Офисная недвижимость Киева: итоги полугодия
В I полугодии активность на рынке офисной недвижимости Киева проявлял нефинансовый сектор. Речь идет преимущественно о компаниях, которые предпочитают переехать в офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях, поскольку ставки в бизнес центрах класса "А" и "В" существенно снизились. Такие данные содержатся в отчете компании "Colliers International", текстом которого располагает ЛІГАБізнесІнформ.
Спрос на рынке офисной недвижимости
Крайне слабую арендную активность проявлял в I полугодии финансовый сектор. Продолжает сохраняться значительная неопределенность в банковской системе ввиду отсутствия уверенности в прогнозах относительно курса национальной валюты и основных макроэкономических показателей. В подобной ситуации банкам невозможно определить окончательные суммы списаний от экономического кризиса, и, соответственно, адаптировать стратегию развития и бюджеты на средне и долгосрочную перспективу.
Нефинансовый сектор, напротив, сохранил арендную активность на достаточно высоком уровне, особенно со стороны фармацевтических, телекоммуникационных, торговых и промышленных компаний. Основываясь на внутренних данных КИФ (Киевского исследовательского форума), поглощение со стороны нефинансового сектора за I полугодие 2009 года выросло в сравнении с I полугодием 2008 года на 29% (21 тыс. 500 кв. м против 16 тыс. 700 кв. м).
Столь высокая активность на рынке аренды является следствием перераспределения уже существующего спроса, тогда как выход на рынок новых компаний практически не наблюдался.
Поглощение высококачественных площадей приходится преимущественно на компании, которые предпочитают переехать в офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях, поскольку ставки в бизнес центрах класса "А" и "В" существенно снизились.
Таблица 1. Основные сделки по аренде офисных помещений в 2009 году (I полугодие)*
Адрес |
Расположение |
||
IT продукты и услуги |
5 700 |
БП "Протасов" |
НЦ*/ вблизи ЦДР** |
Телекоммуникации |
2 035 |
БЦ "Ирва" |
НЦ |
Производство |
1 850 |
БП "Протасов" |
НЦ / вблизи ЦДР |
IT продукты и услуги |
1 500 |
БЦ "Карат" |
НЦ / вблизи ЦДР |
Фармацевтика |
1 500 |
БЦ на ул. Тургеневская, 26 |
ЦДР |
Торговля |
1 400 |
БЦ "Леонардо", 2 фаза |
ЦДР |
Профессиональные услуги |
600 |
БЦ "Европа" |
ЦДР |
Строительство/ Девелопмент |
550 |
БЦ на ул. Лейпцигская, 3А |
НЦ / вблизи ЦДР |
Строительство/ Девелопмент |
550 |
БЦ "Карат" |
ЦДР |
Банки, страхование и инвестиции |
400 |
БЦ на ул. Верхний Вал, 4 |
ЦДР |
Источник: "Colliers International", июль 2009 года
*НЦ – нецентральный район
**ЦДР – центральный деловой район
Арендные ставки и вакантность на рынке офисной недвижимости
Доля незанятых офисных площадей в I квартале 2009 года выросла до 20-21%, однако во II квартале рост вакантности фактически прекратился, свидетельствуя об определенной стабилизации деловой активности.
Показательно, что общий объем арендованных площадей в столице продолжает сохраняться в пределах показателей I квартала 2008 года (порядка 820 тыс. кв.м.), тем самым, указывая на относительно устойчивое положение корпоративного сектора. Это является индикатором того, что рост доли свободных помещений в первую очередь происходит за счет отказа корпоративного сектора от расширения или приостановки решений о выходе на украинский рынок.
Так, для большей части новых бизнес центров, введенных в эксплуатацию во II половине 2008 года и позднее, характерна медленная заполняемость и простой площадей, что оказывает повышающее давление на уровень вакантности на рынке.
Стремительный рост вакантности вызвал панику среди владельцев в I квартале, спровоцировав существенное снижение арендных ставок (см. Таблицу 2). При сопоставлении данных за июнь 2008 года с июнем 2009 зафиксировано падение базовых арендных ставок во всех классах более чем на 55% в долларовом эквиваленте.
Таблица 2. Базовые арендные ставки на офисные помещения Киева, $/кв.м/месяц
Класс |
01.07.2008 |
01.07.2009 |
Среднее изменение, % |
Класс "А" |
$70-85 |
$25-35 |
58% |
Класс "В" |
$55-65 |
$18-23 |
65% |
Класс "С" |
$25-30 |
$10-15 |
55% |
Источник: Colliers International, июль 2009 года
Вопреки ожиданиям, обозначившаяся в I квартале 2009 года тенденция к фиксации арендных ставок в национальной валюте не приобрела доминирующий характер, распространившись преимущественно на класс "С", тогда как в классах "А" и "В" продолжают преобладать договора аренды, деноминированные в долларах США/евро.
Предложение на рынке офисной недвижимости
По итогам первых шести месяцев 2009 года объем нового предложения на рынке офисных помещений составил порядка 48 000 кв. м, что почти в два раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года (95 тыс. кв. м). В относительных показателях прирост новых площадей в I полугодии составил порядка 5% от всего существующего предложения.
Таким образом, по состоянию на 1 июля 2009 года кумулятивное предложение офисных площадей достигло отметки в 1 млн. 33 тыс. кв. м. В течение 2009 года возможен прирост предложения офисной недвижимости на 116 тыс. кв. м, из которых 68 тыс. кв. м выйдет на рынок во II полугодии.
Таблица 3. Основные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году
Объект |
Расположение |
GLA, кв.м |
Девелопер |
БП "Протасов" |
ул. Гринченко, 2/1 |
20 300 |
Фабрика "Роза" |
БЦ "ИРВА" (вторая очередь) |
ул. Радищева, 10/14 |
11 300 |
"ИРВА" |
БЦ "Capital Hall" |
ул. Жилянская, 31 |
7 000 |
СК "Горжилстрой" |
БЦ "Левобережный" |
ул. М. Расковой, 2 |
6 000 |
"СНС" |
БЦ "Кияновский" |
пер. Кияновский, 7 |
3 600 |
Украинский девелопер |
Всего |
48 200 |
||
Источник: Colliers International, июль 2009 года
"Colliers International" – международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Располагает 294 офисами в 61 стране мира, в том числе на территории СНГ и стран Балтии.
