Параллельно с развитием инфраструктуры профессиональной торговой недвижимости эволюционируют и «якорные» операторы столичных ТЦ

Эти латентные процессы подталкивают профессионалов рынка делать ставку уже не только на количественные характеристики производимых ими объектов недвижимости, но и обращать все большее внимание на качество наполнения ТЦ торговыми операторами. Ведь для нас уже давно стало аксиомой утверждение, что не обилие товарных предложений, а высокий уровень услуг работающих в ТЦ операторов повышает лояльность потребителей к нему. Поэтому роль «якорных» операторов, работающих в столичных ТЦ, сложно переоценить. В то же время любопытно знать, как сегодня развиваются взаимоотношения между операторами рынка торговой недвижимости и наиболее востребованными, «потокообразующими» операторами ритейла. На каких условиях они заходят в новые ТЦ? Кто больше заинтересован в сотрудничестве – владелец ТЦ или раскрученный «якорь»? Ответы на эти вопросы журналисты нашего издания попытались найти вместе с экспертами киевского рынка коммерческой недвижимости в рамках очередного «круглого стола» журнала «КН».
 
УЧАСТНИКИ:
 
Евгения АНИЧКОВА (Е. А.) начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Украина
 
Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент девелоперской компании Real Estate Solutions
 
Александр ОВЧАР (А. О.) директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век»
 
Виктор РАСПУТНЫЙ (В. Р.) директор компании Build & Live Development
 
Владимир СТЕПЕНКО (В. С.) директор по маркетингу компании SV Development
 
Алексей СТРУЛЕВ (А. С.) директор компании «Призма Бета»
 
Сергей КЛИМЕНКО (С. Кл.) генеральный директор к иевского представительства Украинской риэлторской группы компании «Траектория»
 
 
«ХЛЕБ» И ЗРЕЛИЩА – ГЛАВНЫЕ «МАГНИТЫ» ДЛЯ НАРОДА
 
– Какие типы арендаторов (по роду их коммерческой деятельности) девелоперы киевских ТЦ считают сегодня «якорными»? Какие из них наиболее эффективно притягивают посетителей?
 
С. К.: – «Якорями» чаще всего считаются супермаркеты продуктов питания, супермаркеты электроники, а также развлекательная составляющая ТЦ.
 
Е. А.: – «Якорный» арендатор – это, по определению, торговый оператор, способный привлечь большое количество посетителей в торговый центр. Таковыми являются: гипермаркеты, магазины бытовой техники от 2 тысяч мІ, магазины модной одежды площадью тоже примерно 2 тысячи мІ, такие как ZARA, и, естественно, операторы индустрии развлечения, чаще всего это кинотеатры. Прекрасными «якорями» являются также магазины товаров для дома сети IKEA и магазин формата DIY. Все перечисленные торговые профили, на мой взгляд, одинаково эффективны, но главное – их грамотный баланс. Человек, приезжающий в торговый центр, должен иметь возможность приобрести практически любой необходимый товар.
 
В. С.: – Нельзя сказать, что существует четкая классификация «якорных» арендаторов, их круг для разных видов ТЦ индивидуален и, прежде всего, зависит от размера и потребительских параметров объекта.
 
По американской классификации (ULI), которая традиционно применяется по отношению к столичным торговым объектам, определяют «якорного» арендатора как крупного, обычно сетевого, оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. В некоторых случаях «якорь» может быть и собственником, как, скажем, в магазинах «Караван», где одноименный гипермаркет дополняют торговые галереи.
 
На самом деле, «якорным» можно назвать арендатора любого профиля, чье присутствие в торговом центре является знаковым для потенциальных покупателей, а также для других арендаторов. Главная отличительная черта «якоря» — его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей. Примером тому может служить тот факт, что у многих из них есть отдельные, успешно функционирующие магазины формата street retail.
 
Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один «якорь» предложить не может, поэтому клиенты достаются и магазинам галереи, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы последующих этажей вместе взятые.
 
