Официальный рынок продажи земли закрыт, теневой — процветает

В конце концов депутаты таки собрались с духом и вынесли свой вердикт: "Не продавать!". По крайней мере, до 1 января 2010 года. Мнения многих специалистов сошлись хотя бы в одном: вопрос права собственности на землю в очередной раз был задвинут в дальний угол.
Согласно Земельному кодексу, принятому Верховной Радой три года назад, все 6,5 млн. владельцев земельных паев в Украине могли получить право на их продажу уже 1 января 2005 года. Но чем ближе становилась эта дата, тем больше появлялось законопроектов, предлагающих такой шаг как минимум отложить.
Первыми традиционно встрепенулись левые. Еще в начале 2003 года депутаты Александр Ткаченко, Емельян Парубок и Владимир Лещенко зарегистрировали законопроект №3006 "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины", которым куплю-продажу земли предлагали запретить вообще. Впрочем, этот законопроект тогда особо серьезно воспринят не был, и если бы все законодательные инициативы по вопросу продажи земли на этом и закончились, то владельцев земельных паев, возможно, ждала бы совсем иная участь. Но уже через два месяца в Верховную Раду был подан новый законопроект о внесении изменений в Земельный кодекс. Его авторы — Екатерина Ващук и Сергей Матвиенко — предложили продлить срок моратория на продажу земли до 1 января 2010 года. Правда, потом появилось еще три документа похожего содержания: законопроект №4050 Николая Рудьковского, №4050-1 Виктора Ющенко, Ивана Васюника и Ивана Томича и №4050-2 Петра Симоненко, Владимира Лещенко, Александра Ткаченко и Емельяна Парубка. Разнились они только сроком, на который предлагалось продлить мораторий.
Оппозиция, например, предлагала ограничиться 2007 годом (кстати, именно об этой дате и говорили представители Ассоциации фермеров и частных землевладельцев, направив в Верховную Раду резолюцию с призывом продлить срок моратория). А вот Симоненко и Ткаченко призывали отложить куплю-продажу земли аж до 2015.
Правда, до голосования по последним трем законопроектам дело так и не дошло. Законопроект Екатерины Ващук и Сергея Матвиенко в первом чтении набрал 299 депутатских голосов, так что рассматривать остальные три документа смысла не было. В конце концов за данный законопроект проголосовали 304 депутата при необходимых 226. Таким образом, депутаты были почти единодушны.
Но еще раньше, чем появился первый законопроект о продлении моратория, возникла идея этот мораторий отменить. Еще в 2001 году Президент Украины Леонид Кучма заявил, что, введя мораторий на продажу земли до 2005 года, депутаты "немножко перестраховались", и высказал надежду, что Верховная Рада пересмотрит срок моратория.
В 2003 году министр экономики Валерий Хорошковский заявил, что для эффективного развития аграрного сектора и увеличения инвестиций в отрасль отменить мораторий "надо было еще вчера". Тогда же он сообщил, что рассчитывает на обсуждение данного вопроса на заседании Кабмина, после чего, возможно, Кабмин будет просить Верховную Раду внести изменения в Земельный кодекс.
После того как Верховная Рада приняла законопроект о продлении моратория в первом чтении, и Президент, и Кабмин в очередной раз заявили о том, что они "против". Леонид Кучма, в частности, отметил, что речь идет о "радикальном свертывании земельной реформы". По его словам, продление моратория на куплю-продажу земли означает потерю селом до 8 млрд. грн. кредитов в год, ухудшение экономики сельского хозяйства, сельхозмашиностроения, а также истощение украинских черноземов. Само решение депутатов он назвал политическим, заявив, что "речь идет о попытке получить голоса будущих избирателей". Так что подпишет ли Президент принятый депутатами закон, пока еще не известно.
Противники продления моратория чаще всего апеллируют к нарушению конституционных прав собственников земельных участков и паев. Так, статья 41 Конституции гласит, что каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью; согласно статье 42, каждый имеет право на предпринимательскую деятельность. Кроме того, согласно Конституции, при принятии новых законов или изменений действующих не допускается ограничение существующих прав и свобод граждан.
Но имеются у противников продления моратория и чисто экономические обоснования. По данным Госкомзема, если на пять лет будет продлен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, резко возрастет их невостребованность. Сейчас в Украине распаевано почти 27 млн. га земли, при этом 53—56% собственников земельных паев — пенсионеры. Около 30% людей этой категории, владеющие 6 млн. га, не имеют правопреемников, либо последние живут за границей.
В случае продления моратория количество таких земель удвоится, составив 12 млн. га. Таким образом, предложение на рынке земли сельскохозяйственного назначения с 2010 г. может составить 12 млн. га и более, что, естественно, резко снизит стоимость земли.
Но это все экономика. А есть ведь еще и сугубо человеческий фактор. Сколько из этих пенсионеров попросту не доживут до права продать свой земельный пай, на котором они уже и работать не могут, и от аренды считанные гроши получают? А ведь деньги, вырученные за продажу земли, смогли бы хоть как-то помочь. По крайней мере, хватило бы на необходимые лекарства.
