Офисные блоки до 1 тыс. кв. м пользуются наибольшим спросом в Москве
Во II квартале 2013 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:
- В эксплуатацию было введено 6 бизнес-центров общей офисной площадью 81 000 кв. м, включая одно офисное здание класса А
- Во II квартале 2013 года был введен самый минимальный объем новых офисных площадей за последние 8 лет, однако, годовой показатель ожидается на уровне 860 000 кв. м
- Стабильный уровень спроса
- Продолжение тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца остается лидером как по объему нового офисного строительства (67%), так и по объему заключенных сделок (57%)
- 73% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, доля сделок в сегменте класса А составила всего лишь 27%
- Основной спрос со стороны российских компаний - 67% от общего объема сделок
- Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом - 70% от общего количества сделок
- Стабильный уровень общей доли свободных площадей - 11,7%
- Стабильный уровень ставок аренды
Совокупный объем сделок, заключенных на рынке с начала 2013 года, составил 556 тыс. кв. м. Из этого объема 335 тыс. кв. м площадей составили сделки II квартала, что на 34% превосходит данный показатель за I квартал 2013 года.
По итогам II квартала объем сделок в сегменте класса А превысил показатель I квартала на 71% и составил 90 тыс. кв. м.
В сегменте класса В было заключено максимальное количество сделок общим объемом 244 тыс. кв. м.
Примечательно, что, как и в течение 2012 года, максимальный объем заключенных сделок пришелся на офисные блоки до 1 тыс. кв. м – 72% от общего количества заключенных сделок за I полугодие 2013 года. Однако на фоне сделок небольшого размера также необходимо отметить заключение крупных сделок, превышающих 2 тыс. кв. м.
Важной сделкой во II квартале стало подписание договора предварительной аренды компанией Publicis Groupe 10,8 тыс. кв. м в комплексе Фабрика Большевик. Во-первых, эта сделка была заключена на этапе строительства комплекса: подобные сделки были характерны для докризисного периода и стали редкостью в течение последних четырех лет. Во-вторых, эта сделка позволяет говорить об возрождающейся активности международных компаний на московском рынке, доля которых в общем объеме спроса все еще остается минимальной.
Значительная доля сделок, как и в прошлом квартале, пришлась на российские компании и составила 67% от общего объема.
По прогнозам CBRE в краткосрочной перспективе ожидается оживление спроса со стороны международных компаний.
Основными арендаторами стали компании банковского и финансового секторов, компании энергетической отрасли и компании-автопроизводители.
Во II квартале 2013 года продолжилась тенденция децентрализации: максимальный объем сделок пришелся на зону за ТТК (57%), далее ЦДР (23%) и зона между СК и ТТК 20%.
II квартал 2013 года, в отличие от рекордного I квартала 2013 года, был отмечен минимальным за последние 5 лет показателем объема ввода новых площадей. В эксплуатацию было введено всего 81 497 кв. м офисных площадей. Низкие объемы ввода во II квартале связаны с переносом сроков ввода ряда крупных объектов.
Однако в совокупности с объемом новых офисных площадей за I квартал всего с начала 2013 года в эксплуатацию было введено 341 тыс. кв. м, что на 36% превышает показатель за I полугодие 2012 года. Объем помещений, введенных в эксплуатацию за I полугодие 2013 года, составляет около 40% от ожидаемого объема ввода за весь 2013 год, поэтому низкие показатели во втором квартале не отразятся на общегодовых показателях.
Общая доля свободных площадей по итогам II квартала 2013 увеличилась незначительно и составила 10,75%, что свидетельствует о балансе уровня спроса и предложения на рынке. Данный баланс сохранится до конца 2013 года, с возможным ростом вакансии в сегменте класса А и уменьшением в сегменте класса В.
В сегменте класса А доля свободных площадей значительно не изменилась относительно показателя за предыдущий квартал и составила 15,6%.
В сегменте класса В было зарегистрировано уменьшение доли вакантных площадей по сравнению с I кварталом до 10,8%.
Ставки аренды во II квартале 2013 года, как и в течение всего 2012 года, оставались стабильными: $1100-$1200 в сегменте класса А Прайм, $650-$750 в сегменте класса А, $400-$450 в сегменте класса В.
По прогнозам CBRE, до конца 2013 года ситуация на офисном рынке Москвы будет стабильной.
Ожидается сокращение доли вакантных площадей в сегменте класса В до 8-9% и до 15% в классе А. Объем заключенных сделок во втором полугодии составит 500 000 – 600 000 кв. м, ставки аренды не изменятся.
Что же касается нового офисного строительства, ожидается, что по итогам года совокупный объем площадей, введенных в эксплуатацию, составит 860 тыс. кв. м.
Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: «В целом, ситуация на офисном рынке Москвы остается стабильной, мы не ожидаем кардинальных изменений до конца 2013 года. Однако в первом полугодии 2013 года было зарегистрировано увеличение, как объема ввода новых офисных площадей, так и объема сделок относительно показателей за I и II полугодия 2012 года, что позволяет нам отметить более позитивные настроения на рынке».
