Осенью может подешеветь жилье
Риелторы, застройщики и финансисты крайне аккуратны с прогнозами, что будет с рынком недвижимости в связи с укреплением гривни. Первая реакция рынка — покупатели, осторожничая, срывают сделки. Из-за этого эксперты прогнозируют стагнацию рынка и, возможно, снижение цен на вторичном рынке.
Пока игроки рынка радуются тому, что курс доллара в обменных пунктах начал потихоньку расти. Сегодня в столице валюту можно сдать по 4,65 грн. за $1. Прогнозируется рост до официального курса — 4,85 грн. за $1. «Если центробанк начнет интервенцию, то доллар будет стоить 4,8 грн. Он зафиксируется, и рынок успокоится»,— утверждает советник главы правления Укргазбанка Александр Охрименко. По его мнению, тогда же наладится и система кредитования.
Потери на курсе компенсирует цена
Все эксперты единогласны в одном — жилье будет дорожать в долларовом эквиваленте. «Цена недвижимости вырастет где-то на разницу ревальвации. Если сейчас Нацбанк не отреагирует, это станет сигналом, что ревальвация будет продолжаться»,— добавляет господин Охрименко.
С ним согласен руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. «Компании, работающие на первичном рынке недвижимости, не предпринимая никаких усилий, получат большую прибыль. Цены вырастут для тех покупателей, кто хранил все сбережения в американской валюте»,— говорит господин Германов. По его мнению, это будет косвенным подорожанием, потому что стоимость квадратного метра в гривнях вряд ли существенно изменится. «Мы подсчитали, что в среднем стоимость однокомнатной квартиры может вырасти в ближайшее время на $5-8 тыс., двухкомнатной — на $8-10 тыс., а трехкомнатной — до $13 тыс.»,— добавляет Владимир Германов.
По мнению исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, покупателям необходимо будет доплачивать образовавшуюся разницу. «Грубо говоря, цены в долларах выросли на 5-7%. Это касается как первичного, так и вторичного рынков. Естественно, что такой скачок ограничивает спрос»,— утверждает господин Котенко. Александр Охрименко добавляет: «Но это при условии успокоения курса. В ином случае развитие событий может быть самым невероятным. Один из вариантов — может существенно сократиться ипотечное кредитование».
Ситуацию этого года эксперты сравнивают с 2005 г., когда НБУ тоже ревальвировал гривню. Но Алексей Котенко призывает не видеть прямой зависимости: «Тогда укрепление национальной валюты проходило на фоне умеренной инфляции и за достаточно короткий период». По его мнению, сегодня те же процессы проходят на фоне мирового финансового кризиса, серьезной инфляции и растянуты во времени. «Это формирует неопределенность на рынке — участники сделок не могут привязаться ни к одной валюте: инфляция обесценивает гривню, курс евро нестабилен, доллар падает»,— объясняет господин Котенко.
Получить кредит станет еще сложнее
По данным аналитиков ГК «Планета Оболонь», вес сделок, которые планируется осуществить с использованием ипотечного кредитования, уменьшается с каждым месяцем. В январе этот показатель составлял 62%, а в апреле снизился до 36%. «Ипотечное кредитование также тормозится из-за Нацбанка, который делает искусственный дефицит гривни и за счет этого падает доллар»,— утверждает директор финансового департамента Ассоциации финансовых компаний-управителей ФФС Дмитрий Кравченко.— Требования, введенные НБУ, тормозят кредитование вообще, поскольку каждый кредит теперь нужно утверждать в Нацбанке».
Алексей Котенко поясняет, что повышение ставок по ипотеке и ограничение сроков кредитования (в последние годы доля ипотечных сделок порой достигала 70%) тоже существенно ограничивают спрос на рынке недвижимости. Также, по словам Александра Охрименко, подорожает гривневый кредит: «Долларовые ставки, фактически, какими были, такими и останутся. Возможно, некоторые банки поднимут их на 0,5-1%. А гривневые кредиты подорожают до 20% и выше».