В идеале величина и качественные характеристики «якоря» должны соотноситься с размером и назначением торгового центра.
 
Недостаточный ассортимент «якорного» магазина станет антирекламой и не сможет обеспечить успех объекту в целом. Кроме того, это выгодно и самим «якорям», ведь средняя арендуемая ими площадь достаточно велика, и предлагать в этом случае скромный ассортимент просто-напросто нецелесообразно.
 
Так, для ТЦ микрорайонного масштаба, основные посетители которого – жители расположенных вокруг домов, – самым оптимальным вариантом будет супермаркет или большой продуктовый магазин.
 
Районные торговые центры традиционно привлекают посетителей продовольственным гипермаркетом с раскрученным брендом, расположенным на первом этаже, в быстром доступе от входной группы.
 
Более масштабные объекты с площадью несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких «якорных» арендаторов, занимающих до 40% площадей. Помимо продуктового магазина, в качестве «тяжелой артиллерии» обычно выступает не менее крупный супермаркет с другой специализацией (спортивные товары, бытовая техника, товары для дома и т. п.).
 
Гигантские региональные и суперрегиональные ТЦ способны вместить четыре-пять или даже более «якорей», занимающих больше половины их площади. Поток посетителей в них настолько велик, что высокие арендные ставки, которые охотно платят операторы галереи и предприятия общественного питания, с лихвой компенсируют недополученные от «якорных» арендаторов деньги.
 
В. Р.: – Наличие в структуре объекта торговой недвижимости развлекательных площадей обусловлено необходимостью привлечения в него дополнительных потоков посетителей. При низком уровне насыщенности рынка девелоперы ТЦ не испытывают особых проблем с посещаемостью, однако по мере роста конкуренции потенциальных покупателей необходимо стимулировать, предлагая им все новые и новые «магниты». Поэтому «классические» торговые «якоря» ТРЦ – супермаркеты и фуд-корты – пополнили развлекательные составляющие: кинотеатры, боулинг и т. д.
 
А. С.: – Постановка вопроса о типе арендаторов, которые считаются сейчас «якорными», сама по себе не очень корректна. На практике все зависит от характеристики района сбыта, концепции и формата ТЦ. Например, если крупная сеть магазинов не представлена по соседству с предполагаемым ТЦ, и эта сеть заинтересована в заключении сделки с девелопером, то в качестве «якорного» арендатора ставка может быть спрогнозирована именно на этого арендатора с большой вероятностью гарантии успешной реализации проекта.
 
С другой стороны, если поблизости от предполагаемого к реализации ТЦ крупные сети уже имеют свои магазины, приглашение в ТЦ уступающих в конкуренции сетей магазинов этой же категории на роль «якорных» арендаторов вряд ли можно считать удачным выбором.
 
«Якорных» арендаторов следует искать среди крупных сетей универсальных магазинов, крупноформатных универмагов одежды, товаров для детей, спорта и иных, которые сегодня стали достаточно успешно выполнять «якорные» функции на украинском рынке.
 
Квалифицированный девелопер с достаточным опытом практической деятельности никогда не будет делать ставку именно на тип арендатора, который на сегодняшний день кем-то считается «якорным». Свое решение по выбору «якорного» арендатора он будет принимать, только основательно изучив район сбыта и аналитически проанализировав полученные материалы.
 
Тем не менее, есть и незыблемые правила выбора «якорных» арендаторов. При выборе арендаторов ТЦ предпочтение отдается более известным операторам, обладающим разветвленной сетью магазинов, широким ассортиментом товаров и услуг, профессиональной маркетинговой политикой, финансовой мощью. Не являясь основными генераторами дохода, они определяют посещаемость комплекса. Повышение популярности торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи, что, в свою очередь, позитивно влияет на объем арендной платы, получаемой владельцем ТЦ.
 
