Оформление права собственности на участок может занять и год, и два. Как оптимизировать этот процесс?

Чтобы стать землевладельцем, есть два пути. Либо получить землю от местных властей (там, где еще есть свободные участки) -- после долгого хождения по кабинетам, вручения "рекомендательных писем за подписью председателя НБУ" и тому подобное. Либо купить ее на вторичном рынке -- если не хочется обивать пороги местных советов или в вожделенном месте неприватизированной земли не осталось.

 
"Существует ряд схем приобретения земли. Многое зависит от специфики земельного участка, его формы собственности, текущей функции, от того, кто является владельцем -- юридическое или физическое лицо", -- рассказывает инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артем Новиков.
 
"Выделить подателю сего..."

 
Согласно законодательству, каждый человек может реализовать свое право на землю -- получить от властей в личное пользование положенные по закону сотки, которые находятся в коммунальной собственности. Другое дело, что физлицу в городском или сельском совете, скорее всего, откажут, мотивируя отказ тем, что у них нет свободной земли или документы оформлены неправильно. В этом случае надо искать знакомых в земельных органах.

 
Несколько больше шансов получить землю у новосозданного садово-огороднического кооператива. Его члены пишут заявления, получают участки, а потом -- передают свои сотки одному лицу. Лицо это землю перепрофилирует и продает оптом под застройку. Бывает, что горе-огородники так и не узнают, что были землевладельцами. "К нам приходили и давали 50-100 грн. за подпись на каких-то бумагах", -- вспоминает деревенский житель Алексей.

 
Если есть желание испытать судьбу и в одиночку попытаться получить землю, сперва необходимо написать в местный совет заявление (ходатайство) вроде "Прошу выделить мне участок...". Как объясняет директор донецкого АН "Фемида-Сервис" Сергей Тюрин, податель прошения должен указать площадь участка и его целевое назначение. Легче всего получить землю под строительство одно- или двухэтажного дома. На таком клочке можно разбить огород или построить дом, а можно и продать его. Если местные власти соглашаются выделить участок, они дают разрешение на разработку проекта землеотвода. Его необходимо согласовать с рядом структур: земельным управлением, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими структурами, органами архитектуры и охраны культурного наследия. Потом податель прошения передает собранные документы и согласования в местный совет, который обязан в месячный срок рассмотреть проект отвода и на сессии совета принять решение о передаче участка. На практике дело может тянуться и полгода, если не ускорять его названными выше способами.
 
Собственность -- вторична

 
Для заключения договора купли-продажи земельного участка на вторичном рынке следует иметь документы, удостоверяющие полномочия сторон (продавца и покупателя), госакт на землю и отчет об экспертной стоимости земельного участка. Покупатель должен явиться к нотариусу с паспортом и справкой о присвоении идентификационного кода налогоплательщика.

 
Чтобы не попасть впросак при покупке земли у частного лица, необходимо взять оригинал госакта на землю и пойти с его владельцем в земельное управление, там проверить "чистоту" участка и все подписи на документе. Госакты печатаются на специальных бланках и содержат следующую информацию: имя-фамилия собственника, описание земельного участка (площадь, месторасположение, план, целевое назначение), подписи председателя местной госадминистрации или местного совета и начальника земельного управления.

 
На основании договора купли-продажи новый собственник оформит на себя госакт на землю, который будет правоустанавливающим документом на участок. Но в процессе оформления могут возникнуть проблемы. "Мы недавно купили неприватизированный участок в Васильковском районе, на оформление госакта о праве собственности нет ни сил, ни времени... Помогите!" -- обратилась к знакомому брокеру киевлянка Елена. Есть два варианта решения подобной проблемы. Первый -- обратиться к риелторским компаниям, оказывающим подобные услуги. В этом случае оформление займет несколько недель, а стоимость услуги составит $300. Второй -- найти "нужного человека" в земельном управлении, который за $100 сделает все документы в течение месяц. Иногда при оформлении госакта чиновники заявляют, что у них... нет для него бланка. "Я переоформлял участок на себя -- носился с бумагами несколько месяцев, потому что надо было собрать стопку справок. Потом еще ждал около года, пока документы были в работе. Самое смешное: когда уже все было готово, мне заявили, что у них нет бланков для печати актов! Попросили перезвонить через месяц. Это тянулось год..." -- жалуется на бюрократию Евгений.
 
