Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Журналисты портала Domik.ua проанализировали цены на квартиры в Киеве  осенью нынешнего года.  Профессиональные риэлторы Александр Гришко, Римма Зятькова и Артем Прокофьев рассказали  какие дома в дефиците и на какое жилье можно получить скидку до 25%.

Квартиры на вторичном рынке Киева по сравнению с докарантинными подорожали в среднем на несколько процентов, отмечают эксперты. Частный риэлтор  Римма Зятькова объясняет это дефицитом недвижимости в сегменте. В сентябре текущего года на одну квартиру приходилось два покупателя. 

Нехватку квадратных метров на вторичном рынке эксперт связывает с переориентированием спроса. Люди стали бояться инвестировать в недостроенные объекты. Среди причин банкротство «Укрбуда» и судебные разбирательства банка «Аркада». Покупатели предпочитают брать квартиры уже с документами. 

30% покупателей, по словам частного риэлтора Артема Прокофьева, готовы рискнуть и вложить деньги в строящийся объект. 

Эксперты рынка наблюдают изменения и в ценовых предпочтениях покупателей. Спросом пользуются квартиры стоимостью $40-60 тыс., рассказывает частный риэлтор Александр Гришко. А вот запросов в категории $20-30 тыс., популярной в предыдущие годы, стало меньше. Становится больше желающих приобрести  квартиры в жилых массивах, где в ближайшие годы запланирована постройка метро. Например, Сырец.  В этих районах, говорит эксперт, владельцы недвижимости уже повышают цены. 

Читайте также: Сколько новостроек с задержками сдачи продается в Украине

Панорама Киева

Квартиры в новостройках

Спросом среди строящихся объектов пользуются дома класса  «эконом» и «комфорт». В приоритете остаются одно-, двухкомнатные квартиры, стоимостью в среднем $50 тыс.,  рассказывает риэлтор Римма Зятькова. Предпочтение отдают жилью с небольшой площадью, учитывают стоимость коммунальных услуг. Все больше покупателей хотят квартиру уже с ремонтом от застройщика или с отделкой «под ремонт».  

Около 50% покупателей квартир в новостройках — молодые семьи, добавляет Александр Гришко. Еще 20-30% объектов недвижимости в строящихся домах приобретают профессиональные инвесторы для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. 

Среди критериев, по которым инвесторы выбирают ЖК, такие: доступность объектов социальной сферы (детсадов,  школ, больниц); наличие паркомест.  Популярностью среди покупателей в возрасте 30-45 лет пользуются закрытые комплексы с необходимой инфраструктурой на территории, недалеко от парковых зон. 

 «Стараются войти  в жилой комплекс, как вот «Парковые озера», «Автограф», «Паркове місто». Затребованы закрытые комплексы. «Місто квітів» на улице Тираспольской и рядышком парки, за ними «Интергал-Буд» построил «Сырецкие сады». «Нивки-Парк», тоже через дорогу одноименный парк», –  рассказывает юрист по вопросам недвижимости Артем Прокофьев. 

В приоритете остаются новостройки в районах, где есть метро или уже запланировано строительство станций, добавляют эксперты. В пример приводят ЖК «Варшавский» на Виноградаре.   

По информации портала надежных новостроек Bild.ua в конце сентября 2020 года в Киеве продавались квартиры в 287 строящихся объектах. Из них 39 жилых комплексов – экономкласса,  131 новостройка –  класса «комфорт», 90 комплексов  – «бизнес»  и 27 проектов – класса «премиум».  Минимальную цену среди новостроек столицы предлагает отдел продаж ЖК MANCHESTER PARK – от 14 тыс.  грн за кв. м.  Комплекс возводят в Соломенском районе. 

Эксперты предупреждают, что инвестируя в объект, необходимо тщательно изучить документы на строительство, узнать о возможных долгостроях компании. Проще всего ориентироваться на «зеленые щиты» на сайте Bild.ua. Ими обозначают проекты, на строительство которых оформлены все разрешительные документы, застройщик заслужил надежную репутацию. Новостройки, которые оценены низким баллом,  отмечены «красным щитом». Такие комплексы в будущем могут обернуться проблемами со вводом в эксплуатацию.