Гендиректор инвестиционной компании «Dragon Capital» Дмитрий Тарабакин напоминает, что банки будут меньше кредитовать и застройщиков. «Возможно, планы введения новых площадей могут быть пересмотрены. Интуитивно хочется сказать, что будет снижение цен, и это тоже сможет повлиять на предложение»,— полагает господин Тарабакин.
Цены на квартиры могут упасть
В апреле лишь финансисты прогнозировали возможное падение цен — из-за снижения кредитования строительства. Сейчас с таким сценарием соглашаются и застройщики, и риелторы. При этом самих сделок по продаже будет все меньше и меньше. «Снижение официального курса сильно повлияет на вторичный рынок. По моей информации, за последние несколько недель, когда начались разговоры о падении доллара, сделки начали срываться. Эта тенденция продолжится, потому что покупатель не захочет переплачивать лишние $5-10 тыс.»,— прогнозирует Владимир Германов. По его мнению, только к концу июня можно будет четко сказать, что будет на рынке: «Теоретически может быть активизация на первичном рынке, когда бизнесмены начнут скупать квартиры этажами, чтобы сберечь свои капиталы».
С этим согласен Александр Охрименко. «Если ипотечное кредитование на время заморозится, то цены на недвижимость просядут»,— утверждает он.
Допускает снижение цен и Алексей Котенко: «Усиление инфляции, ужесточение и ограничение кредитования могут спровоцировать острый финансовый дефицит. Чтобы закончить свои проекты, застройщикам придется снижать цены. Но и у застройщика есть предел ликвидности, ниже которого — банкротство или уход с рынка».
Застройщики могут по-разному отреагировать на курс доллара. «Из-за понижения курса доллара может вырасти цена на стройматериалы. И тем, кто только начал строить, наверное, придется повышать цены на квадраты»,— считает Владимир Германов. По его словам, крупные поставщики стройматериалов, скорее всего не будут сильно повышать цены: «Они зафиксируют свой вариант курса. В договорах чаще всего прописано, что цена не меняется на определенный период. Да и стройматериалы не покупают каждый день».
Дмитрий Кравченко добавляет, что можно ожидать среднее падение цен на жилую недвижимость на 15-20% до сентября. Но, по мнению Алексея Котенко, негативная в краткосрочной ситуации перспектива позволит в среднесрочной обновиться рынку. «В случае снижения темпов инфляции, установления четкого курса валют и возобновления ипотечного кредитования (пусть даже в более скромных размерах, чем в последние годы) следует ожидать стабильного состояния рынка с возможным летним откатом цен в сегменте малогабаритного жилья на 5-10%»,— добавляет господин Котенко.
Страну ждет европейский сценарий
Если падение цен и произойдет, то не по американской схеме. Ипотечный кризис в США в первую очередь был вызван упрощением системы выдачи кредитов на жилье. Вследствие чего большое количество неподкрепленных кредитов вызвало огромный процент невозвратов. По подсчетам аналитиков, около 500 тыс. американцев с неблагоприятной кредитной историей лишились и лишатся в ближайшее время своих домов.
Аналитики сравнивают украинскую ситуацию с Европой. Начавшееся в этом году падение цен в Великобритании и Испании косвенно связано с американским ипотечным кризисом. Но в основном, в этих странах быстрый рост цен вызвал снижение покупательской способности и уменьшение количества выданных кредитов. То есть количество людей, способных купить жилье, стало меньше. Банки начали поднимать ставки, а продавцам недвижимости пришлось снизить цены. За последние 10 лет цены на жилье в Великобритании выросли на 200%, а зарплаты — на 50%. А в Испании за последние пять лет стоимость недвижимости увеличилась на 220%.
При этом в 2007 г. на рынках этих стран произошло замедление, подобное украинскому. Испанское жилье за 2007 г. выросло только на 4,8%. При этом на 25% уменьшилось и количество одобренных кредитов на жилье. На что банки отреагировали поднятием ставки. Поэтому за первые три месяца 2008 г. падение цен на дома наблюдалось в 54 из 77 департаментов страны.
Никто не берется прогнозировать, когда и как этот сценарий повторится в Украине. Но количество сделок по продаже жилья в кредит уже уменьшилось. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за последний месяц процентная ставка по ипотекам начала и будет расти дальше. В гривне она в среднем составила 15,25%, в долларах — 13%, а в евро — 12,45%.
