Офисная недвижимость Харькова: наиболее востребованные районы города и уровень арендных ставок
Наиболее востребованными районами города остаются центральный район города (м. «Советская», м. «Университет», м. «Пушкинская», м. «Научная») и прилегающие к центру районы (м. «Ботанический сад» и м. «23 Августа», м. «Пр. Гагарина»).
Как правило, потенциальных арендаторов интересовали 1, 2 и средние этажи. Цокольные помещения практически не пользовались спросом.
Диапазоны наиболее вероятных значений арендных ставок достаточно широкие и составляют 60-140 грн./кв.м для центральных районов города и 60-110 грн./кв.м для приближенных к центру.
В зависимости от площади диапазоны наиболее вероятных значений арендных ставок самых востребованных районов выглядят следующим образом (в грн. за кв.м):
|
| до 100 кв.м | 100-300 кв.м | более 300 кв.м |
| Центральные районы | 70-140 | 65-110 | 60-100 |
| Приближенные к центру | 70-110 | 65-90 | 60-80 |
Широкий диапазон ценовых показателей объясняется различием характеристик объектов, представленных на рынке.
Основными ценообразующими факторами офисной недвижимости являются:
- класс объекта;
- месторасположение;
- состояние помещения;
- площадь;
- этаж;
- наличие отдельного входа.
В перечень других факторов, влияющих на арендную ставку, входят:
- пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
- техническая оснащенность;
- удобство подхода;
- парковка.
Наличие всех выше представленных характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение уровня арендных ставок.
Верхний диапазон арендных ставок характерен для клиентских офисов, расположенных на 1-х этажах офисных центров и жилых домов, расположенных на так называемых «красных линиях», а также эксклюзивных офисных помещений с дорогим ремонтом.
Что касается скидки на торг, в настоящее время арендодатели небольших офисных помещений практически не идут на уступки. Для помещений площадью более 100 кв.м размер скидки может составлять 5-20%, и зависит от целей и временных ограничений собственника. В настоящее время в Харькове распространена практика, когда в качестве скидки предлагается не уменьшение арендной ставки, а оплата более низких коммунальных платежей. Если собственник не стеснен сроками, торг может и вовсе отсутствовать.
