Особенности покупки недвижимости иностранцами

Вопрос приобретения иностранными юридическими и физическими лицами недвижимости в Украине мы будем рассматривать в двух направлениях: особенности приобретения земельных участков; особенности приобретения иной недвижимости (строений или сооружений), поскольку действующее законодательство Украины дает несколько определений понятию недвижимое имущество.
Согласно Гражданскому кодексу Украины от 16.01.2003 г. (далее – ГК), к недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на них, перемещение которых невозможно без их обесценивания, а также изменения их целевого назначения.
Еще одно определение понятию «недвижимое имущество» дает Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. №889-IV (далее – Закон №889). Так, согласно этому закону, к недвижимости относятся объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без утраты их качественных характеристик, а также земля. Объектами недвижимости, кроме земли, согласно Закону №889, являются также строения (дома, квартиры, комнаты в квартирах, гаражи, места в гаражных кооперативах, дачные дома) и сооружения (объекты недвижимости, отличные от строений).
О праве собственности
Действующим законодательством Украины для иностранных юридических лиц установлены некоторые ограничения на приобретение земельных участков в собственность (ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса – далее ЗК). Иностранные юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения при определенных условиях:
– если земельные участки расположены в пределах населенных пунктов, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, расположенных на них, и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
– если земельные участки расположены за пределами населенных пунктов, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.
В июле 2003 г. в положения ЗК о праве собственности на землю юридических лиц (ст. 82) были внесены дополнения, которыми определено право собственности на землю для совместных предприятий, основанных с участием иностранных физических либо юридических лиц (далее – Совместные предприятия). Таким образом, законодатель расширил круг субъектов права собственности на землю и определил для Совместных предприятий некоторые ограничения, связанные с возникновением права собственности на землю.
В соответствии с ч. 3 ст. 82 ЗК Совместные предприятия могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 82 ЗК, то есть в случае:
– приобретения по договору купли-продажи, мены, дарения, по иным гражданско-правовым договорам;
– внесения земельных участков в уставной фонд предприятия;
– принятия наследства;
– если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества или для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
– если земельный участок расположен за пределами населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества.
О порядке приобретения земельных участков
Согласно положениям ЗК, продажа земельных участков государственной собственности иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины (далее – КМУ) на основании постановления Верховного Совета Украины о продаже земельного участка; продажа иностранным юридическим лицам земельных участков, которые находятся в собственности территориальных общин, проводится соответствующими сельскими, поселковыми и городскими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины при условии (согласно ч. 3 ст. 129 ЗК), что иностранное юридическое лицо зарегистрировало в Украине постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности.
Для покупки земельного участка государственной и коммунальной собственности иностранные юридические лица подают соответствующее заявление в Совет министров Автономной Республики Крым (далее – АРК) либо областную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или в сельский, поселковый или городской совет (в зависимости от расположения земельного участка). Вместе с заявлением иностранное юридическое лицо должно подать договор аренды земли и копию свидетельства о регистрации постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Согласно действующему законодательству Украины, соответствующие местные советы рассматривают заявления и осуществляют продажу земельных участков после получения согласия КМУ.
Что касается приобретения иностранными юридическими лицами земельных участков коммунальной собственности в г. Киеве, то согласно положению п. 2.4 Временного порядка продажи земельных участков в г. Киеве, утвержденному решением Киевсовета от 14 марта 2002 г. №304/1738 (далее – Временный порядок №304/1738), Киевсовет должен обратиться в КМУ по вопросу согласования продажи земельного участка иностранным юридическим лицам в случае необходимости и по предписанию Главного управления земельных ресурсов в г. Киеве (далее – Киевзем).
Отсюда представляется возможным сделать вывод о том, что в процессе рассмотрения заявления иностранного юридического лица (либо Совместного предприятия) о продаже ему в собственность земельного участка, Киевсовет, при наличии предписания Киевзем, обращается в КМУ для того, чтобы получить согласие/отказ на продажу земельного участка коммунальной собственности.
