Исследование жилой недвижимости в Харькове: цены на квартиры осенью 2020 года

Редакция портала Domik.ua продолжает серию исследований о том, как повлияла пандемия на цены и предпочтения покупателей в регионах Украины. Об изменениях на рынке жилой недвижимости Харькова рассказали руководители харьковских агентств.

Сегмент продаж квартир в первой столице вышел на уровень периода до карантина и продолжает расти, говорят риэлторы. 

«Этот рынок ведет себя так, как будто карантина нет. Есть продажи, спрос, предложения. Мы наблюдаем больше сезонную активизацию», — утверждает управляющий АН «Мэтр» Борис Каган, с 25-летним опытом работы. 

Ниже всего цены опускались весной, когда только вводили противоэпидемиологические меры из-за COVID-19, вспоминает директор АН «Дукат» Станислав Дмитриченко. 

«Квартира до эпидемии в популярном 522-м микрорайоне возле метро стоила $35 тыс. Весной цены упали до $30-28 тыс. Когда сняли карантин, пошел рост. За $30 тысяч квартиру возле метро не купите в этом же районе. Цена будет $32-35 тыс.», — объясняет эксперт. 

Стоимость квартир на вторичном рынке Харькова выросла по сравнению с прошлым годом. Руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова рассказывает, что по их подсчетам, в сентябре 2019 года средняя цена предложения составляла $740 за кв. м, фактической продажи — $660 за кв. м. В сентябре 2020 года средняя заявленная стоимость была $803 за кв. м, приобретали жилье за $741 за кв. м. 

40% клиентов агентства, по подсчетам Якимовой, покупают квартиры на Салтовке. Такая статистика удерживается годами, независимо от месяца. 

«Район изначально позиционировался, когда его закладывали, как спальный. Там живут 600 тыс. человек, развитая инфраструктура: школы, детские сады, магазины, больницы и метро», — объясняет эксперт. Для справки, Харьков — второй по численности населения город Украины. На 1 января текущего года население областного центра составляло 1 млн. 443 тыс. 200 человек, подсчитали в Главном управлении статистики Харьковской области. 

Панорама Харькова

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Квартиры в строящихся ЖК Харькова

Цены на новостройки в городе стартуют от 10-12 тыс. грн за кв. м, говорит Борис Каган. 50% покупателей предпочитают жилье на первичном рынке. 

10-15% покупателей квадратных метров на этапе котлована, по мнению Светланы Якимовой, это профессиональные инвесторы, которые зарабатывают на переуступке. 

«На 1,4% каждый месяц цена растет, так же как увеличивается количество этажей. Ближе к завершению строительства они зарабатывают свои 25%. Это больше, чем предлагает банковский сектор», — объясняет риэлтор. 

80% профессиональных инвесторов продают квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, по переуступке, добавляет Станислав Дмитриченко. 

Наибольшим спросом в строящихся объектах Харькова, говорит Светлана Якимова, пользуется жилье в экономсегменте. 

«К некоторым застройщикам в отдел продаж записываются в 6 утра, чтобы взять квартиру дешевле на этапе котлована. Самая низкая стоимость у однокомнатных, они получаются $16-17 тыс., в зависимости от качества объекта», — делится наблюдениями агент. Особенно популярны квартиры класса «эконом» среди молодых семей, которые покупают первое жилье, и родителей, приобретающих недвижимость для детей.

Эксперты рассказывают о том, что однокомнатные квартиры в сегменте низких цен могут выкупать полностью в первый же день старта продаж. Станислав Дмитриченко говорит, что некоторые компании, например, «Трест Жилстрой-1», «Авантаж», заслужили такую репутацию, что харьковчане покупают на их объектах жилье, не проверяя документы. Однако специалисты напоминают, что в Украине инвесторы законодательно не защищены. Финансовые потери из-за переноса срока ввода в эксплуатацию или остановки строительства, никто не компенсирует. Поэтому прежде, чем купить недвижимость, риэлторы все-таки рекомендуют внимательно ознакомиться с историей компании-застройщика и изучить разрешительную документацию. Сделать детальный отчет по интересующей новостройке предлагают специалисты поисковика надежных новостроек Bild.ua. Объекты оценивают по 42-м параметрам. С примерами отчета можно ознакомиться по ссылке. По информации сервиса Билд, на начало октября 2020 года в Харькове купить квартиру предлагали в 89-ти новостройках. Из них 25 комплексов – экономкласса, 27 — в сегменте «комфорт», 24 ЖК — «бизнес», 10 — премиум-класса. Всего 6 объектов на этапе строительства получили высокий балл. Риски инвестиций в этих домах сведены к минимуму. 

