Осторожно, «квадраты» с подвохом

Люди, которым негде взять денег на покупку готового жилья, вынуждены становиться инвесторами. Цены весьма заманчивы: в Вишневом не первый месяц рекламируют однокомнатные квартиры по $35-38 тыс. (около $950 за кв.м.), а в Ирпене просят и того меньше, по $450-500 за кв. м. Но специалисты предупреждают: на этом рынке появилось немало «мутных» схем. «Газета по-киевски» побывала на нескольких объектах, рекламой которых пестрят биллборды столицы. Как оказалось, экономя на цене квадрата, покупатель переплачивает на чем-то еще, а то и вовсе рискует остаться без квартиры.

Если строит не компания, а частное лицо

Некоторые застройщики стремятся обойти предусмотренную законом процедуру инвестирования в жилье (через Фонды финансирования строительства или Компании по управлению активами). Будущие квартиры продают от частного лица, владельца дома и земли – к примеру, директора компании или учредителя. Так застройщик экономит на оформлении множества документов, необходимых для создания ФФС, а заодно уменьшает свою долю ответственности.

У покупателя, напротив, рисков становится больше. Ведь речь уже идет не об инвестировании. Составляется предварительное соглашение, по которому будущий владелец квартиры обязуется передать деньги на строительство, а владелец дома – заключить договор купли-продажи конкретной квартиры в определенный день. А раз это не договор об инвестировании, соответствующими законами такая сделка не регулируется. Если стройка «замерзнет», на владельца дома можно подать в суд, но надежды на возврат денег еще меньше, чем при разбирательствах со стройкомпанией. Фонда инвестирования не было, страхования рисков не было, госконтроля над этой стройкой не велось – ведь по документам это частное строительство на частной земле, а значит нельзя даже потребовать от государства компенсацию.
Еще одна выгода застройщика от такой схемы – государство не контролирует качество стройматериалов и работ.

– Чтобы хоть как-то защитить свои интересы, предварительный договор (о передаче денег на строительство) надо заверять у нотариуса, – говорит руководитель Всеукраинской ассоциации защиты прав потребителей финансовых услуг Анатолий Соболевский. – Там указывается цена квартиры и сроки оформления договора купли-продажи. Иначе документ превращается в филькину грамоту.

К слову, чтобы заверить предварительное соглашение, нужно заплатить около $400 (платит покупатель).

Нехорошие секреты цокольного этажа

Самые дешевые предложения на «недвижимом» рынке Киевщины (от $450-500 за «квадрат», то есть около $25 тысяч за двухкомнатную квартиру) в Ирпене оказались с подвохом.

– Сегодня квадратный метр в пригороде не может стоить меньше $700-800. Себестоимость составляет около $550-600, а продавать по себестоимости никто не будет, – считает аналитик рынка Ярослав Цуканов. – Если цена еще ниже – застройщику срочно нужны деньги, например, чтобы достроить предыдущие объекты, заплатить кредиты…

Как выяснила «Газета…», на самом деле в рекламе указаны цены метра в нежилом фонде – то есть на цокольном этаже. Окна есть, пол чуть ниже уровня земли – жить можно. Но права будут, как у Карлсона, который живет на крыше: нельзя прописаться, за коммунальные услуги придется платить по расценкам для предприятий. Перевести помещение в «квартиру», то есть в жилой фонд – та еще задачка.

– Этот вопрос надо выносить на рассмотрение местного горсовета дважды: сначала нужно добиться решения о переводе, – объясняет юрист, – а затем оформления права собственности. Последнее подтверждают 10 инстанций, среди которых пожарная служба, СЭС, БТИ. Любая из этих организаций может «встать в позу», и вам придется нести взятку, – говорит Анатолий Соболевский.

Покупка «коробки» от квартиры – без света, воды и газа

На рекламных плакатах не сообщается, что квартиры не в цоколях стоят значительно дороже – от $800/м2. Но и эта цена ничего не гарантирует.

– Наша организация судится с одним из ирпенских застройщиков, который умудрился сдать дом без водопровода, канализации и газа. Чтобы провести их, жителям надо потратить миллионы: дома находятся в сосновом лесу, – говорит юрист Анатолий Соболевский.

«Газета…» уточнила у строительных сметчиков: прокладка, например, 100 метров водопровода, канализации, дождевой системы и системы пожаротушения обойдется от 100 тысяч гривен. В стоимость входят трубы, земляные работы, колодцы. Врезка водопровода в дом, подача на этажи, проведение экспертизы системы, проектные работы, промывка труб обойдется еще в 100-150 тысяч. Все эти деньги придется вытаскивать из застройщика через суды, либо выкладывать из собственного кармана.

Квартира – своя, земля – чужая

Даже если речь идет о крупных загородных жилкомплексах с ценой жилья по $950-1000/м2, потенциальному покупателю нельзя терять бдительности. Например, могут возникнуть проблемы с правом собственности на землю. Поэтому покупателю нужно требовать у продавца или застройщика полный пакет документов, подтверждающих право собственности или долгосрочной аренды на участок, на котором расположен дом.

– Когда в дом, стоящий на «проблемной» земле, приедут жильцы, именно им придется отстаивать свое право на квартиры, а возможно и судиться, – говорит юрист Вячеслав Ерин.

Обратите внимание

Какие документы (оригиналы!) застройщик ОБЯЗАН показать по первому требованию инвестора:

1. Документ, удостоверяющий право собственности на участок или его аренду. Уточнить информацию о правах собственности на конкретные участки можно в управлениях Госкомзема
(Киев: ул. Народного ополчения, 3, тел. (044)584-36-63;
Киевская область: г. Киев, ул. Серпова, 3/4, тел. (044)409-23-35).

2. Разрешение горсовета на использование участка для жилого строительства.

3. Утвержденная проектно-сметная документация на строительство, разработанная специализированной организацией, имеющей лицензию (проверить это можно в Государственной архитектурно-строительной инспекции).

4. Разрешение горсовета на ведение строительных работ.

Не забудьте спросить

Какие вопросы надо задать застройщику-частному лицу, прежде чем заключать предварительное соглашение

О купле-продаже:

1. Каковы условия разрыва договора об инвестировании?

Обычно плата вносится инвестором по частям. В некоторых договорах есть пункт, позволяющий разорвать контракт при задержке выплаты очередного взноса хотя бы на сутки – с потерей ранее внесенных денег.

2. Какую сумму возместит застройщик, если не сможет выполнить своих обязательств и построить дом в срок?

Дело в том, что часть денег (20–30%) идет на оплату услуг подрядчиков, но договор заключается с застройщиком, который ответственен только за возведение каркаса здания. В случае «замерзания» строительства застройщик вернет только часть суммы, которая ушла на постройку. С подрядчиками инвестор никаких договоров не подписывал, и забрать средства, ушедшие на прокладку коммуникаций, не сможет.

Юлия КУЗНЕЦОВА