Особенности национальной покупки паркоместа под новостройкой

Мудрые киевляне до кризиса ухитрялись скупать паркоместа под новостройками почти как картошку на базаре. Хотя сделать это тогда можно было… только «по большому блату». «В 2006 году я инвестировал в три машиноместа в одном из строившихся жилых комплексов, — вспоминает Николай, юрист по профессии. — Чтобы купить паркоместо без приобретения квартиры, нужны были личные связи в строительной компании. Паркинг ведь предназначен для будущих жильцов. А машиномест в нем в несколько раз меньше, чем квартир в доме. Когда комплекс достроили, многие жильцы опомнились и захотели приобрести место для автомобиля. Цены тогда росли сумасшедшими темпами. В начале 2008 года я перепродал все почти в три раза дороже, чем купил».

За последние полтора года рынок «парковочных метров» ушел в зазеркалье: преград для их покупки больше никто не выставляет, а цены перестали расти. По мнению аналитиков, этот тренд сохранится в нынешнем году, а с 2011-го «паркометры» начнут дорожать на 10-15% ежегодно.

Сами мы не местные

Два-три года назад большинство клиентов «с улицы», желающих приобрести только паркоместо (без квартиры), получали от ворот поворот. На данный момент лишь в одной из десяти строительных компаний, опрошенных нами, попросили время на раздумья. «Вообще посторонним покупателям мы не продаем, — уклончиво ответили специалисты по продажам киевского жилого комплекса «Четыре сезона» (компания «УМК»), но тут же дали понять, что вердикт не окончательный, посоветовав подъехать в офис компании и «пообщаться детальнее». В остальных компаниях даже раздумывать не стали, объясняя нынешнюю лояльность кризисной ситуацией. «Паркоместа в нашем жилом комплексе продаются как вместе с квартирой (в этом случае предоставляются индивидуальные скидки), так и без нее, — признается Тарас Романенко, руководитель отдела продаж ФСК «Пагода» (ЖК «Солнечный»). — Из-за кризиса число покупателей паркомест уменьшилось. Сегодня только около 20% инвесторов квартир приобретают место в паркинге».

Вялые продажи обусловили и динамику цен на «паркометры». В прошлом году продавцы не решались повышать цифры на «ценниках» машиномест, а некоторые на фоне падения нацвалюты даже пошли на небольшие скидки в гривне. По наблюдениям аналитиков портала «Столичная недвижимость», в IV квартале прошлого года снижение стоимости парковочных мест наблюдалось в пяти строящихся в столице объектах. Четыре из них — бизнес-класса (цены снижены на 660-3400 грн./кв. м.), один — премиум-класса (снижение на 7400 грн./кв.м.). Готовы уступать и в регионах. «Дремлющий» рынок не дает повода для повышения цены, — констатирует Татьяна Ильичева, руководитель отдела продаж харьковской ИСК «Авантаж». — Стоимость паркомест в наших домах за последние шесть месяцев не менялась. Кроме того, мы установили скидки в размере до 10% в зависимости от количества приобретаемых паркомест, площади инвестируемой квартиры и сроков оплаты». Альтернативный скидкам вариант маркетинговых уступок — прием оплаты за «паркометры» по частям. По словам одного из менеджеров по продажам киевского жилого комплекса «Времена года» (компания «НЕСТ»), при покупке «жилплощади» для авто «действует рассрочка на шесть месяцев: вносите 30%, а дальше либо каждый месяц платите равными частями, либо всю оставшуюся сумму по окончании».

Приобретение паркоместа в столичных новостройках по нынешнему курсу обходится в среднем в $20-30 тыс. В регионах средняя стоимость такового — $10 тыс. При этом расценки на «паркометры» серьезно варьируются даже в одном и том же объекте.

Скажем, в подземно-наземном паркинге киевского жилого комплекса «Голосеево» стоимость «автоквадратов» отличается более чем вдвое. Минимальная цена в 5,6 тыс. грн. — за «паркометр» на верхнем этаже. Максимальная (14 тыс. грн.) — в закрытом подземном уровне. Но на покупке парковочной недвижимости расходы ее новых владельцев не заканчиваются.

Алло, гараж?

Постоянная статья затрат — ежемесячное обслуживание автомобильных «квадратов». Оно дорожает, даже несмотря на кризис. Владимир Остапенко, владелец парковочного места в одном из одесских жилых комплексов, с начала нынешнего года платит за коммунальные услуги и охрану на 20% больше: «В прошлом году ежемесячно за видеонаблюдение, свет, отопление паркинга платил 90 грн. С этого года цену подняли до 110 грн. И обещают, что это повышение не последнее». В столице ежемесячная стоимость содержания машиномест еще выше — 300-500 грн. «Думаю, что она будет еще расти из-за подорожания энергоносителей и роста инфляции, — прогнозирует Александр Сапрыкин, директор ДП «Гаражное предприятие №1» АО «ХК «Киевгорстрой». — За минувший год эксплуатационные расходы в наших паркингах выросли с 200 до 300 грн. на одно место».

