Особливостi нацiонального полювання за iноземною нерухомiстю. Умови придбання
Причин, що спонукають українських громадян шукати нерухомiсть за межами Батькiвщини може бути багато – iнвестицiї, отримання дозволу на проживання або громадянства, спекуляцiя нерухомiстю тощо.
На жаль, останнiм часом дедалi частiше виникають ситуацiї, коли нашi спiввiтчизники не звертають уваги на чималу кiлькiсть юридичних нюансiв мiсцевого законодавства, у результатi чого не завершують оформлення необхiдних документiв, а потiм стикаються iз великою кiлькiстю проблем технiчного характеру, вирiшення яких вимагає значної кiлькостi грошей та часу. Попри рiзнi правила та ставлення держав до iноземцiв, усi вони є частково схожими. Iноземцям, аби повноправно володiти нерухомiстю iншої країни, треба або працювати на територiї держави, тим самим, полiпшуючи її економiчне становище, або iнвестувати велику суму грошей у її економiку.
За оцiнками експертiв iз нерухомостi, найбiльш популярними з-помiж українцiв у цьому контекстi є Iспанiя, Болгарiя, Туреччина, Кiпр, ОАЕ. Найлегше купити нерухомiсть в Iспанiї. Серед обов’язкових документiв тiльки паспорт та довiдка про заробiтну плату. Крiм того, в цiй країнi вельми низькi вiдсотки по iпотечним кредитам (3-7% строком до 30 рокiв). Iспанське законодавство чiтко регламентує всi аспекти операцiй з нерухомiстю та максимально захищає права покупцiв, навiть якщо вони є нерезидентами.
Найбiльш складно придбати нерухомiсть нерезиденту в Швейцарiї. На територiї всiєї країни дiє закон lex Friedrich, що забороняє iноземним громадянам, котрi не мають посвiдки на проживання, купувати нерухомiсть. Вважається недiйсною i розривається угода, за якою нерухомiсть для iноземця i за його грошi громадяни Швейцарiї придбавають вiд свого iменi.
Зараз iноземцям дозволено вкладати кошти в апартаменти нових кондомiнiумiв, розташованих у певних кантонах країни, що здаються за цiнами, якi нижчi за ринковi десь на 30%. Не дивно, що найбiльш поширеним, хоча досить витратним способом покупки нерухомостi для наших громадян залишається реєстрацiя у Швейцарiї фiрми, на iм`я якої можна одержати право перебування в країнi. Для цього iнвестор може створити аналог українського АТ або ТОВ iз визначеним числом засновникiв i статутним капiталом, вiдкрити офiс i взяти на роботу не менше трьох мiсцевих жителiв. Якщо йдеться про апартаменти в новобудовах, то купiвля закордонних об`єктiв нерухомостi, як правило, вiдбувається через представництва iноземних забудовникiв в Українi. Вторинне житло зазвичай шукають через Iнтернет або безпосередньо на мiсцi пiд час вiдпустки або вiдрядження. На сьогоднi в Українi, за пiдрахункам експертiв, працює бiльше 10 компанiй, що професiйно займаються купiвлею-продажем житла за кордоном. Iснує також чимало посередникiв, котрi намагаються працювати на цьому ринку «по-чорному».
ЯК ЗРОБИТИ ВИБIР
Вибрати “правильний” об`єкт iнвестицiй, оцiнити доцiльнiсть покупки й ефективнiсть вкладень, правильно оформити угоду i право власностi на нерухомiсть непросто. Покупця може спокусити вiдносно невисока вартiсть будинку або квартири, однак у момент укладання угоди раптом з`ясується, що ще 15% цiни потрiбно заплатити державi, реєстраторам, нотарiусу, рiелтеру. Або виявиться, що вторинного ринку таких об`єктiв у країнi просто немає i нерухомостi складно позбутися.
Перш нiж зважитися на покупку квартири за кордоном, будинку з дiлянкою землi або iнвестувати в споруджуваний об`єкт, слiд згадати про основнi правила iнвестування в закордонну нерухомiсть. З юридичними основами придбання нерухомостi в певнiй країни вас може ознайомити будь-яка iноземна юрфiрма, що спецiалiзується на цьому. Але навряд чи ви зможете дiзнатися про ризики iнвестування в ту чи iншу нерухомiсть iноземної держави, якщо не будете знати основних правил.
По-перше, слiд оцiнити iнвестицiйнi ризики. Адже придбання нерухомостi за кордоном — це в будь-якому випадку iнвестицiї. Неважливо, чи збираєтеся ви перепродати її через кiлька рокiв, чи будете володiти нею, проводячи там кiлька мiсяцiв на рiк. Погодьтеся, нерозумно вкладатися в те, що згодом може знецiнитися.