Полную информацию о строящихся ЖК  и его участниках с комментариями экспертов и юридической консультацией по договору можно получить, заказав детальный отчет от экспертов Bild.ua. Пример отчета представлен по ссылке.

Отзывы о столичных застройщиках и их объектах инвесторы оставляют на форуме «Рынок новостроек». 

Читать также: Список незаконных и проблемных новостроек Киева в 2020 году

Цены на квартиры в домах старого жилого фонда

Популярные квартиры на вторичном рынке  – это однокомнатные от $33 тыс. до $45 тыс. Пользуются спросом старые дома в центре Киева. После введения карантина в этом районе можно выгодно приобретать квартиру. 

«Раньше центр любили иностранцы. Они составляли 70% покупателей. Из-за карантина иностранцы  выезжают из Украины. Им предлагали продавать по $1000-1200  за кв. м», – объясняет эксперт Артем Прокофьев. По словам юриста, иногда встречаются цены и $900 за кв. м, но такую недвижимость покупают еще до публикации объявления риэлтором. 

Александр Гришко предостерегает, если цена за однокомнатную квартиру в центре менее $50 тыс., вероятно она будет нуждаться в капитальном ремонте. 

Выгодные варианты однокомнатной квартиры встречаются на окраине, в таких районах, как Троещина и Борщаговка. 

 «Берем 96-ю серию. В августе-июне встречались дешевле $800 за кв. м. Можно постараться и найти за $25 тыс.», — рассказывает Гришко. Если цены указана $600-700 за кв. м, предупреждает эксперт, скорее всего там будут проблемы с документами. 

Среди людей, которые обращают внимание на материал стен дома, говорит Александр Гришко, две трети предпочитают кирпичные стены. 

Журналисты портала Domik.ua составили усредненную таблицу минимальных цен на вторичное жилье в Киеве. Эти данные получены исходя из информации риэлторов, а действительные цены могут отличаться.

Напомним, что по данным риэлторов, к сентябрю 2020 года рынок аренды вернулся к докарантинным ценам.   За однокомнатные квартиры с ремонтом, расположенные в районах, приближенных к центру, арендодатели уже просят 12 тыс. грн в месяц.  

Цены на покупку современных квартир на вторичном рынке недвижимости

По подсчетам  Риммы Зятьковой, 70% покупателей отдают предпочтение квартирам в домах, возведенных после 2000 года. Из-за повышения тарифов на коммунальные услуги люди берут жилье с установленными счетчиками. 

«50% тех, кто продает квартиры в старом жилом фонде, покупают жилье в новостройках. Еще 30% предпочитают недвижимость в домах более новых. Если продали квартиру 90-х годов постройки, то  хотят приобрести 2000 или  2010 годов »,  –  объясняет частный риэлтор Артем Прокофьев.

 Один из главных критериев при выборе жилья осенью нынешнего года, рассказывает Александр Гришко, это планировка. «К планировкам и отделке с каждым годом  больше требований. Покупатели  стали щепетильно относиться к этому вопросу», ─ утверждает Александр. Большинство  людей перед покупкой квартиры изучают информацию в Интернете, смотрят статьи и видеообзоры о тенденциях в интерьере. Популярны большие окна в пол, потолки от 2,9 м, светлые помещения. На выбор клиентов, по словам риэлтора, влияет вид дома, внешняя отделка, имя застройщика. Некоторые строительные компании возводят жилые комплексы в определенном стиле, например, дома клубного типа. Приобретать недвижимость там становится модно. Увеличение спроса повышает стоимость квадратных метров. Пару лет назад на момент начала строительства цена стартовала с $800, то к осени 2020 года  цена на квартиры со средним ремонтом выросла до $2000 за кв. м.  

Стоимость квартир в новых домах центральных районов Киева стартует от $1350 за кв. м. Такая цена, например, по информации Артёма Прокофьева, была указана за трехкомнатную квартиру на Печерске, в доме по адресу: ул. Деловая, 2-б. В районах, приближенных к центру, средняя стоимость однокомнатной квартиры в сентябре 2020 года составляла $2000 за кв. м.  На Троещине или Борщаговке однокомнатную квартиру в новостройке на вторичном рынке можно купить от $1200, двухкомнатную на Лесном продают начиная от $1000,  а минимальная цена трехкомнатного жилья на окраине  – $850 за кв. м. 