Зато планы повышения цен на сами «паркометры» в этом году пока единичны. И касаются только тех объектов, которые в этот период будут сданы в эксплуатацию. Здесь застройщики остаются верны традициям: как только жилой комплекс с паркингом сдан, хозяева квартир начинают заселяться и проникаются необходимостью покупки места для хранения авто, цены на них тут же вырастают. Обещанное в этом случае повышение цен — в среднем на 10%. А вот «машинометрам» на вторичном рынке (в уже построенных и принятых в эксплуатацию паркингах) подорожание в этом году практически не грозит. «Если и предвидится изменение цен, то оно будет связано с колебаниями курса доллара, а не с изменением спроса, — полагает Татьяна Ильичева. — В течение ближайшего года заметных колебаний спроса мы не ожидаем. Соответственно, и изменение цены будет в пределах мало ощутимых 2-5%».

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, тоже не видит оснований для роста цен: «Считаю, что стоимость на места в паркингах до конца года останется на прежнем уровне. Только с 2011 г. возможно подорожание на уровне 10-15% за год. Уровень подъема цен будет зависеть от динамики выхода рынка недвижимости из кризиса. Если уже в этом году начнется плавное восстановление, в следующем будет наблюдаться рост цен. Не может быть такого, что квартиры начнут дорожать, а цены на гаражи и паркинги останутся на прежнем уровне. Тенденции будут одинаковые, разница только в динамике роста. Среди сдерживающих цены факторов — увеличение предложения. Государство обязывает застройщиков строить определенное количество парковочных мест в новом жилье, даже если им это невыгодно. Поэтому спрос постепенно удовлетворяется, что будет понемногу ограничивать рост цен». Хотя аналитики и не обещают грандиозной и скоропостижной прибавки в цене паркомест, последние остаются неплохой альтернативой некапиталоемким частным инвестициям. Мало кто сомневается, что через три-пять лет недвижимость, в том числе и для «движимого имущества», снова будет пользоваться спросом.

Мнение

Елена Блиндюк, руководитель Центра продаж строительной компании «Міськжитлобуд»

Цены на места в паркинге не менялись с лета 2009 г., тогда же стоимость некоторых позиций была уменьшена на 20%. Паркоместа начали реализовывать почти три года назад. Изначально продавали их в первую очередь инвесторам квартир. Менеджеры по работе с клиентами не раз обзванивали жильцов, делали sms-рассылку с информацией о том, что паркинг сдан и можно ставить машины. «Внешним» покупателям, которых было достаточно, раньше отказывали. Но большинство инвесторов, у которых желания совпали с возможностями (на данный момент около 30% жильцов обзавелись машиноместом), уже приобрели паркоместа, и теперь мы открыты для «внешних» покупателей. Отказывать желающим со стороны сейчас, во времена, когда упали продажи, нет резона. Но и большого интереса мы не наблюдаем, финансовый кризис еще делает свое дело. Желающих приобрести место в паркинге среди жильцов достаточно, но они уже потратились на квартиру, вкладывают немалые деньги в ее отделку и обустройство, и средств на паркинг им просто не хватает, тем более что кредиты банки сейчас не выдают.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании «ТММ»

В паркингах, что ранее были введены в эксплуатацию, до конца нынешнего года цена останется на сегодняшнем уровне. По отдельным объектам, где в продаже осталось небольшое количество паркомест, возможна коррекция цены в сторону увеличения. В объектах, которые находятся на завершающей стадии строительства и будут введены в эксплуатацию в 2010 году, стоимость паркоместа увеличится на 10-15%. Ежемесячная плата для конечного потребителя за обслуживание паркингов в наших объектах за последние полгода не менялась, но для этого есть предпосылки из-за подорожания энергоресурсов. На стоимость обслуживания влияет размер и конфигурация паркинга, количество паркомест в нем, численность персонала, необходимого для обслуживания каждого конкретного паркинга. Наибольшую часть в структуре стоимости обслуживания паркоместа занимает оплата энергоресурсов (отопление, электроэнергия). Также на цене обслуживания сказывается количество постов охраны, уровень используемого в паркинге оборудования и коммуникаций и, соответственно, уровень затрат на их обслуживание.