Особенности перехода прав на земельные участкипри переходе права собственности на строения, сооружения, жилые дома
Перекручивание и непонимание норм гражданского и земельного законодательства относительно перехода права на земельный участок в связи с переходом права на строение, сооружение часто приводит к конфликтам, затягиванию оформления права на земельный участок, судебным спорам, коррупционным действиям и даже действиям, имеющим признаки преступления.
Не единичны случаи, когда нотариусы отказывали в удостоверении соглашений по отчуждению объектов недвижимости, ссылаясь на то, что земля не в собственности отчуждателя (не приватизирована гражданами, пребывает в аренде и др.).
Судами принимались решения, когда за покупателем сооружения, строения в судебном порядке признавалось право собственности на земельный участок государственной собственности, где основанием приобретения права собственности на землю было соглашение о переходе права собственности на сооружения, строения. По такому решению суда земельный участок государственной собственности бесплатно передавался в собственность юридическому лицу для ведения предпринимательской деятельности только потому, что оно приобрело право собственности на объект недвижимости. Такая позиция судов нарушает нормы Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) и Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ):
ЗКУ предусмотрено, что собственник объекта имеет право в установленном порядке выкупить земельный участок государственной собственности путем заключения договора купли-продажи. И только в случае, если государство отказывается продавать землю под объектом недвижимости, возможен выкуп участка в принудительном порядке по решению суда.
Бесплатное приобретение права собственности на земли государственной собственности на основаниях ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ не предусмотрено.
ЗКУ и ГКУ наделяют распорядительной функцией только собственника земли или уполномоченное лицо. Кроме них никто не имеет права передать другому лицу право собственности на земельный участок. Поэтому собственник строения, сооружения никак не может по гражданско-правовому соглашению вместе со строением, сооружением отчуждать земельный участок, который ему не принадлежит на праве собственности. Тем более суды не наделены полномочиями от имени государства распоряжаться землями и передавать их в собственность частным лицам. ЗКУ не содержит норм, которые бы определяли такое основание приобретения права собственности на землю как решение суда.
Часть 1 ст. 377 ГКУ рассматривает обстоятельства, когда право собственности на участок и строение, сооружение принадлежит продавцу. Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены (ч. 2 ст. 377 ГКУ). Поэтому спор и решение суда относительно него возможны исключительно при условии отказа собственника земли в предоставлении земельного участка в пользование.
Внесение изменений в ст. 120 ЗКУ вызвало ряд вопросов по приобретению в собственность и пользование земельных участков при переходе права собственности на строения, сооружения, жилые дома. Положительным является то, что нормы ЗКУ приведены в соответствие с аналогичными нормами ГКУ. Но с урегулированием одних проблем, возникает ряд других, которые требуют дополнительного анализа и объяснений. Именно этому посвящена статья «Особенности перехода прав на земельные участки при переходе права собственности на строения, сооружения, жилые дома», первого заместителя начальника Главного управления земельных ресурсов в Запорожской области Спициной Людмилы Васильевны, опубликованная в журнале «Строительная деятельность: Земля. Инвестиции. Учет» № 17, сентябрь 2008г.