Тонкости сделки

 
До начала 2007 года в стране действует мораторий на продажу земель сельхозназначения. Но они все равно продаются, потому что стоят в 2-3 раза дешевле земель, предназначенных под коммерческое использование. В последнее время цены на них поползли вверх: в течение лета крестьянские паи подорожали на 200-500%, поскольку действие моратория заканчивается. Тем не менее, чтобы перепродать такой участок дороже, надо пройти довольно долгий путь, начав с изменения его целевого назначения. Это может обойтись и в 50% цены участка, потому что законодательство ограничивает возможности по перепрофилированию сельскохозяйственных земель.

 
Изменение целевого назначения по закону приравнивается к процедуре отвода земли. Знакомый чиновник в земельном управлении местного совета "за небольшую плату" перепрофилирует участок на протяжении месяца. "Перевод" большого по площади участка в наиболее востребованных районах может обойтись в $40-100 тыс., маленького участка -- в 300-2000 грн.

 
"Распространенной практикой является продажа юридического лица, на балансе которого (в собственности или в пользовании) находится земля определенного функционального назначения", -- рассказывает Артем Новиков. Такая "спящая" фирма с участком 0,5-1 га околостоличной земли на балансе стоит $2-3 млн.

 
Одной из новых схем, которые позволят проводить инвестиционные (спекулятивные) операции с земельными участками, в том числе -- сельскохозяйственного назначения, может стать создание земельных инвестиционных фондов. Соответствующий законопроект зарегистрировали в Верховной Раде депутаты от Социалистической партии. "Принцип функционирования земельного инвестиционного фонда (ЗИФ) следующий: компания по управлению активами (КУА) организовывает земельный инвестиционный фонд и выпускает ценные бумаги, а владельцы паев обменивают свои участки на акции фонда (на правах долгосрочной аренды или купли-продажи). Затем фонд продает землю или сдает ее в аренду заинтересованным лицам и за счет этого выплачивает дивиденды", -- объясняет аналитик из "Диалог-Классик".

 
А пока жизнь "на земле" кипит: кто не ленив и при деньгах, лихорадочно обзаводится участками.
 
Основные риски при инвестировании в покупку земли:
 
- Мораторий на операции с землей сельскохозяйственного назначения до 2007 года ставит под сомнение легитимность целого ряда сделок, что может повлечь за собой признание таких сделок недействительными и возврат участков первоначальным собственникам в судебном порядке;
- существующие судебные споры о правильности и законности распределения паев грозят возвратом участков первоначальным собственникам или запретом на их отчуждение;
- трудности легитимного изменения статуса сельхозземель могут привести к тому, что собственнику придется потратить на незаконный "перевод" большие деньги.
 
 
Документы для продажи земельного участка:

 
- госакт о праве собственности на земельный участок (выдается местным управлением земельных ресурсов);
- отчет об экспертной стоимости земельного участка;
- справка об отсутствии ограничений и обременений на земельном участке (выдается местным управлением земельных ресурсов);
- паспорт и справка о присвоении идентификационного кода;
- в случае если продавец в момент приобретения прав собственности на земельный участок состоял в браке, нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
 
 
Классовая рознь

 
Виды назначения земель
1. сельскохозяйственное назначение;
2. жилой и общественной застройки;
3. природно-заповедное и другое природоохранное назначение;
4. оздоровительное назначение;
5. рекреационное назначение;
6. историко-культурное назначение;
7. лесной фонд;
8. водный фонд;
9. промышленное, транспортное, связное, энергетическое, оборонное и другие назначения;
10. запас.
 
По закону положено каждому

 
Статья 121 Земельного кодекса Украины предусматривает, что граждане Украины имеют право бесплатно получить в собственность земельные участки:

 
- для ведения личного крестьянского хозяйства -- не более 2 га;
- для ведения садоводства -- не более 0,12 га;
- для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебный участок) -- не более 0,25 га в селах; не более 0,15 га в поселках; не более 0,10 га в городах;
- для дачного строительства -- не более 0,10 га;
- для строительства гаража -- не более 0,01 га.

 
Пунктом 4 статьи 116 ЗКУ установлено, что передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм производится бесплатно один раз по каждому виду пользования.