Узнать больше о преимуществах и недостатках новых проектов харьковских застройщиков можно на форуме «Отзывы о новостройках Харькова». 

Читайте также: Работу портала Bild.ua отметил вице-премьер Михаил Федоров

Жилье в домах старого жилого фонда Харькова

На вторичном рынке квартиру с косметическим ремонтом на окраине Харькова продают от $400 за кв. м. Самый популярный запрос, по информации Станислава Дмитриченко, жилье стоимостью $22-25 тыс. 

В центральных районах спрос на сталинки вытесняют новостройки, говорит Светлана Якимова. Шесть лет назад за квартиры в сталинских домах платили $1400 за кв. м, в текущем году максимальное предложение — $1000 за кв. м. 

Особенность города, рассказывает Борис Каган, одинаковая стоимость жилья в домах одинакового класса в районах, прилегающих к центру, и спальных возле метро. Единственное исключение — Павлово Поле, жилой массив отделённый от центральной (Нагорной) части города Саржиным яром. Цены там такие же как в центре. Однокомнатная хрущовка стоит минимум $35-36 тыс. Квартира в высотном доме — от $40 тыс. 

Цены на окраине зависят от расстояния до станций метрополитена, года, типа постройки, этажа. 

«Однокомнатная квартира возле метро на Салтовке в 16-этажном здании с улучшенной планировкой стоит $32-35 тыс., в соседнем микрорайоне в пятиэтажном здании на последнем этаже стоимость квадратного метра может отличаться в полтора раза», — сравнивает управляющий агентства. 

Минимальная стоимость квартиры площадью 30 кв. м на вторичном рынке — $17 тыс. Предложение за $15 тыс. должно насторожить покупателей. Скидка 10% и более от рыночной цены свидетельствует о том, что у этого жилья не в порядке документы. 

«Рассказы о том, что люди снижают цены на 10-20%, потому что хотят быстрее продать — это распространенный среди покупателей миф. Для того, чтобы быстро купили квартиру, достаточно выставить её по рыночной стоимости. А если снизить на 2-5%, объект заберут в первый месяц, даже первые две недели», — констатирует Борис Каган.

В таблице ниже приведен срез минимальных цен на вторичном рынке Харькова. Стоит учитывать, что при расчете мы опирались на данные риэлторов города, в действительности стоимость может отличаться. 

Для сравнения, минимальная цена квадратного метра в домах старого жилого фонда Львова – $600. Жилье в объектах, построенных до 2010 года, предпочитают около 20% львовян. Однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в центре города продают за $50 тыс. 

Читайте также: Обжалование нотариальных действий при регистрации покупки квартиры

Цены современных квартир на вторичном рынке Харькова

По подсчетам риэлтора Светланы Якимовой, 44% обратившихся к ним в агентство приобретают квартиры на вторичном рынке, а 34% хотят жилье в сданных новостройках. Остальные 22% клиентов приобретают прочую недвижимость (дома, землю, коммерческие помещения и др. ). 

Цены в домах, которым менее 10-ти лет, стартуют от $16 тыс. за однокомнатную квартиру без отделки на окраине Харькова. 

Купить недвижимость в современном доме в центре города сложно, рассказывает агент, так как такое жилье как правило приобретают под аренду и редко выставляют на продажу. 

«Это дома, которые начали строиться с 2010 и 2015 годов по 15 этажей. Может стоить $40-60 тыс. Там большая площадь, современный евроремонт. Как правило такие квартиры выходят на рынок редко, продаются между собой», — подтверждает Станислав Дмитриченко. 

Директор агентства отмечает рост популярности жилья для аренды смарт-, одно-, двухкомнатных квартир возле метро. Таких предложений стало меньше, появляется дефицит.