А. О.: – Развитие «якорных» арендаторов зависит от того, как развивается сама розница. Например, на первоначальном этапе развития рынка розничной торговли любой достаточно развитый магазин уже можно было назвать «якорным». На самом же деле к понятию «якорный арендатор» существует ряд требований. Основное – потокообразующая функция. Очевидно, что выполнить эту функцию может только тот оператор розничной торговли, который имеет достаточно развитый бренд. Для достижения этой цели операторы розничного рынка должны иметь ряд управленческих технологий для того, чтобы создать сильный бренд и иметь своих постоянных покупателей. По мере того, как развивается розница, развиваются сети и появляются действительно крупные и сильные компании, которые сейчас действительно эффективно выполняют потокообразующую функцию.
 
«Якорные» операторы делятся на несколько групп зависимо от предлагаемых товаров или услуг. Возьмем, например, продовольственный магазин и сегмент развлечений (кинотеатр, каток). Способность притягивать посетителей в ТЦ и влиять на их количество у этих групп «якорей» разное. Когда мы говорим о продовольственном «якоре», то понимаем, что практически каждый второй житель торговой зоны ТЦ (а возможно, и около 80% жителей – все зависит от уровня цен в супермаркете) приходит в этот отдел раз в неделю и чаще; есть достаточно большая вероятность, что, сделав покупки в продовольственном отделе, он пойдет дальше по торговой галерее и посетит другие отделы.
 
А если мы говорим о развлечениях в ТЦ, то очевидно, что частота посещения этих «якорных» отделов будет несколько ниже, чем супермаркетов. Равно как и количество самих посетителей, поскольку необходимость осуществлять продовольственные покупки, как правило, выше, чем потребность в развлечениях. Кроме того, сложно доказать синергию посещения развлечений и осуществления покупок в других отделах ТЦ. Ведь часто люди приходят просто развлечься. На сегодняшний день нет исследований, которые могли бы предоставить конкретные цифры о перетекании посетителей развлекательных отделов, выполняющих функции «якорей», во все остальные магазины ТЦ. Хочу также отметить, что переговоры с «якорными» арендаторами в нашей компании начинаются задолго до того, как новый объект будет введен в эксплуатацию. Например, наши проекты ТРЦ «Квадрат» на Вырлице, ТРЦ «Квадрат» на Лесном, ТРЦ «Квадрат» на Милославской будут вводиться в эксплуатацию на протяжении 2008–2010 гг., а переговоры с «якорными» арендаторами для размещения в них уже ведутся полным ходом.
 
С. Кл.: – «Якорный» арендатор для девелоперов – это прежде всего крупная сетевая компания, которая арендует в данном торговом центре площадь от 500 мІ, способная в зависимости от метража самого ТЦ привлечь в процентном соотношении около 30% всех посетителей ТЦ. Если ТЦ крупный, «якорный» арендатор может занимать от одного до трех этажей. Зачастую такой арендатор «заказывает» аренду задолго до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик возводит данный ТЦ уже с учетом пожеланий арендатора относительно планировки, количества перегородок, осветления, выходов, входов, кондиционирования и другого на данных площадях ТЦ.
 
«ЯКОРЕЙ» ПОДБИРАЮТ ПО ВКУСУ
 
– Появились ли в Киеве новые виды «якорей», помимо ставших уже традиционными кинотеатра, супермаркета и фуд-корта?
 
С. К.: – Помимо ставших уже традиционными «якорей» (супермаркетов и фуд-кортов), на сегодняшний день в Киеве появились новые их виды, такие как бильярд, детская комната, каток, боулинг-клуб.
 
Е. А.: – Новый вид «якорей» для Киева подразумевает, в первую очередь, не новый торговый профиль, а скорее новый магазин. Покупателей привлекает разнообразие, а не клонированные торговые объекты.
 
В. Р.: – В торговых центрах стали появляться новые виды «якорей» – это развлекательные и досуговые элементы, позволяющие дополнить торговые части, создавая тем самым гармоничный баланс удовлетворения потребностей конечных покупателей.
 
В. С.: – Из опыта функционирования торговых объектов в Украине следует, что, помимо традиционных «якорей», их функцию зачастую выполняют мини-«якоря» (500–700 мІ), которые занимают большую площадь, чем магазины галереи, но по размерам меньше, чем «якорные» арендаторы.
 