Но в нашей стране отмечается еще один фактор — рост задолженности по ипотечным кредитам. По данным УНИА, темпы ее прироста по ссудам в I квартале 2008 г. составили 13,9% (7,9 млрд. грн.). Эта тенденция, по мнению экспертов, будет продолжаться до момента выхода экономики из инфляционной спирали.
Потери на курсе компенсирует цена
Все эксперты единогласны в одном — жилье будет дорожать в долларовом эквиваленте. «Цена недвижимости вырастет где-то на разницу ревальвации. Если сейчас Нацбанк не отреагирует, это станет сигналом, что ревальвация будет продолжаться»,— добавляет господин Охрименко.
С ним согласен руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. «Компании, работающие на первичном рынке недвижимости, не предпринимая никаких усилий, получат большую прибыль. Цены вырастут для тех покупателей, кто хранил все сбережения в американской валюте»,— говорит господин Германов. По его мнению, это будет косвенным подорожанием, потому что стоимость квадратного метра в гривнях вряд ли существенно изменится. «Мы подсчитали, что в среднем стоимость однокомнатной квартиры может вырасти в ближайшее время на $5-8 тыс., двухкомнатной — на $8-10 тыс., а трехкомнатной — до $13 тыс.»,— добавляет Владимир Германов.
По мнению исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, покупателям необходимо будет доплачивать образовавшуюся разницу. «Грубо говоря, цены в долларах выросли на 5-7%. Это касается как первичного, так и вторичного рынков. Естественно, что такой скачок ограничивает спрос»,— утверждает господин Котенко. Александр Охрименко добавляет: «Но это при условии успокоения курса. В ином случае развитие событий может быть самым невероятным. Один из вариантов — может существенно сократиться ипотечное кредитование».
Ситуацию этого года эксперты сравнивают с 2005 г., когда НБУ тоже ревальвировал гривню. Но Алексей Котенко призывает не видеть прямой зависимости: «Тогда укрепление национальной валюты проходило на фоне умеренной инфляции и за достаточно короткий период». По его мнению, сегодня те же процессы проходят на фоне мирового финансового кризиса, серьезной инфляции и растянуты во времени. «Это формирует неопределенность на рынке — участники сделок не могут привязаться ни к одной валюте: инфляция обесценивает гривню, курс евро нестабилен, доллар падает»,— объясняет господин Котенко.
Получить кредит станет еще сложнее
По данным аналитиков ГК «Планета Оболонь», вес сделок, которые планируется осуществить с использованием ипотечного кредитования, уменьшается с каждым месяцем. В январе этот показатель составлял 62%, а в апреле снизился до 36%. «Ипотечное кредитование также тормозится из-за Нацбанка, который делает искусственный дефицит гривни и за счет этого падает доллар»,— утверждает директор финансового департамента Ассоциации финансовых компаний-управителей ФФС Дмитрий Кравченко.— Требования, введенные НБУ, тормозят кредитование вообще, поскольку каждый кредит теперь нужно утверждать в Нацбанке».
Алексей Котенко поясняет, что повышение ставок по ипотеке и ограничение сроков кредитования (в последние годы доля ипотечных сделок порой достигала 70%) тоже существенно ограничивают спрос на рынке недвижимости. Также, по словам Александра Охрименко, подорожает гривневый кредит: «Долларовые ставки, фактически, какими были, такими и останутся. Возможно, некоторые банки поднимут их на 0,5-1%. А гривневые кредиты подорожают до 20% и выше».
Гендиректор инвестиционной компании «Dragon Capital» Дмитрий Тарабакин напоминает, что банки будут меньше кредитовать и застройщиков. «Возможно, планы введения новых площадей могут быть пересмотрены. Интуитивно хочется сказать, что будет снижение цен, и это тоже сможет повлиять на предложение»,— полагает господин Тарабакин.