Кроме этого, действующим законодательством предусмотрена обязательность отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, полученных иностранными юридическими лицами по наследству. Такие земельные участки подлежат обязательному отчуждению (продажа, мена, дарение) в течение года с момента получения наследства.
О праве собственности на землю иностранных граждан
Действующим законодательством Украины (ч. 2 ст. 81 ЗК) для иностранных граждан установлены ограничения на приобретение в собственность земельных участков. Иностранные граждане, в частности, могут приобретать в собственность земельные участки только несельскохозяйственного назначения в пределах населенного пункта. Также иностранные граждане могут приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, если на них уже расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью иностранного гражданина. Иностранные граждане не имеют права на бесплатную приватизацию земельных участков.
Основанием для возникновения у иностранных граждан права собственности на землю является: приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены; выкуп земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые принадлежат им на праве частной собственности; принятие наследства.
Однако, если иностранный гражданин получит в наследство земельный участок сельскохозяйственного назначения, он обязан в течение года продать, обменять или подарить такой земельный участок лицу, которое в соответствии с требованиями действующего законодательства может иметь в собственности земли такой категории. Срок, в течение которого такой земельный участок должен быть отчужден, исчисляется с момента принятия наследства.
Действующим законодательством Украины определено, что иностранные граждане имеют право получать в аренду земельные участки, которые они не могут приобрести в собственность, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Покупка иностранными юридическими или физическими лицами земельных участков осуществляется путем подписания договора купли-продажи, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку положениями ЗК определено, что право собственности на землю возникает с момента получения и государственной регистрации Государственного акта на право собственности на землю (далее – Госакт на землю), то после заключения сделки купли-продажи покупатель должен обратиться с заявлением в соответствующий государственный орган земельных ресурсов для составления, получения и регистрации Госакта на землю.
Особенности приобретения строений и сооружений
В соответствии с действующим законодательством Украины, существует ряд особенностей и ограничений на приобретение объектов недвижимости, отличных от земли, иностранными юридическими и физическими лицами. Например, нерезиденты (юридические и физические лица) не могут приобретать в собственность объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение (имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения, основным видом деятельности которых является производство товаров, работ, услуг, которые имеют общегосударственное значение), казенные предприятия.
В случае приобретения нерезидентом недвижимого имущества государственной собственности (например, объект незавершенного строительства или законсервированный объект) иностранное юридическое или физическое лицо должно подать соответствующее заявление в государственный орган приватизации по месту расположения объекта недвижимости.
При приобретении недвижимого имущества дипломатическими представительствами, консульскими учреждениями либо представительствами международных межправительственных организаций покупатель должен обратиться с письменным обращением в Министерство иностранных дел Украины.
При приобретении иностранными юридическими лицами объектов недвижимости (строений, сооружений) покупатель должен обратиться в Генеральную дирекцию по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП), если объект недвижимости расположен в г. Киеве, либо в Совет министров АРК, областную, Севастопольскую городскую государственную администрацию, если объект недвижимости расположен не в г. Киеве.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи строений (помещений) для размещения дипломатических представительств, консульских учреждений и международных межправительственных организаций проводится только при наличии соответствующей ноты МИД, а для размещения международных неправительственных организаций и иностранных юридических лиц – только при наличии разрешения-письма ГДИП либо Совета министров АРК, областной, Севастопольской городской государственной организации, в зависимости от месторасположения приобретаемого объекта недвижимости.
Покупка нерезидентом недвижимого имущества оформляется договором купли-продажи, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в Бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимости.
Согласно действующему законодательству Украины, покупатель недвижимого имущества должен уплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (далее – Сбор) в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи. Однако, согласно положениям п. 9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», от уплаты сбора освобождаются учреждения и организации иностранных государств, пользующиеся иммунитетом и привилегиями в соответствии с законами и международными договорами Украины, ратифицированными Верховным Советом Украины.
Илона МЕЛЬНИЧУК,
юрист АК «Коннов и Созановский»