Функция у них та же – привлекать посетителей. С этой задачей отлично справляются, например, парфюмерные и косметические магазины, крупные аптечные сети, книжные супермаркеты, число которых с каждым годом растет за счет появления новых брендов и выхода на рынок иностранных операторов.
 
Все чаще в качестве одного из «магнитов» выступает зона развлечений, боулинг или детский игровой центр, количество их также увеличивается.
 
С. Кл.: – Нельзя сказать, что это именно новинка среди «якорей», но, на сегодняшний день, приобретают популярность Spa-салоны и Fashion gallery, такого рода галереи уже открыты в ТЦ «Альта-центр». Насколько они в полной мере соответствуют понятию «якорный» арендатор, пока сказать сложно, но перспектива у них есть.
 
А. С.: – Строящиеся торговые центры, кстати, как и существующие, в малой степени стимулируют покупательскую способность, они должны привлечь существующих покупателей из своих районов сбыта и захватить максимально возможную долю новых.
 
При повышении покупательской способности в районе по мере экономического роста может возникнуть спрос на новые или более качественные товары, например, экологически чистые продукты питания, и предприятия, реализующие такого рода продукцию, могут стать «якорными». Поэтому девелопер должен постоянно мониторить свой район сбыта, чтобы своевременно отреагировать на происходящие в нем изменения.
 
Само понятие «якорного» арендатора подразумевает арендатора, который наиболее интересен потенциальным посетителям ТЦ, является «магнитом» для них и выгодно выделяет ТЦ среди конкурентов. Так как «якорный» арендатор является основным оператором, более других влияющего на посещаемость всего ТЦ (что очень важно для других арендаторов), он должен быть интересен, в первую очередь, покупателям: широкий или специализированный ассортимент, качественное обслуживание, доступная ценовая категория, активная рекламная кампания.
 
Поскольку украинский рынок торговых центров довольно молод, то для новых современных ТЦ более привлекательны новые операторы с их опытом, приобретенным в рамках конкуренции на более качественном рынке. Значимым критерием «якорного» арендатора является также его формат и соответствие торговой зоне ТЦ. Например, если ТЦ позиционируется как суперрегиональный объект, то «якорем» не должен выступать супермаркет, а предпочтителен гипермаркет, также если ТЦ позиционируется, как «средний» или «премиум», то «якорным» арендатором не может быть супермаркет-дискаунтер, предлагающий ограниченный ассортимент товаров по низкой цене.
 
Понятие «якорного» арендатора не есть нечто постоянное. Появление новых типов «якорных» арендаторов, в первую очередь, определяется состоянием экономики и покупательской способности района и динамикой изменений. При положительной динамике развития на смену дискаунтерам придут супермаркеты – деликатесные магазины экологически чистых продуктов.
 
«Якорным» арендатором может стать не только супермаркет и гипермаркет, но и другой оператор. «Якорями» могут быть универмаги одежды и техники. Все зависит от площади, формата ТЦ и особенностей района сбыта.
 
Если это небольшие ТЦ районного масштаба, то преимущество отдается бытовой сфере (продовольственная группа товаров, фаст-фуды, товары для дома и
 
т. д.). Если это крупный ТЦ регионального масштаба, то перечень «якорных» арендаторов должен быть как можно более разно­образным. Если семья принимает решение ехать через весь город для посещения того или иного ТЦ – она ожидает увидеть полный комплекс товаров, услуг и развлечений, чтобы провести время не только с пользой, но и с удовольствием. В таких случаях в ТЦ создается зона развлечений. Привлекаются многозальные кинотеатры, боулинги, детские развлекательные центры, создаются фуд-корты, с ресторанами разного уровня. В этом случае ТЦ превращаются в торгово-развлекательные центры (ТРЦ).
 