Исходя из данных риэлторов  мы составили таблицу минимальных цен в современных домах Киева. Стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем в старых домах того же района.

Стоит учитывать, что цены в таблице рассчитаны на основании информации, полученной от риэлторов. Стоимость также варьирует, в зависимости от материала и качества постройки, местоположения, инфраструктуры вокруг, площади квартиры, отделки интерьера. 

Как повлиял карантин на количество сделок купли-продажи

Пандемия COVID-19 значительно  повлияла на рынок недвижимости только во время ужесточения карантинных мер в Украине, вспоминают риэлторы. 

«Неудобства были, чтобы попасть к нотариусу, подать документы на выписку, получить справку  об отсутствии задолженности, которую продавец предоставляет покупателю в момент продажи»,  –  объясняет Артем Прокофьев.

«Боялись заболеть,  продавцы не хотели, чтобы люди приходили на просмотры. Да и покупатели не спешили. Это продолжалось недели две-три, а потом все наладилось», –  вспоминает Римма Зятькова.

В конце лета произошел спад из-за сезона отпусков. С середины сентября 2020 года  люди вернулись к рабочему режиму, поэтому риэлторы прогнозируют увеличение сделок купли-продажи.

Читайте также: Как работает рынок вторичной недвижимости в условиях карантина

Сколько владельцы вторичного жилья готовы уступить покупателю

Больше всего готовы торговаться владельцы элитного жилья. В прошлом году продавцы делали скидку в  $5-10 тыс., осенью нынешнего года  финальная цена может снижаться на десятки тысяч долларов США от первоначально заявленной.  

«Собственник выставляет на квартиру в центре стоимостью  $300 тыс., по $2 тыс. за кв. м.  Продается эта недвижимость за  $225 тыс. Два года назад человек бы не согласился на это»,  –  приводит пример риэлтор Римма Зятькова.

Чем ниже  стоимость жилья, тем меньше будет окончательный торг, объясняет специалист. Выставляя квартиру в пределах $30-50 тыс. продавцы готовы уступить от $500 до $1,5 тыс. При стоимости квартиры больше $100 тыс., окончательная цена может опуститься на $10 тыс. 

«Зависит от риэлтора.   Если он в момент формирования стартовой цены проговорил, что коридор может быть от $45 тыс. до $42 тыс., торг будет в этом промежутке»,  –  дополняет коллегу Артем Прокофьев. Некоторые коллеги, предупреждает специалист, идут на хитрость, ставят заведомо заниженную цену, чтобы объектом заинтересовалось как можно больше покупателей. А потом устраивают аукцион: кто больше предложит за квартиру, тот и станет новым владельцем. 

От размещения объявления до покупки: за сколько купят квартиру

На сроки продажи жилья карантин не повлиял. Сами риэлторы объясняют, когда специалист изначально установил правильную цену на квартиру, то она  продается в среднем в течение месяца. 

«Из практики, первый покупатель всегда дает максимально высокую цену. 85% случаев, что уже выше ты не продашь», – рассказывает Артем Прокофьев. 

Риэлтор Римма Зятькова уточняет, что исключение составляют квартиры с большой площадью, количеством комнат более 4-х или с ценой выше $200 тыс. Такие объекты могут продаваться не один год. 

Прогноз экспертов Domik.ua

При условии, что в стране сохраняется политическая и экономическая ситуация последних 4-5-ти лет, цены на недвижимость постепенно продолжат расти. К такому мнению пришел  риэлтор Александр Гришко. 

Эксперт Артем Прокофьев придерживается другой точки зрения. Он считает стоимость квартир на вторичном рынке сильно переоцененной. Цена в долларах США к середине осени должна снизиться на 10-20%. В частности из-за прогнозируемого роста курса валют, ожидания второй волны коронавируса, увеличения количества безработных. Дефицит жилья компенсируется за счёт готовых новостроек и переориентации недвижимости из сегмента аренды в продажу.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020