонте. Самые дорогие квартиры города, объясняет риэлтор, в домах, приближенных к побережью. Стоимость квадратного метра на Французском Бульваре в старом жилом фонде — от $1 тыс. за кв. м. Цена хрущевки в массиве Фонтан стартует от $33 тыс. В Суворовском районе однокомнатные в сентябре 2020 года продавали от $19 тыс. до $28 тыс.

В массиве Котовского, говорит Ольга Журина, однокомнатная квартира стоит $25-27 тыс. 

Среди домов старой застройки популярностью в Одессе пользуются «бельгийки». Это дома конца XIX начала XX веков, построенные из известняка высотой 4-5 этажей с потолками 4,2 м с мраморными лестницами, как с парадного хода, так и «черного». Площадь квартир — 180-250 кв. м. 

Считается, что название «бельгийки» жилье получило потому, что в этих домах жили бельгийские инженеры, строившие трамвайную дорогу в Одессе. Цены, по данным Ирины Самех Ахмед, в таких домах стартуют от $1 тыс. за кв. м. Двухкомнатные сталинки, говорят риэлторы, продают от $50 тыс. до $60 тыс. 

Стоимость коммунальных квартир снижается, отмечает Ольга Журина. Три года назад в центре города комнаты площадью 20 кв. м продавали за $25-27 тыс. Осенью текущего года такое жилье в массиве Черемушки можно купить за $10-12 тыс.

«Раньше была категория людей, которые хотели жить только в центре и им было все равно, в каких условиях. Сейчас стали подходить к этому вопросу так, что лучше жить самостоятельно в отдельной квартире, чем в центре», — объясняет риэлтор.

Проанализировав данные риэлторов, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир старого жилого фонда Одессы. В действительности диапазон цен может колебаться. Следует также брать во внимание локацию, год постройки, качество отделки и др. 

Для сравнения, квартиру на вторичном рынке Харькова на окраине продают от $400 за кв. м. Минимальная стоимость жилья площадью 30 кв. м — $17 тыс. Цены в городе зависят от расстояния до станций метрополитена, года, типа постройки, этажа. 

Читайте также: Может ли опекун продать квартиру недееспособного в Украине

Диапазон цен в домах, построенных после 2010 года

Цены на сданные новостройки с отделкой в центре Одессы стартуют от $1,5 тыс. за кв. м. Однокомнатную с ремонтом площадью 37-47 кв. м. продают в среднем за $60-70 тыс., рассказывает Ирина Самех Ахмед. В современном доме в массиве Фонтан квадратный метр стоит $1,2-3,5 тыс.

«Если брать стандартные однокомнатные в Суворовском районе в пределах 40-45 кв. м, стоимость квартиры от $35 тыс. В Киевском районе дороже, как правило, на $5 тыс.», — добавляет руководитель агентства.

По данным учредителя агентства «Альтаир-АС» Ольги Журиной, жилье в современном доме на окраине продают по цене $600-700 за кв. м.

Квартиру-студию площадью 17,5 кв. м с ремонтом в массиве Черемушки предлагают за $16 500, делится Эмиль Сунгатулин. 

В таблице ниже приведен срез средних минимальных цен на квартиры с отделкой в домах, построенных после 2010 года. Стоит учитывать, что это усредненные показатели, основанные на информации от одесских агентств недвижимости. Цены могут отличаться в зависимости от района, удаленности от побережья, материала, из которого построен дом, наличия ремонта.

Как карантин повлиял на рынок недвижимости Одессы

Весной 2020 года, во время ужесточения противоэпидемиологических мер, многие агентства недвижимости Одессы закрывались или переходили на работу в онлайн режиме, вспоминает Ольга Журина. 

«Те, кто продавали не хотели показывать, а те, кто покупали не хотели смотреть. Просили фотографии, ждали, когда это закончится. Если бы была возможность делать продажу квартир онлайн, было бы лучше», — высказывает мнение риэлтор. Летом было сезонное уменьшение предложений. Владельцы снимали квартиры с продажи, чтобы зарабатывать во время пляжного сезона на аренде. 