Цены на квартиры могут упасть
В апреле лишь финансисты прогнозировали возможное падение цен — из-за снижения кредитования строительства. Сейчас с таким сценарием соглашаются и застройщики, и риелторы. При этом самих сделок по продаже будет все меньше и меньше. «Снижение официального курса сильно повлияет на вторичный рынок. По моей информации, за последние несколько недель, когда начались разговоры о падении доллара, сделки начали срываться. Эта тенденция продолжится, потому что покупатель не захочет переплачивать лишние $5-10 тыс.»,— прогнозирует Владимир Германов. По его мнению, только к концу июня можно будет четко сказать, что будет на рынке: «Теоретически может быть активизация на первичном рынке, когда бизнесмены начнут скупать квартиры этажами, чтобы сберечь свои капиталы».
С этим согласен Александр Охрименко. «Если ипотечное кредитование на время заморозится, то цены на недвижимость просядут»,— утверждает он.
Допускает снижение цен и Алексей Котенко: «Усиление инфляции, ужесточение и ограничение кредитования могут спровоцировать острый финансовый дефицит. Чтобы закончить свои проекты, застройщикам придется снижать цены. Но и у застройщика есть предел ликвидности, ниже которого — банкротство или уход с рынка».
Застройщики могут по-разному отреагировать на курс доллара. «Из-за понижения курса доллара может вырасти цена на стройматериалы. И тем, кто только начал строить, наверное, придется повышать цены на квадраты»,— считает Владимир Германов. По его словам, крупные поставщики стройматериалов, скорее всего не будут сильно повышать цены: «Они зафиксируют свой вариант курса. В договорах чаще всего прописано, что цена не меняется на определенный период. Да и стройматериалы не покупают каждый день».
Дмитрий Кравченко добавляет, что можно ожидать среднее падение цен на жилую недвижимость на 15-20% до сентября. Но, по мнению Алексея Котенко, негативная в краткосрочной ситуации перспектива позволит в среднесрочной обновиться рынку. «В случае снижения темпов инфляции, установления четкого курса валют и возобновления ипотечного кредитования (пусть даже в более скромных размерах, чем в последние годы) следует ожидать стабильного состояния рынка с возможным летним откатом цен в сегменте малогабаритного жилья на 5-10%»,— добавляет господин Котенко.
Страну ждет европейский сценарий
Если падение цен и произойдет, то не по американской схеме. Ипотечный кризис в США в первую очередь был вызван упрощением системы выдачи кредитов на жилье. Вследствие чего большое количество неподкрепленных кредитов вызвало огромный процент невозвратов. По подсчетам аналитиков, около 500 тыс. американцев с неблагоприятной кредитной историей лишились и лишатся в ближайшее время своих домов.
Аналитики сравнивают украинскую ситуацию с Европой. Начавшееся в этом году падение цен в Великобритании и Испании косвенно связано с американским ипотечным кризисом. Но в основном, в этих странах быстрый рост цен вызвал снижение покупательской способности и уменьшение количества выданных кредитов. То есть количество людей, способных купить жилье, стало меньше. Банки начали поднимать ставки, а продавцам недвижимости пришлось снизить цены. За последние 10 лет цены на жилье в Великобритании выросли на 200%, а зарплаты — на 50%. А в Испании за последние пять лет стоимость недвижимости увеличилась на 220%.
При этом в 2007 г. на рынках этих стран произошло замедление, подобное украинскому. Испанское жилье за 2007 г. выросло только на 4,8%. При этом на 25% уменьшилось и количество одобренных кредитов на жилье. На что банки отреагировали поднятием ставки. Поэтому за первые три месяца 2008 г. падение цен на дома наблюдалось в 54 из 77 департаментов страны.
Никто не берется прогнозировать, когда и как этот сценарий повторится в Украине. Но количество сделок по продаже жилья в кредит уже уменьшилось. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за последний месяц процентная ставка по ипотекам начала и будет расти дальше. В гривне она в среднем составила 15,25%, в долларах — 13%, а в евро — 12,45%.
Но в нашей стране отмечается еще один фактор — рост задолженности по ипотечным кредитам. По данным УНИА, темпы ее прироста по ссудам в I квартале 2008 г. составили 13,9% (7,9 млрд. грн.). Эта тенденция, по мнению экспертов, будет продолжаться до момента выхода экономики из инфляционной спирали.