В любом случае подбор операторов зависит от ближайшего окружения (например, если в соседнем здании находится гипермаркет электроники, то лучше сделать акцент на одежду и
 
обувь, либо если по соседству расположены офисные здания, то в ТЦ, в первую очередь, необходим фаст-фуд/фуд-корт с большим количеством посадочных мест).
 
Любой девелопер хотел бы видеть в составе своих арендаторов универмаги одежды с такими известными мировыми брендами, как Zara, C&A, Н&М, которые, к сожалению, пока только присматриваются к украинскому рынку.
 
А. О.: – Важно отметить, что для отечественного рынка розничной торговли характерно наличие двух основных типов «якорей» – продовольственный супермаркет и отдел развлечений. В Европе же достаточно распространен другой тип – так называемый department store, то есть, огромный магазин по типу наших бывших советских универмагов, с очень широким товарным предложением непродовольственной группы для потребителей различного возраста и разной половой принадлежности. Примером таких магазинов могут служить C&A, H&M, Marks&Spenser. Это достаточно развитые торговые сети, они еще не пришли в Украину, но в Европе они широко выполняют потокообразующую функцию.
 
В США операторы ТЦ предпочитают работать с «якорями», представленными продовольственной группой товаров, поскольку частота посещения «якорей» данного типа намного выше, чем частота посещения «якорей» типа department store.
 
На выбор «якоря» влияет специфика ТЦ. Для того чтобы сохранялась концепция и позиционирование ТЦ, нужно чтобы «якорь» ей соответствовал.
 
Основной критерий, по которым отбирается «якорь»:
 
• «якорность», значит потокообразующий, из этого следует известность на рынке, раскрученная ТМ. Главная задача «якоря» – притягивать на себя наибольший поток посетителей и распределять его между остальными арендаторами
 
• соответствие концепции ТЦ (как по товарному наполнению, так и по ценовой политике
 
• возможность арендовать большие площади, ведь «якорь» не может быть небольшим отделом
 
• учитывается и конкурентная среда (например, если уже рядом есть отдельный магазин «Сiльпо», то понятно, что он уже не «пропишется» у нас – зато можно привлечь другую марку этой же группы).
 
ТУПИКИ И «ЧЕРДАКИ» – МЕСТО ДЛЯ ВОСТРЕБОВАННЫХ ОПЕРАТОРОВ
 
– Какие принципы зонирования «якорей» получили сегодня наибольшее распространение в киевских ТЦ?
 
С. К.: – От того, как расположены «якорные» арендаторы, зависит в целом распределение человеческих потоков в ТЦ. «Якорных» арендаторов желательно размещать в глубине здания, чтобы по пути к ним посетитель проходил как можно большее количество магазинов торговой галереи.
 
С. Кл.: – Зачастую зонирование «якорей» простое – крупный арендатор «забирает» самые ликвидные места в ТЦ, которые ему более удобны. Если это продуктовый «сетевик» или рестораны быстрого питания, – выбираются первые, вторые этажи ТЦ, одежная розница, бытовая техника могут идти на верхние этажи здания. Одним из обязательных ключевых условий «захода» «якорей» в ТЦ – это фасадность, большие витрины с возможностью их оформления, центральный вход.
 
А. С.: – Позиционирование «якорных» арендаторов – это очень сложный вопрос. Как правило, девелоперы хотят разместить «якорных» арендаторов в местах, максимально удаленных от входных групп ТЦ, так, чтобы по пути к «якорному» арендатору посетители ТЦ проходили максимально большую площадь ТЦ. Это оконечные части коридоров, этажи, на которые следует подниматься или спускаться в стороне, противоположной входной группе ТЦ.
 
«Якорные» арендаторы, осознавая свою необходимость присутствия в ТЦ, требуют взамен уменьшения арендной ставки, а также другие льготные условия, а иногда и отдельную входную группу. Удовлетворив подобные требования, девелопер пренебрегает тем, ради чего «якорям» и создают благоприятные условия, а именно увеличением трафика посетителей в ТЦ. Таким образом «якорь» превращается в престижного арендатора, обосновавшегося на большой площади, сданной по минимальной цене. Такая ситуация показывает, что, так или иначе, стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу во всех вопросах относительно зонирования. Куда более удачный для ТЦ вариант – размещение входа в «якорный» магазин в конце широкой галереи, где представлены торговые точки сопутствующих арендаторов.
 