По подсчетам Ирины Самех Ахмед, весной текущего года цены на жилую недвижимость в Одессе снизились на 15%. В целом карантин негативно отразился на сегменте новостроек, однако вырос спрос на квартиры вблизи побережья. 

«Просели продажи новостроек от котлована потому, что люди не знали, что будет дальше, продолжат строить или нет. Но, в то же время, пошла продажа недвижимости в 100 м до моря. В городе много комплексов на «Трассе Здоровья». Это жилье начали покупать потому, что у людей нет возможности выезжать за границу. Желающие  из Киева, Днепра, Харькова приезжают в Одессу и покупают это жилье», — объясняет эксперт. Говорит, осенью наблюдается стабильность и сезонный спрос на рынке. 

О такой же динамике, как и коллеги, говорит Эмиль Сунгатулин. 

«С середины марта по середину апреля покупательская активность снизилась, люди выжидали, что будет дальше. С мая все вернулось на круги своя, и ежемесячно рынок растет на 7-10%», — подытожил исполнительный директор агентства. 

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью за два первых квартала 2020 года

Торг по-одесски: скидки на покупку квартиры

Владельцы квадратных метров в Одессе уступают неохотно. К такому заключению пришла Ольга Журина. Рассказывает, часто сделки отменяют потому, что покупатели торгуются, но собственники не готовы уступать. 

То, что больших скидок на квартиры ждать не стоит, подтверждает ее коллега Ирина Самех Ахмед. Владельцы уступят максимум $500-1 тыс. Уверяет, что риэлтор должен помочь клиенту установить изначально рыночную цену. Однако, встречаются исключения. 

«Все зависит от обстоятельств, по какой причине продают. Если, допустим, человеку нужно выплачивать кредит, он понимает, что нужно уступать и  даже в этом случае, не сильно торгуется. Если это дорогой объект, от $200 тыс. и выше — там уже больше уступают», — добавляет эксперт.

За сколько времени продается квартира

Главный фактор, от которого зависят сроки экспозиции, утверждают риэлторы, это стоимость объекта. 

«При правильно выбранной цене объекта, в среднем квартира перед продажей находится на нашем сайте до 29-ти дней», — рассказывает Эмиль Сунгатулин. 

В популярных районах, востребованные квартиры могут покупать и в первый день просмотров, утверждает Ирина Самех Ахмед.  

«Если риэлтор грамотно определил цену, больше недели квартира не будет висеть в продаже. Неделя — максимум две», — считает эксперт. 

К такому же заключению приходит Ольга Журина: если жилье не покупают более двух недель, стоимость завышена. 

Прогнозы: какие изменения ожидают одесский рынок недвижимости 

По мнению Эмиля Сунгатулина, если не произойдет глобальных потрясений, изменение цен на недвижимость будет варьировать от минус 5 до плюс 5% в течение следующего года. 

«По закону экономики в условиях рыночного равновесия предложение должно равняться спросу. Мы находимся в ситуации, когда предложение превышает спрос. Если ситуация в экономике не изменится, то подобную картину будем наблюдать еще долго», — предполагает риэлтор. 

Ирина Самех Ахмед считает, что колебания курса валют или экономические потрясения могут повлиять на рынок новостроек высокой этажности. Произойдет это потому, что одесситы будут с опаской покупать квартиры в строящихся объектах из-за риска остановки строительных работ. При этом спрос на вторичном рынке останется неизменным. 

«Морское побережье всегда в цене. Никто не знает, как будет дальше организован наш отдых: сможем или не сможем выезжать. Причем это может быть квартирой для отдыха, где люди приезжают, отдыхают, уезжают. Либо квартиру  покупают для  бизнеса. Её потом сдают, что приносит дивиденды. Этот рынок всегда стабилен, и он идет на подъем», — объясняет свою точку зрения эксперт. 

Снижать цены на квартиры вторичного рынка одесситы не будут, прогнозирует Ольга Журина. Если будет ужесточение карантинных мер, владельцы квартир скорее предпочтут снять недвижимость с продажи.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020