«Если раньше на ликвидных этажах (2-5-й) , условно, на один микрорайон было 10 квартир, то в начале осени — 5», — приводит пример специалист. 

Некоторые инвесторы строят бизнес на том, что покупают в новостройках жилье без отделки, делают дизайнерский ремонт и продают дороже.

«Квартира с одной или двумя спальнями и кухней-студией, площадью 70-80 кв. м в новостройке бизнес-класса с новым качественным ремонтом стоит от $100 до $150 тыс.», — говорит Борис Каган.

Исходя из данных агентств по недвижимости Харькова, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в современных домах на вторичном рынке. Это усредненные показатели. Цена варьирует в зависимости от района расположения, материала, из которого построен дом, отделки, наличия мебели. 

Читайте также: Пакет документов, без которых нельзя продать квартиру на вторичном рынке в Украине: инфографика

Влияние карантина на количество предложений и продаж

В марте 2020 года из-за введения противоэпидемиологических мер, сделки купли-продажи были приостановлены. Владельцы и клиенты отменяли просмотры, было невозможно оформить документы. 

«Все структуры были закрыты, кроме нотариуса. Ничего нельзя было проверить или получить: ни выписку о задолженности за коммунальные услуги, ни наличие субсидий, ни разрешение опекунского совета. Оформляли только те сделки, где владельцы заранее подготовили пакеты документов на квартиру», — вспоминает руководитель агентства Светлана Якимова.

К лету рынок недвижимости начал восстанавливаться. К осени 2020 года, уверяет Станислав Дмитриченко, спрос вышел на уровень периода до карантина. 

Сколько харьковчане готовы уступить покупателю 

Максимальные скидки владельцы жилой недвижимости делали весной 2020 года. 

«Если раньше торг составлял $500-$1 тыс., и то, попробуй уговорить, то во время карантина были скидки — $2 тыс., $3 тыс., иногда $5 тыс. Чем выше цена за объект тем, соответственно, и больше торг», — вспоминает Станислав Дмитриченко.

Весной, когда был жесткий карантин, все сегменты нуждались в активизации, люди уступали, объясняет Борис Каган. Летом рынок активизировался, жилье начало дорожать, торг — уменьшаться. Осенью скидки делают до 5% от стартовой цены. 

По подсчетам Светланы Якимовой, средний процент торга в Харькове составляет 2% от заявленной стоимости. 

«Продавцы стали адекватно оценивать свои объекты, торг минимальный. Нет разрыва между ожиданиями продавцов и покупателей. Ситуация урегулирована», — рассказывает риэлтор. 

Как быстро харьковские риэлторы продают квартиры

От старта продажи квартиры в Харькове покупают за один-три месяца, уверяет Светлана Якимова. При условии, что изначально установлена рыночная цена. С коллегой солидарен и Станислав Дмитриченко. По словам эксперта, средний срок экспозиции два месяца. Борис Каган добавляет, что у квартир, которые не приобретают по полгода и более, завышена стартовая стоимость. 

«80% срока продажи исключительно уходит на принятие реалий собственником недвижимости. Не для того, чтобы найти покупателя, а для того, чтобы он согласился продать по рыночной цене», — настаивает эксперт.

Цены, спрос и предложение – прогноз до конца 2020 года

Квартиры на вторичном рынке до конца года могут подорожать до 5%, прогнозирует Борис Каган, при условии, что сохранится нынешняя политическая и экономическая ситуация. 

Светлана Якимова, ссылаясь на анонсированную Президентом Украины ипотеку для населения по ставке в 10% годовых, считает, что динамика на рынке недвижимости будет зависеть от процентов по кредитам. 

«Рынок готов. Если смогут выдавать кредиты под обещанные 10%, конечно, застройщики и люди воспрянут, рынок начнет расти. Не сделают — останется на том же уровне», — говорит риэлтор. 

Станислав Дмитриченко ожидает к концу 2020 года увеличения количества операций купли-продажи на 10-20%. Объясняет, что это сезонная тенденция, связанная с менталитетом украинцев. Люди стараются завершить сделки до Нового года: владельцы продать квартиры, а покупатели приобрести новое жилье. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020