В. Р.: – В каждом формате ТЦ планировка внутреннего пространства, как и проектирование расположения «якорей», имеет свои особенности. От того, как расположены «якорные» арендаторы, зависит в целом распределение человеческих потоков в ТЦ. Но на расположение «якорей» влияет формат торгового центра и вид арендатора. Например, супер- и гипермаркеты располагают на первых этажах ТЦ. Относительно расположения развлекательной зоны, то обычно ее выносят на верхние этажи. Операторы развлечений в данном случае выполняют вспомогательную, или «якорную» функцию генератора потока. Их ставят на максимальном удалении от входных групп и вертикальных связей, чтобы наиболее выгодно провести покупателей по всему центру. Оптимальным вариантом управления развлекательным комплексом в ТРЦ является привлечение сетевого оператора, как, например, операторов сетей кинотеатров, работающих по одному принципу и концепции. Аналогичным образом должно осуществляться управление боулингом, бильярдом и казино, поскольку, освоив технологию какого-либо развлечения, оператор может существенно экономить при развитии сети своих объектов.
 
КАКИЕ ПЛОЩАДИ «СЪЕДАЮТ» «ЯКОРЯ»?
 
– Какую долю от общей площади ТЦ целесообразно отводить под «якорных» арендаторов? Придерживаются ли этих норм девелоперы киевских ТЦ?
 
Е. А.: – В среднем 50–60% сдаваемой площади занимают «якорные» арендаторы.
 
С. К.: – По международным стандартам, общая площадь «якорей» должна составлять около 40–60% площади всего ТРК.
 
В. С.: – Для обеспечения должной экономики проекта суммарная площадь, занимаемая «якорными» арендаторами, не должна превышать половины всей торговой площади ТЦ. В противном случае средневзвешенная ставка аренды будет низкой, что приведет к увеличению срока окупаемости ТЦ. Исключением является формат ритейл-парка, состоящий из нескольких крупных «якорей», торгующих товарами повседневного спроса по низким ценам.
 
На данный момент усредненное соотношение товарных групп в киевских ТЦ предполагает следующее распределение: «якори» – до 45% от коммерческой площади ТЦ, фуд-корт – 3–5%, товары промышленной группы, развлечения и мини-«якоря» – по 10%.
 
В последнее время получила распространение тенденция расширения потребительских запросов, вследствие которой один «якорный» арендатор уже не способен обеспечить эффективную работу ТЦ.
 
Впрочем, много – не всегда значит хорошо. Количество «якорей», естественно, зависит от формата объекта, его целевой аудитории, месторасположения и т. д., но главная задача собственника — не допускать между ними конкуренции.
 
А. С.: – В идеале территория под «якорным» арендатором должна составлять 40–60% общей площади ТЦ. Это классический вариант крупного регионального торгово-развлекательного комплекса размером около 100 тыс. мІ и выше.
 
В центре города, как правило, ограничения не позволяют таких масштабных строительных проектов, а клиентский поток существует, поэтому здесь – другие критерии выбора «якорных» арендаторов. Важными компонентами становятся супермаркеты, кинотеатры или универмаги, занимающие меньше места.
 
На сегодняшний день супермаркеты «якорят» до 50% площадей ТЦ. Исключение составляют подземные ТЦ. Здесь крупноформатный розничный продуктовый магазин разместить очень сложно из-за особенностей внутренней логистики. Приблизительно в 30% ТЦ «якорят» детские супермаркеты и супермаркет техники для дома и офиса. Функции мини-«якорей» практически везде выполняют магазины известных брендов, спортивные супермаркеты, магазины товаров для дома.
 
В. Р.: – По международным стандартам, общая площадь «якорей» должна составлять около 40% площади всего ТРК. «Якорных» арендаторов желательно размещать в глубине здания, чтобы по пути к ним посетитель проходил как можно большее количество магазинов торговой галереи.
 
