Оценка украинской земли: коллизия на коллизии

Коллизию так и не разрешили…

На практике это выглядит так. Например, есть завод, который стоит 10 миллионов гривен. При продаже в его стоимость ФГМУ включает еще и плату за право пользования землей, а это, например, 30 % от цены имущества, вот объект и обходится в 13 миллионов. Чтобы приватизировать участок, уже владельцу, нужно определить рыночную стоимость надела. Вот здесь и вступает со своим правом Госкомзем, и это может дополнительно обойтись еще где-то в 4 миллиона. Потому и получается, что невыгодное это дело, и такое положение вещей в украинском законодательстве и отбивает желание инвесторов иметь дело с бюрократической системой.

А все происходит так потому, что существуют два закона, по которым и действуют инстанции. Одна из них - структура по оценке имущества, другая - земли. Такую коллизию, казалось бы, должны были решить другие законодательные документы. Так, в статье 337 Гражданского кодекса указано: "Право на надел следует за правом на здание и сооружение". Об этом же говорится и в земельном кодексе. Правда, после этого в документе уточняется "Право на здание и сооружение неотъемлемо от права на землю". С этого следует простой вывод: купили объект - приватизируйте участок. Но нет ответа на другой вопрос – за каким же органом окончательно закреплены полномочия оценивать надел? Решить такое недоразумения можно – нужно только объединить вопросы в одно.

"Ну теперь рискните. И там почти что министр, и там почти что министр, у него штат, и у всех свои друзья и знакомые. Со стороны весов только здравый смысл. И кто теперь пойдет на такое во имя здравого смысла"? – сокрушается судебный эксперт по земельным вопросам Юрий Сулименко.

Недобростовестные оценщики - серьезная проблема

Оценщики имущества и участков также распределены между Фондом Госимущества и Госкомземом. Таких специалистов на рынке Украины – 3,5 тысячи, и от их работы зависит – сколько будет стоить человеку тот или иной надел. Правда, закон, по которому они действуют, требует усовершенствования, так как в нем прописаны устаревшие стандартизация и методология оценки. По словам специалистов, следует разработать профессиональный кодекс оценщиков, повысить качество услуг, которые они предоставляют, и обеспечить их ответственность перед клиентами. А также создать механизмы информирования потребителей данного рынка.

Например, вместо того, чтобы усовершенствовать эту систему, специализированный Наблюдательный совет 80 % своего времени отводит на рассмотрение жалоб в отношении лиц, осуществляющих оценивания. К тому же, только за первый квартал этого года приказами Фонда госимущества было аннулировано 123 сертификата с просроченными квалификационными свидетельствами. Их получали оценщики имущества для осуществления своих обязанностей. Чтобы обновить систему, депутаты разработали новый документ, для чего они планируют создать целую федерацию. Но специалисты рынка убеждены – это неэффективно, поскольку такая новация приведет к монополизации. И отмечают – действующий закон написан неплохо, нужно лишь изменить саму систему лицензирования. "Нынешняя система не позволяет сегодня отследить в полной мере качество оценки. И то, что у нас необязательное членство в оценочных организации – только подтверждение тому. Получается что общественное регулирование охватывает не всех оценщиков", - говорит Елена Коваль, генеральный директор консалтинговой компании.

Стоит отметить, что на украинских специалистов еженедельно поступает 15 жалоб. Чтобы в дальнейшем избежать таких проблем, эксперты советуют принять на общегосударственном уровне стандарты Королевского общества оценщиков Великобритании. К слову, у нас они действуют уже год, правда, только на уровне общественной организации. "Это лучшая мировая практика. Вообще, это практика, которая приводит к адекватным результатам, которые признаются в мире, в глобальном масштабе", – говорит Виктор Галасюк, директор департамента экономического консалтинга. Стандарты Королевского общества прописаны в специальной книге, британцы ее называют "красной". Например, согласно ее нормам, допускаются так называемые специальные предположения, когда оценивают недострой как уже завершенный объект.

Изменить систему оценки земли – вот что нужно

Что ещео нужно изменить - так это систему оценки земли, говорят специалисты. В Украине различают два ее вида - экспертно-денежную и нормативную. Если первая определяет действительную рыночную стоимость надела, то другая обязывает пользователей только платить символический налог за участок, и не определяет его реальной цены.

"Для продажи земель на аукционах применяется нормативно-правовая оценка, которая не построена на рыночных условиях. И тут надо было бы усовершенствовать и изменить ее - привязать экспертную денежную оценку к нормативной при продаже земель на аукционах", – считает эксперт земельного рынка Роман Третяк.

Сейчас в Верховной Раде зарегистрировано полдесятка законопроектов, которые должны усовершенствовать оценочную деятельность в Украине. В частности, среди предложений - отобрать у Фонда госимущества и Госкомзема полномочия по регулированию этого вида деятельности, и передать их единому государственному органу. Но предложения – предложениями, а ответа на вопрос "станет ли хоть один из них законом", никто из экспортов дать не готов.

Мариам Оганнисян