По-друге, будь-який регiон, де девелоперам доступний великий обсяг незабудованої землi, являє собою мiнне поле для iнвестора в нерухомiсть. Тому не поспiшайте iнвестувати кошти з метою наступного перепродажу в житло i земельнi дiлянки в таких країнах, як Об`єднанi Арабськi Емiрати, Єгипет, Болгарiя, Хорватiя i навiть Кiпр — там занадто багато вiльних мiсць пiд забудову.
По-третє, для оцiнки того, наскiльки в країнi живий вторинний ринок нерухомостi, краще самому виїхати на мiсце i оцiнити, скiльки аналогiчних об`єктiв готово до продажу, будується i планується побудувати по сусiдству з запропонованим вам. Iнформацiю про попит i цiни на схожi об`єкти можна дiзнатися вiд тамтешнiх рiелтерiв i забудовникiв. Причому краще звернутися до кiлькох органiзацiй, котрi працюють з нерухомiстю, аби потiм зiставити отриману iнформацiю.
По-четверте, навiдайтеся до страхових компанiй: у них слiд поцiкавитися вартiстю страхування об`єкта нерухомостi на випадок стихiї. Якщо страховий внесок виявиться високим, виходить, об`єкт знаходиться в зонi пiдвищеного ризику. Зрозумiло, страховики не стануть ховати, якi саме стихiйнi лиха характернi для даної мiсцевостi. Нерiдко при покупцi нерухомостi уздовж узбережжя великих рiк, морiв або на островах, розташованих в океанi, люди не звертають уваги, що будiвля може бути зруйнована пiд час чергової повенi, цунамi, урагану тощо.
По-п’яте, пам’ятайте про можливi складнощi легалiзацiї за кордоном: не скрiзь власник нерухомостi може швидко i без додаткових витрат одержати право на проживання в країнi. Наприклад, у Великiй Британiї покупка нерухомостi не має жодного вiдношення до одержання дозволу на проживання. Для того щоб легально проживати в країнi, потрiбно володiти однiєю з iммiграцiйних вiз, пiдставою для одержання якої можуть бути як особистi iнвестицiї в мiсцевi бiржовi цiннi папери (вiд 750 000 фунтiв стерлiнгiв), так i активна праця на територiї королiвства. Утiм у багатьох країнах, якщо власник закордонної нерухомостi не збирається жити в нiй цiлий рiк, вiн може обмежитися одержанням кожного разу гостьової або туристичної вiзи.
По-шосте, придбання i володiння нерухомiстю за кордоном приховує у собi багато пiдводних каменiв, пов`язаних з особливостями мiсцевих ринкiв. Наприклад, у Францiї кiлькiсть i розмiр податкiв, стягнутих iз власникiв нерухомостi, залежить вiд типу i вартостi нерухомостi, а також схеми купiвлi.
Аби не придбати „кота у мiшку” або не мати потiм великого клопоту iз покупкою, звертайте якомога бiльше уваги на чималу кiлькiсть юридичних умов придбання та наслiдкiв цього кроку. Адже довгоочiкувана покупка через правовий нiгiлiзм й неправильно оформленi документи замiсть задоволення може принести тiльки розчарування та проблеми.
НЕРУХОМIСТЬ ЗА КОРДОНОМ & ДОЗВIЛ НА ПРОЖИВАННЯ
Складнi умови придбання нерухомостi
Чехiя
За оцiнками експертiв iз нерухомостi, найбiльш популярними з-помiж українцiв у цьому контекстi є Iспанiя, Болгарiя, Туреччина, Кiпр, ОАЕ. Найлегше купити нерухомiсть в Iспанiї. Серед обов’язкових документiв тiльки паспорт та довiдка про заробiтну плату. Крiм того, в цiй країнi вельми низькi вiдсотки по iпотечним кредитам (3-7% строком до 30 рокiв). Iспанське законодавство чiтко регламентує всi аспекти операцiй з нерухомiстю та максимально захищає права покупцiв, навiть якщо вони є нерезидентами.
Найбiльш складно придбати нерухомiсть нерезиденту в Швейцарiї. На територiї всiєї країни дiє закон lex Friedrich, що забороняє iноземним громадянам, котрi не мають посвiдки на проживання, купувати нерухомiсть. Вважається недiйсною i розривається угода, за якою нерухомiсть для iноземця i за його грошi громадяни Швейцарiї придбавають вiд свого iменi.