А. О.: – В зависимости от формата ТЦ он имеет своих или своего «якорного» арендатора. Так, районный ТЦ (размер до 15 тыс. мІ) должен иметь в своем составе «якорь», который занимает от 30 до 50% площади. Как правило, таким «якорем» у них выступает супермаркет.
 
Окружной ТЦ (какими мы стремимся быть в будущем) – площадь от 10 до 40 тыс. мІ – должен иметь «якорь», занимающий от 40 до 60% ТЦ. Здесь уже в роли «якоря» могут выступать и супермаркеты, и галантереи, и недорогие марки товаров.
 
«Якорных» арендаторов не должно быть много в одном ТЦ, поскольку это, во-первых, не выгодно владельцу ТЦ. Ведь «якорные» арендаторы, как правило, арендуют большие площади и поэтому арендные ставки для них значительно снижаются. А во-вторых (что особенно важно для так называемых «универсальных» ТЦ), торговый центр должен представлять максимальное широкое товарное предложение. И достичь этого можно только путем подбора адекватного количества арендаторов.
 
Что тоже важно: товарное предложение ТЦ должно удовлетворять запросам посетителей, на которых рассчитан ТЦ. Особенно если мы говорим о наиболее распространенном типе ТЦ – так называемом «универсальном», где владельцы пытаются собрать арендаторов, предлагающих весь спектр товаров. Ведь если отдать 60–70% под «якоря», то будет достаточно сложно создать широкое товарное предложение.
 
Желание «якорных» арендаторов увеличивать площади своих отделов, конечно, велико, но девелоперы не всегда смогут удовлетворить этот спрос, поскольку финансово им это не всегда выгодно.
 
Владелец «якорного» отдела должен вкладывать определенные средства в рекламу своего магазина в данном ТЦ, и это условие часто является одним из пунктов договора об аренде. Так, по крайней мере, работают в цивилизованном мире. И, кроме того, «якорь» – это достаточно известная торговая марка, в продвижение которой стабильно вкладываются значительные средства; наличие такого «якоря» само по себе будет привлекать посетителей в ТЦ. Поэтому очевидно, что ТЦ не должен тратить деньги на рекламу «якоря».
 
С. Кл.: – Все зависит от общей площади ТЦ. Если ТЦ занимает площадь не более 3000 мІ, целесообразно принять двух «якорных» арендаторов, которые в сумме могут занять 50% от общей площади. Если же площадь ТЦ – более 5000 мІ, «якорных» арендаторов может быть от трех и более. Многое зависит также от политики управленческой компании ТЦ, которая изначально базируется на привлечении одного крупного «якоря», арендующего 30–50% от общей площади ТЦ.
 
«ЛЬГОТНИКИ» ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
 
– Какие «льготы» по условиям работы в ТЦ предоставляют «якорным» операторам девелоперы торговых объектов?
 
С. К.: – «Якорным» арендаторам торгового комплекса девелоперы предоставляют ряд льгот. К ним можно отнести: требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположению, более низкая арендная плата, а также более низкие эксплуатационные расходы. Кроме того, в качестве арендной платы с «якорного» арендатора – крупной компании с известным брендом – может взиматься не фиксированная сумма, а процент с оборота.
 
В. С.: – На успешность ТЦ влияет множество факторов, но самые важные из них – местоположение и грамотно подобранный, востребованный именно здесь «якорный» арендатор.
 
Сильный «якорь», оказавшийся к тому же в нужное время и в нужном месте, может не только привлекать посетителей и работать на имидж торгового центра, но и исправить определенные огрехи концепции или строительства объекта. Хорошие «якоря» способны частично решить вопросы, связанные с неудачным зонированием, ведь их, как правило, располагают в так называемых мертвых зонах, вне основных маршрутов посетителей.
 
Если местоположение ТЦ оставляет желать лучшего в плане транспортной и пешеходной доступности, то хороший «магнит» сможет привести в ТЦ поток покупателей, несмотря на перечисленные недостатки.
 
