Особенности покупки и владения недвижимостью в Италии

Италия знаменита своей историей и древними памятниками, уникальными природными зонами и особенностями национальной кухни. Здесь достаточно мягкий и комфортный климат, может быть, поэтому именно в Италию часто едут наши соотечественники в поисках работы и счастья.

Итальянский рынок недвижимости считается одним из самых стабильных в Европе. Специалисты отмечают, что цены на жилье здесь не были слишком завышены, как в ряде других стран. Именно поэтому мировой экономический кризис не слишком отразился на стоимости недвижимости – она снизилась лишь на 5-7%, и то не по всей стране. Одной из причин такой ситуации является и то, что сами итальянцы предпочитают делать капиталовложения в недвижимость, а не хранить их в банках, которым в последнее время не слишком доверяют.

Стоимость жилья в стране зависит от региона, развития в нем инфраструктуры, близости к морю, ряда других факторов. Поэтому уровень цен здесь совершенно разный – от 50 тыс. евро за квартиру в новом доме до очень дорогих представительских вилл. Считается, что именно в Италии можно найти самые дорогие предложения в Европе.

Как ни странно, в этой стране действует одна из самых прозрачных процедур оформления сделок купли-продажи. Здесь за этим очень строго следят, а все нюансы – закреплены законодательно. Может быть, поэтому уровень мошенничества в сфере недвижимости гораздо ниже, чем в той же Испании, где столкнуться с риелтором-аферистом достаточно просто, причем зачастую таковые попадаются среди выходцев из бывшего Союза. Тем не менее, и здесь следует быть внимательным – например, если помимо продажи недвижимости, русскоязычное агентство предложит сопутствующие услуги, можете быть уверены – это мошенники. Риелторским агентствам в Италии запрещена какая-либо деятельность, помимо подбора и продажи недвижимости.

Особенности покупки недвижимости

Вознаграждение агентству в Италии составляет около 3% от стоимости сделки. Покупателю необходимо легально пребывать на территории страны и иметь открытый счет в итальянском банке.

Процедура оформления сделки начинается с написания официального предложения о покупке недвижимости, которое направляется ее владельцу в письменном виде. Однако до отправки такого предложения стоит произвести проверку выбранного жилья на отсутствие долговых обязательств хозяина, а также других юридических споров. В тексте письма-предложения указывается стоимость, за которую покупатель готов приобрести недвижимость, и срок действия его предложения. Как правило, это 7-15 дней. Продавец при этом вполне имеет право отказаться от предложения. А потенциальный покупатель должен быть готов к внесению залога в размере от 2 до 5%.

Одновременно происходит расчет с агентством, которое, тем не менее, продолжает помогать своему клиенту в дальнейшем проведении операции. Далее составляется протокол о намерениях и вносится задаток в 10-20%, если покупатель не намерен оплатить всю сумму сразу. Покупатель, как и хозяин, может расторгнуть сделку позднее, однако следует помнить, что в первом случае залог не возвращается, а во втором хозяин обязан будет вернуть его в двойном размере в качестве компенсации.

Далее следует подписание нотариального акта. Особенностью этого момента является то, что в случае недостаточного владения покупателем итальянским языком, необходимо будет присутствие переводчика - это требование местного законодательства. Услуги нотариуса предусматривают еще одну проверку недвижимости на соответствие законодательным нормам. Нотариальный акт заключается только по завершении всех проверок.

В Италии также можно взять ипотеку на покупку в банке, если общая сумма не превышает 700 тыс. евро, а размер платежей составит не выше 30% от дохода заемщика. При выполнении этих условий можно рассчитывать на кредит в 30-70% от стоимости недвижимости сроком на 10-30 лет под 3,5-6% годовых. Итальянские банки выдают кредиты нерезидентам Евросоюза не слишком охотно. Каждый запрос рассматривается индивидуально, но статистика свидетельствует о том, что положительное решение принимается примерно в половине случаев.

Налоги и содержание жилья

При покупке жилья в Италии придется заплатить налоги, которые в некоторых случаях для нерезидетов будут выше, чем для граждан страны. Кроме того, налоговая ставка будет отличаться, в зависимости от того, покупается ли недвижимость у частного лица или юридического. Например, НДС при покупке первичного жилья у физического лица составит 3%. Ипотечный сбор - фиксированные 168 евро для первичной недвижимости и 2% от кадастровой стоимости – для вторичной, причем платят этот сбор только иностранцы. Точно так же, как и кадастровый сбор – 1% от вторичного жилья или 168 евро – за первичное. Регистрационный налог составит те же 168 евро или (на вторичном рынке) 7% от кадастровой стоимости. Кроме того, резиденты имеют некоторые дополнительные налоговые льготы на покупку первичного жилья.

Нотариальное оформление сделки обойдется в сумму от 1500 евро. Столько же придется заплатить за подключение коммуникаций в новом помещении.

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4-0,7% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона. Коммунальные платежи здесь считаются достаточно дорогими. Ежемесячная абонплата на содержание квартиры в Италии составит от 150 евро, сюда, правда, не входит вывоз мусора – более 100 евро в год. Водоснабжение обходится приблизительно 190 евро в год, и это только абонплата. Электричество, вне зависимости от проживания в квартире, тоже обойдется более чем в 100 евро абонентской платы в год. При этом стоимость 1 кВТ составляет от 0,2-0,3 евро, водоснабжение обойдется в 15-20 евро в месяц, а повсеместно используемый газовый баллон, которых в год используется около четырех, стоит около 30-50 евро каждый.

Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду, следует помнить об обязательном подоходном налоге в 20% от прибыли.

Страхование недвижимости в стране обязательно, причем ежегодные взносы составляют до 2% от стоимости жилья. И, в отличие от Португалии, где покупка недвижимости облегчает получение вида на жительство , в Италии подобных льгот не предусмотрено.

Аукционы недвижимости

Это особенность рынка залоговой банковской недвижимости в Италии. Банки проводят специализированные аукционы по продаже недвижимости, отчужденной за долги и неуплаты. Принимать участи в аукционе может кто угодно, а приобрести здесь апартаменты можно на 20-30% дешевле. Проводятся данные мероприятия в суде или нотариальной конторе. Желающим предоставляется два документа, один из которых представляет собой техническое описание аукционной недвижимости, а второй – постановление суда о минимальной стартовой стоимости, условиях оплаты, дате аукциона и прочее.

Сам аукцион может быть открытым либо закрытым. Закрытый предполагает предоставление ряда документов, в том числе и чека на залоговую сумму в 10% от стартовой стоимости недвижимости. Если участников аукциона много, он будет открытым – список предоставляемых документов будет таким же, как и в первом случае. Но здесь в оговоренный день победу присуждают претенденту, предложившему самую высокую стоимость. Причем победа эта предварительная. Остальные участники аукциона имеют право в десятидневный срок поднять свои ставки, но не менее чем на 1/5 от суммы, которую предложил предварительный победитель.

Претендент, оказавшийся окончательным победителем аукциона, обязан оплатить свою покупку в течение месяца, причем учитывается первоначальный взнос в 10%. Если же по результатам аукциона победитель не будет определен, стартовая стоимость снижается на 25%.

Как видим, недвижимость в Италии нельзя назвать дешевой – и покупка, и содержание апартаментов здесь обойдутся в приличную сумму. Тем не менее, условия проживания и отдыха в стране достаточно комфортные, а квартиры и дома считаются отличным и, главное, надежным вариантом капиталовложения.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014