Парадоксы рынка недвижимости: почему при низком спросе цены на квартиры растут?
В предыдущем обзоре мы писали о резко негативной реакции участников рынка недвижимости на эскалацию военных действий на Донбассе.
Читайте также: Реакция рынка недвижимости на эскалацию войны на Донбассе
За прошедшую неделю изменений к лучшему на Донбассе, к сожалению, не произошло.
Что же касается киевского рынка недвижимости, то тут наметились определенные изменения тенденций. И они во многом носят противоречивый характер.
С одной стороны, количество предложений растет. С другой стороны, несмотря на весьма низкий спрос, во многих сегментах рынка растут средние цены предложений. Причем растут они не только в гривнах, но и в долларах. А это явное нарушение общепризнанных рыночных законов, согласно которым, при минимальном спросе, увеличение количества предложений должно вести к снижению цен.
Основных причин подобного парадокса, на наш взгляд, три.
Во-первых, с увеличением количества продаваемых объектов заметно изменился состав предложения. Во многих сегментах рынка увеличилась доля «дорогих квартир», а это потянуло вверх средние цены предложений.
Во-вторых, немалое влияние оказала множественность курсов доллара. То, что курс НБУ существенно отличается от «наличных курсов» банков, это еще полбеды. Плохо то, что «наличные курсы» банков резко отличаются от тех реальных курсов, по которым можно купить значительные суммы валюты. Продавцы нередко устанавливают цены в гривнах, отталкиваясь от того курса, по которому можно реально приобрести доллары на «сером» или «черном» рынках. В нашей же базе цены в гривнах автоматически пересчитываются в доллары по текущему «наличному курсу» банка. Вот это несовпадение курсов и приводит к подобным эффектам.
В-третьих, достоверных данных о ценах продаж крайне мало, о тенденциях их изменения судить сложно. Поэтому далеко не все продавцы могут адекватно оценить свои квартиры. Как показывает практика, большинство новых продавцов выставляют завышенные цены, предполагая скорректировать их в ходе прозвонов и просмотров.
Если же перейти от среднестатистических цен к реальным ценам торгов, то в долларах они снижаются практически во всех сегментах рынка. А вот в гривнах продавцы уступают крайне неохотно, некоторые даже поднимают цены. Поэтому при проведении торгов в гривнах общая ценовая картина достаточно пестрая. В каждом узком сегменте рынка она своя.
Изменились ценовые тенденции и на рынке аренды жилья. На общем фоне всеобщего подорожания тарифов, товаров и услуг, арендодатели поднимают цены в гривнах. Аргументируя это тем, что выросли расходы по поддержанию квартиры в должном состоянии, замене и ремонту бытовой техники, сантехнического оборудования, мебели и т.д. Кроме того, вполне возможно, что арендодателям, зарегистрированным в качестве частных предпринимателей, придется платить налог за все имеющиеся у них квадратные метры.
Читайте также: Спрос на рынке аренды растет — квартиры дорожают
Далеко не все арендаторы готовы платить больше. Поэтому значительная часть квартир простаивает по несколько месяцев. Тем не менее, спрос на аренду жилья есть. В значительной степени обеспечивает этот спрос поток беженцев с Донбасса, который в последнее время пополнился жителями Мариуполя.
По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:
Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимостиwww.domik.ua | 31.01.2015 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 22578 | +1,6% | +13,7 % |
| С использованием аппроксимации | 22179 | +0,4% | +9,2% |
Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1352 | +0,4% | -11,9 % |
| С использованием аппроксимации | 1345 | 0,0% | -12,7% |
Средняя цена предложений в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 23380 | +2,8% | +13,6% |
| С использованием аппроксимации | 22616 | +0,7% | +5,6% |
Средняя цена предложений в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1400 | +1,6% | -11,9% |
| С использованием аппроксимации | 1371 | +0,2% | -15,6% |
Средняя цена предложений в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 27138 | +1,0% | +17,1% |
| С использованием аппроксимации | 26718 | +0,7 % | +13,8% |
Средняя цена предложений в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1625 | -0,2% | -9,2% |
| С использованием аппроксимации | 1620 | +0,3% | -9,1% |
Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).
Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры по всему Киеву».
В отличие от большинства предыдущих графиков и таблиц, цены в данном случае указаны не за квадратный метр, а за квартиру
Средние цены предложений в гривнах за двухкомнатную квартиру
В гривнах средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир:
- за последний месяц выросла на 2,4%;
- за последние три месяца выросла на 18,7%;
- за последние полгода выросла на 24,3%;
Средние цены предложений в долларах США за двухкомнатную квартиру
В долларах средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир:
- за последний месяц выросла на 0,5%;
- за последние три месяца снизилась на 6,8%;
- за последние полгода снизилась на 11,4%.
Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua
© domik.ua, 2014
Комментарии посетителей