Одесситам нужны развлекательные центры, а иностранцам - одесская земля
В контексте быстрого роста деловой активности рынок коммерческой недвижимости в Украине не стоит на месте. Тем не менее, каждый регион имеет свои особенности развития, свои проблемы и перспективы.
О том, что представляет собой коммерческая недвижимость в Одессе, в чем город остро нуждается и куда идут иностранные инвестиции, корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказал генеральный директор компании "GIN Consulting Group" Геннадий Холявко.
Какой сегмент коммерческой недвижимости при стабильно высоком спросе представлен в Одессе меньше всего?
Однозначно - сегмент торгово-развлекательных центров. При проведении маркетинговых исследований рынка города в ноябре 2006 г. наша компания получила довольно интересный результат. Как правило, расчетные показатели в этом сегменте рынка определяются количеством квадратных метров качественных торговых площадей ТРЦ на 1000 жителей локального района. Так вот, в Одессе есть два района, достаточно густонаселенных, в которых этот коэффициент равен 0. Это - Черемушки и Молдаванка. Реально нет подходящих площадок, а те, которые есть, выставлены на продажу по цене, которая делает дальнейший проект просто не выгодным.
Большой дефицит наблюдается также в сегменте высококачественных офисных помещений классов "А" и "В+". Реальная потребность в городе в таких площадях удовлетворена максимум на 10%. Стоит отметить, что отсутствие таких предложений сдерживает многих операторов в выходе на региональный рынок.
На какую недвижимость наблюдается устойчивый спрос?
Устойчивый спрос переместился из сегмента так называемого "элитного жилья" в сегмент коттеджных поселков на берегу моря. Спрос превышает предложение почти в 3 раза. При том, что стоимость квадратного метра сегодня доходит до $5тыс.
Если говорить о торговых и офисных объектах, насколько качественно представлены они на рынке?
На сегодняшний день критериям высокого качества и высокой классификации соответствует лишь бизнес-центр "Шевченковский". Из торговых объектов – ТРЦ "Платан" на ул. Среднефонтанской.
Как можно охарактеризовать уровень заполняемости офисных и торговых площадей в городе?
Практически 100%, независимо от качества объектов. Эта ситуация характерна для развивающегося рынка. Потребность в подобного рода площадях просто огромна. Возможно, насыщение одесского рынка произойдет через лет 5-7.
Если посмотреть на рынок офисов и торговых помещений в динамике за два года, какие значимые изменения произошли за этот период? Существенно ли выросли цены?
Да, изменения безусловно произошли, причем в лучшую сторону. По крайней мере, отошло назад все то, что соответствовало "дикому капитализму". Например, при полном отсутствии предложений на рынке переоборудованный из бывшего склада бизнес-центр мог претендовать на ставки аренды класса "А". Цены, безусловно, растут, но это нормальная рыночная динамика. Потребители уже почувствовали, что значит "качественная площадь", есть с чем сравнивать, есть понимание того, за что можно платить высокие ставки.
Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня присутствуют? Если да, в какую сферу недвижимости они идут?
Да, присутствуют. В основном идут в земельные участки, поскольку именно этот сегмент недвижимости дает наибольший прирост стоимости за единицу времени.
Насколько высоки сегодня арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости?
Например, в профессиональных торговых центрах стоимость месячной аренды может колебаться от $18 до $300. Цена зависит от количества арендуемой площади (чем она больше, тем ставка ниже), месторасположения ТЦ, якорного арендатора и т. д. Самая высокая стоимость аренды - в ТЦ "Афины". Ювелирные отделы, арендующие небольшие площади, вынуждены платить по-максимуму.
В непрофессиональных торговых объектах диапазон также весьма велик. Так, если магазин находится на ул. Дерибасовской, то арендная плата может достичь $200. В то же время в прилегающих проходных улицах, которые целыми кварталами представляют собой торговые ряды (ул. Екатерининская и ул. Ришельевская) - от $30 до $80 за квадратный метр. Стоимость аренды в спальных районах - $10-30 за "квадрат".
Если говорить о бизнес-центрах, то арендная плата на объекты классов "С" и "D" (на 90% рынок Одессы представлен именно ими) колеблется от $8 до $18 за квадратный метр. В профессиональных БЦ арендная плата взимается в размере $25-27, а по отдельным предложениям VIP класса - до $100 за квадратный метр.
Стоит ли ожидать в ближайшее время снижения стоимости аренды коммерческих площадей?