Много говорят и о снижении инвестиционной привлекательности села, понижении плодородия почв, замедлении решения социально-экономических проблем села.
Но даже среди противников продления моратория есть свои скептики. Например, некоторые специалисты считают, что даже если разрешить куплю-продажу земель, деньги в село все равно не хлынут. И ни о каких миллиардах гривен говорить на данный момент не приходится. Ведь, согласно расчетам Госкомзема, средняя стоимость сельхозугодий в Украине составляет 8,6 тыс. грн., или $1600, за гектар. А если учесть, что средний размер земельного пая составляет в среднем 6—7 га, то за его покупку инвестору пришлось бы выложить от 51,6 до 60,2 тыс. грн. При такой стоимости земли инвестиции в сельское хозяйство будут окупаться почти 15 лет. Понятно, что при таком положении вещей вряд ли найдется достаточно инвесторов, желающих вкладывать деньги в и без того запущенное и малорентабельное украинское село.
Несмотря на то что некоторые правительственные эксперты утверждают, что на самом деле украинские пашни нужно продавать не менее чем по $4000 за гектар, реальная рыночная стоимость сельхозугодий в Украине еще никем не просчитана. Таким образом, бизнесмены и инвесторы пока просто не знают, сколько им стоит платить за землю.
Такая же проблема может встать и перед банками, готовящимися вводить в перечень своих услуг сельскохозяйственную ипотеку. Здесь проблема может встать еще острее. Ведь банки просто не знают реальной стоимости земли и, соответственно, не могут рассчитать ставки кредита и коэффициент покрытия залога. Плюс ко всему, в Украине совершенно не сформирован рынок земли. А значит, у банков могут возникнуть реальные проблемы с реализацией заложенной земли в случае невозвращения кредита заемщиком. Из всего этого можно сделать вывод, что разговоры о готовности украинских банков выдавать ипотечные кредиты под залог земли, мягко говоря, слегка преувеличены.
Но главной причиной невозможности разрешения купли-продажи земли уже с 1 января следующего года депутаты называют даже не отсутствие просчитанных реальных цен на землю в Украине, а отсутствие достаточной законодательной базы. Еще в конце 2002 года тогдашний премьер-министр Анатолий Кинах был вынужден признать, что из 15 законопроектов, предусмотренных соответствующим постановлением правительства, в Верховную Раду передано лишь 7. В следующем году полный пакет законопроектов, необходимых для реализации Земельного кодекса, в Верховную раду опять-таки передан не был.
В этом году к началу операций по купле-продаже земли правительство опять подходило без самых необходимых законов. Прежде всего имеется в виду закон о рынке земли. Также не были созданы система регистрации земли и механизмы залога земельных долей. При всем при этом отменять мораторий на торговлю землей было бы решением по меньшей мере рискованным.
Тем не менее вице-премьер-министр Иван Кириленко заявил, что считает продление моратория на торговлю землей шагом нецелесообразным. Он сообщил, что главным заданием правительства на этот год является подготовка и принятие вместе с Верховной Радой всех необходимых законопроектов для начала организации рынка земли и операций покупки-продажи земель сельскохозяйственного назначения, не забыв при этом упомянуть, что если власти не успеют подготовить необходимую законодательную базу для покупки-продажи сельхозземель, то вопрос о продлении моратория должна рассмотреть и принять Рада.
В Раде, похоже, на этот вопрос взглянули более реально. И осознав, что всех необходимых законопроектов до конца этого года все равно принять не удастся ввиду наличия более серьезных занятий после летних каникул, решили мораторий продлить.
Тем более что там так и не успели ратифицировать соглашение со Всемирным банком о кредите в размере $195,13 млн. на выдачу государственных актов на право собственности на землю в сельской местности (которых на данный момент выдано только 57,9%) и развитие системы земельного кадастра.
Тем временем в Украине продолжает процветать теневой рынок торговли землей. В разных регионах цены на землю разные, но, говорят, в среднем за пай в 4—5 га можно выручить до 2,5 тыс. грн. К тому же закон всегда можно обойти. Так, например, в новом законе, продлившем мораторий на торговлю землей, предусматривается право владельцев земельных участков или паев на их обмен или передачу по наследству. Причем предметом обмена может быть все что угодно. То есть покупаете вы какой-нибудь товар, идете к владельцу земельного пая и заключаете договор обмена. Кто сказал, что мы отошли от натурального хозяйства?
Правда, с 2010-го до 2015 года граждане и юридические лица смогут получать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения общей площадью только до 100 га. Но и это правило можно легко обойти, например, путем создания холдинга или нескольких дочерних предприятий.
Теперь можно с уверенностью сказать, что такая ситуация будет продолжаться еще как минимум 5 лет. За это время у правительства и парламента появится еще один шанс принять пакет документов, гарантирующих нормальное функционирование нового Земельного кодекса. Ну а если не получится, то мораторий можно будет продлить еще раз. Например, до года 2015.
 
 
Ирина Светикова