Зараз iноземцям дозволено вкладати кошти в апартаменти нових кондомiнiумiв, розташованих у певних кантонах країни, що здаються за цiнами, якi нижчi за ринковi десь на 30%. Не дивно, що найбiльш поширеним, хоча досить витратним способом покупки нерухомостi для наших громадян залишається реєстрацiя у Швейцарiї фiрми, на iм`я якої можна одержати право перебування в країнi. Для цього iнвестор може створити аналог українського АТ або ТОВ iз визначеним числом засновникiв i статутним капiталом, вiдкрити офiс i взяти на роботу не менше трьох мiсцевих жителiв. Якщо йдеться про апартаменти в новобудовах, то купiвля закордонних об`єктiв нерухомостi, як правило, вiдбувається через представництва iноземних забудовникiв в Українi. Вторинне житло зазвичай шукають через Iнтернет або безпосередньо на мiсцi пiд час вiдпустки або вiдрядження. На сьогоднi в Українi, за пiдрахункам експертiв, працює бiльше 10 компанiй, що професiйно займаються купiвлею-продажем житла за кордоном. Iснує також чимало посередникiв, котрi намагаються працювати на цьому ринку «по-чорному».
ЯК ЗРОБИТИ ВИБIР
Вибрати “правильний” об`єкт iнвестицiй, оцiнити доцiльнiсть покупки й ефективнiсть вкладень, правильно оформити угоду i право власностi на нерухомiсть непросто. Покупця може спокусити вiдносно невисока вартiсть будинку або квартири, однак у момент укладання угоди раптом з`ясується, що ще 15% цiни потрiбно заплатити державi, реєстраторам, нотарiусу, рiелтеру. Або виявиться, що вторинного ринку таких об`єктiв у країнi просто немає i нерухомостi складно позбутися.
Перш нiж зважитися на покупку квартири за кордоном, будинку з дiлянкою землi або iнвестувати в споруджуваний об`єкт, слiд згадати про основнi правила iнвестування в закордонну нерухомiсть. З юридичними основами придбання нерухомостi в певнiй країни вас може ознайомити будь-яка iноземна юрфiрма, що спецiалiзується на цьому. Але навряд чи ви зможете дiзнатися про ризики iнвестування в ту чи iншу нерухомiсть iноземної держави, якщо не будете знати основних правил.
По-перше, слiд оцiнити iнвестицiйнi ризики. Адже придбання нерухомостi за кордоном — це в будь-якому випадку iнвестицiї. Неважливо, чи збираєтеся ви перепродати її через кiлька рокiв, чи будете володiти нею, проводячи там кiлька мiсяцiв на рiк. Погодьтеся, нерозумно вкладатися в те, що згодом може знецiнитися.
По-друге, будь-який регiон, де девелоперам доступний великий обсяг незабудованої землi, являє собою мiнне поле для iнвестора в нерухомiсть. Тому не поспiшайте iнвестувати кошти з метою наступного перепродажу в житло i земельнi дiлянки в таких країнах, як Об`єднанi Арабськi Емiрати, Єгипет, Болгарiя, Хорватiя i навiть Кiпр — там занадто багато вiльних мiсць пiд забудову.
По-третє, для оцiнки того, наскiльки в країнi живий вторинний ринок нерухомостi, краще самому виїхати на мiсце i оцiнити, скiльки аналогiчних об`єктiв готово до продажу, будується i планується побудувати по сусiдству з запропонованим вам. Iнформацiю про попит i цiни на схожi об`єкти можна дiзнатися вiд тамтешнiх рiелтерiв i забудовникiв. Причому краще звернутися до кiлькох органiзацiй, котрi працюють з нерухомiстю, аби потiм зiставити отриману iнформацiю.
По-четверте, навiдайтеся до страхових компанiй: у них слiд поцiкавитися вартiстю страхування об`єкта нерухомостi на випадок стихiї. Якщо страховий внесок виявиться високим, виходить, об`єкт знаходиться в зонi пiдвищеного ризику. Зрозумiло, страховики не стануть ховати, якi саме стихiйнi лиха характернi для даної мiсцевостi. Нерiдко при покупцi нерухомостi уздовж узбережжя великих рiк, морiв або на островах, розташованих в океанi, люди не звертають уваги, що будiвля може бути зруйнована пiд час чергової повенi, цунамi, урагану тощо.
По-п’яте, пам’ятайте про можливi складнощi легалiзацiї за кордоном: не скрiзь власник нерухомостi може швидко i без додаткових витрат одержати право на проживання в країнi. Наприклад, у Великiй Британiї покупка нерухомостi не має жодного вiдношення до одержання дозволу на проживання. Для того щоб легально проживати в країнi, потрiбно володiти однiєю з iммiграцiйних вiз, пiдставою для одержання якої можуть бути як особистi iнвестицiї в мiсцевi бiржовi цiннi папери (вiд 750 000 фунтiв стерлiнгiв), так i активна праця на територiї королiвства. Утiм у багатьох країнах, якщо власник закордонної нерухомостi не збирається жити в нiй цiлий рiк, вiн може обмежитися одержанням кожного разу гостьової або туристичної вiзи.