Я думаю, да. В процессе согласования находится около 10 проектов бизнес-центров достаточно высокого качества. В 2007- 2008 годах должны сдать в эксплуатацию три-четыре ТРЦ общей площадью до 120 тыс. кв. метров. Эта ситуация способна повлиять если не на значительное снижение, то на упорядочение цен в городе.
Надежда Леонец
Какой сегмент коммерческой недвижимости при стабильно высоком спросе представлен в Одессе меньше всего?
Однозначно - сегмент торгово-развлекательных центров. При проведении маркетинговых исследований рынка города в ноябре 2006 г. наша компания получила довольно интересный результат. Как правило, расчетные показатели в этом сегменте рынка определяются количеством квадратных метров качественных торговых площадей ТРЦ на 1000 жителей локального района. Так вот, в Одессе есть два района, достаточно густонаселенных, в которых этот коэффициент равен 0. Это - Черемушки и Молдаванка. Реально нет подходящих площадок, а те, которые есть, выставлены на продажу по цене, которая делает дальнейший проект просто не выгодным.
Большой дефицит наблюдается также в сегменте высококачественных офисных помещений классов "А" и "В+". Реальная потребность в городе в таких площадях удовлетворена максимум на 10%. Стоит отметить, что отсутствие таких предложений сдерживает многих операторов в выходе на региональный рынок.
На какую недвижимость наблюдается устойчивый спрос?
Устойчивый спрос переместился из сегмента так называемого "элитного жилья" в сегмент коттеджных поселков на берегу моря. Спрос превышает предложение почти в 3 раза. При том, что стоимость квадратного метра сегодня доходит до $5тыс.
Если говорить о торговых и офисных объектах, насколько качественно представлены они на рынке?
На сегодняшний день критериям высокого качества и высокой классификации соответствует лишь бизнес-центр "Шевченковский". Из торговых объектов – ТРЦ "Платан" на ул. Среднефонтанской.
Как можно охарактеризовать уровень заполняемости офисных и торговых площадей в городе?
Практически 100%, независимо от качества объектов. Эта ситуация характерна для развивающегося рынка. Потребность в подобного рода площадях просто огромна. Возможно, насыщение одесского рынка произойдет через лет 5-7.
Если посмотреть на рынок офисов и торговых помещений в динамике за два года, какие значимые изменения произошли за этот период? Существенно ли выросли цены?
Да, изменения безусловно произошли, причем в лучшую сторону. По крайней мере, отошло назад все то, что соответствовало "дикому капитализму". Например, при полном отсутствии предложений на рынке переоборудованный из бывшего склада бизнес-центр мог претендовать на ставки аренды класса "А". Цены, безусловно, растут, но это нормальная рыночная динамика. Потребители уже почувствовали, что значит "качественная площадь", есть с чем сравнивать, есть понимание того, за что можно платить высокие ставки.
Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня присутствуют? Если да, в какую сферу недвижимости они идут?
Да, присутствуют. В основном идут в земельные участки, поскольку именно этот сегмент недвижимости дает наибольший прирост стоимости за единицу времени.
Насколько высоки сегодня арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости?
Например, в профессиональных торговых центрах стоимость месячной аренды может колебаться от $18 до $300. Цена зависит от количества арендуемой площади (чем она больше, тем ставка ниже), месторасположения ТЦ, якорного арендатора и т. д. Самая высокая стоимость аренды - в ТЦ "Афины". Ювелирные отделы, арендующие небольшие площади, вынуждены платить по-максимуму.
В непрофессиональных торговых объектах диапазон также весьма велик. Так, если магазин находится на ул. Дерибасовской, то арендная плата может достичь $200. В то же время в прилегающих проходных улицах, которые целыми кварталами представляют собой торговые ряды (ул. Екатерининская и ул. Ришельевская) - от $30 до $80 за квадратный метр. Стоимость аренды в спальных районах - $10-30 за "квадрат".
Если говорить о бизнес-центрах, то арендная плата на объекты классов "С" и "D" (на 90% рынок Одессы представлен именно ими) колеблется от $8 до $18 за квадратный метр. В профессиональных БЦ арендная плата взимается в размере $25-27, а по отдельным предложениям VIP класса - до $100 за квадратный метр.
Стоит ли ожидать в ближайшее время снижения стоимости аренды коммерческих площадей?
Я думаю, да. В процессе согласования находится около 10 проектов бизнес-центров достаточно высокого качества. В 2007- 2008 годах должны сдать в эксплуатацию три-четыре ТРЦ общей площадью до 120 тыс. кв. метров. Эта ситуация способна повлиять если не на значительное снижение, то на упорядочение цен в городе.
Надежда Леонец