По-шосте, придбання i володiння нерухомiстю за кордоном приховує у собi багато пiдводних каменiв, пов`язаних з особливостями мiсцевих ринкiв. Наприклад, у Францiї кiлькiсть i розмiр податкiв, стягнутих iз власникiв нерухомостi, залежить вiд типу i вартостi нерухомостi, а також схеми купiвлi.
Аби не придбати „кота у мiшку” або не мати потiм великого клопоту iз покупкою, звертайте якомога бiльше уваги на чималу кiлькiсть юридичних умов придбання та наслiдкiв цього кроку. Адже довгоочiкувана покупка через правовий нiгiлiзм й неправильно оформленi документи замiсть задоволення може принести тiльки розчарування та проблеми.
НЕРУХОМIСТЬ ЗА КОРДОНОМ & ДОЗВIЛ НА ПРОЖИВАННЯ
Складнi умови придбання нерухомостi
Чехiя
Придбати нерухомiсть може тiльки юридична особа. Iноземець отримує рiчну бiзнес-вiзу, а пiсля має право отримати двiчi дозвiл на проживання строком на 2 роки. Пiсля цього можна подавати документи на постiйне мiсце проживання. Таким чином, через 5 рокiв власник стає повноправним членом Шангенського простору.
Iталiя та Велика Британiя
Аби отримати дозвiл на проживання, не достатньо просто володiти нерухомiстю, треба ще й органiзувати постiйно дiючий бiзнес у цих країнах.
Словакiя
Купляти нерухомiсть можна тiльки на юридичну особу, засновником якої може бути iноземець, а ось керуючим з початку має бути словак, поки засновник не отримав бiзнес-вiзу. Негативним чинником є те, що пiсля лiквiдацiї юридичної особи нерухомiсть, що їй належить, слiд продати.
Болгарiя
Придбати нерухомiсть може фiзична особа - iноземець, однак не можна стати повноправним власником землi. Отже, нерухомiсть придбавається або на юридичну особу, або фiзичною без права на землю, на якiй вона розташована. Крiм того, у Болгарiї вельми уважно вiдслiдковується дiяльнiсть нерезидентiв, тiльки пiсля продовження постiйного дозволу на проживання протягом 8-10 рокiв iноземець має право на отримання громадянства.
Швейцарiя
Країна, де iноземним громадянам купити нерухомiсть дуже складно. В Швейцарiї дiє закон lex Friedrich, що забороняє iноземним громадянам, що не мають дозволу на проживання, купувати нерухомiсть. Крiм того, у кожному з 23 кантонiв країни дiє своя конституцiя, податкове законодавство i правила володiння нерухомiстю: у деяких мiстах iноземцям дозволено лише орендувати нерухомiсть.
Спрощенi умови придбання нерухомостi
Iспанiя
Складнощiв для iноземцiв придбати нерухомiсть майже не iснує. Єдиний нюанс: в Iспанiї для укладання договору купiвлi-продажу необхiдна згода одного з подружжя власника нерухомостi. З метою економiї на податках iспанцi часто радять iноземцям зменшувати реальну цiну об’єкта нерухомостi на 20-30%, але у випадку перепродажу такого об’єкта обов’язково виникнуть юридичнi складнощi.
ОАЕ
Покупець автоматично отримує дозвiл на проживання – трирiчну мультiвiзу. Дозвiл на проживання також отримує дружина або чоловiк власника нерухомостi, незамiжня донька та син до неповнолiття. Усiм iншим родичам дозволяється оформлення гостьової вiзи до 6 мiсяцiв.
Бельгiя
Власник нерухомостi, може розпоряджатися своєю власнiстю на свiй розсуд: жити, здавати в оренду, продати. Навiть купленi в кредит «квадратнi метри» вiдразу оформляються на iм`я покупця, котрий вiдразу стає її офiцiйним власником.
Нiмеччина
Придбання нерухомостi не є пiдставою для одержання дозволу на проживання, проте стає вагомим аргументом для цього. На процедуру покупки нерухомостi та її реєстрацiю йде 2-3 мiсяцi, пiсля чого iноземець може одержати вiзу категорiї "С" термiном на 90 днiв або бiзнес-вiзу на 6 мiсяцiв.
Гордiй Наталя Юрист