С каждым годом требования к «якорным» арендаторам со стороны собственников коммерческой недвижимости повышаются, и уже сегодня эффективный «якорь» должен, прежде всего, быть популярным среди целевой аудитории ТЦ, предлагать товары и услуги, соответствующие его позиционированию, а также обеспечивать стабильную работу менее крупных арендаторов на протяжении длительного периода времени.
 
В. Р.: – В среднем по Киеву «якорные» операторы платят одну из самых низких арендных ставок по всему ТРЦ. Таким образом операторы могут инвестировать «сэкономленные» средства в расширение сети, модернизацию оборудования или даже в освоение новых, более конкурентоспособных сфер деятельности.
 
А. С.: – Принимая во внимание тот факт, что «якорь» генерирует в ТЦ существенную долю покупательских потоков, задача владельца-консультанта – привлечь арендатора, который будет успешно функционировать на протяжении длительного времени, иными словами, необходимо привлечение качественного «якоря» (узнаваемый бренд, стабильность, в большая сеть и т. п.). Получить такого «якоря» можно только в случае предоставления ему помещения, которое максимально отвечает его технологическим требованиям. Именно с этой целью процесс взаимодействия с потенциальными «якорными» арендаторами начинается на ранних стадиях – разработке концепции, проектировании, строительстве.
 
Выбор «якорного» арендатора влияет не только на то, какая группа населения станет потенциальными посетителями. Задолго до того, как первые покупатели ступят на порог торгового центра, в зависимости от «раскрученности» имени «якоря» туда потянутся и другие арендаторы. Именно они принесут основную прибыль девелоперу и дополнят своим присутствием комплекс. Поэтому «якорный» арендатор имеет право на льготы (к ним можно отнести требования к определенной планировке, технические характеристики помещений и расположение), предусмотренную систему скидок и поощрений.
 
Существует жесткая конкуренция на помещения в успешных торговых центрах, которые имеют такие преимущества, как безупречное местоположение и большое количество сдаваемых в аренду площадей. «Якорные» арендаторы в такие центры определяются путем проведения тендера. С другой стороны, привлечение известных операторов в проекты, не имеющие явных конкурентных преимуществ, может сопровождаться более гибкой политикой переговоров, в частности включая льготы, так как спрос со стороны потенциальных арендаторов – относительно низкий. Наряду с фиксированными арендными ставками в последнее время довольно распространенным явлением становится привязка арендного платежа непосредственно к доходам «якорных» арендаторов.
 
Помимо взимания процента с оборота, в качестве арендной платы присутствует также практика комбинированной арендной ставки – когда одна часть представлена определенным процентом от оборота, а другая является фиксированным платежом.
 
С. Кл.: – Однозначно сказать о предоставляемых льготах «якорям» сложно. Многое зависит от того, насколько привлекательный данный «якорь» для ТЦ, какого социального и материального уровня клиентуру он способен привести в центр, какую площадь может занимать и на какой срок. От этого зависит, предоставит ли девелопер ТЦ льготу для крупного арендатора или наоборот – для вхождения именно в этот ТЦ «якорю» придется дополнительно заплатить энную сумму.
 
СКОЛЬКО ПЛАТЯТ «ЗВЕЗДЫ» РИТЕЙЛА?
 
– Насколько ниже (в процентном соотношении) арендная плата для «якорных» операторов по сравнению с основной массой арендаторов торговых площадей?
 
В. Р.: – Трудно выделить арендную плату для основных арендаторов в ТЦ, поскольку ценовой диапазон различен и зависит от профиля арендатора. Из-за этого сложно сравнивать, насколько ниже арендная плата для «якорных» операторов.
 
В. С.: – В среднем базовая ставка для «якорей» составляет 150–250 у. е./мІ в год, для массовых – минимум 450–480 у. е./мІ в год. Размер дискаунта может быть разным и зависит от известности бренда, профиля оператора, количества занимаемых квадратных метров, а также достоинств самого ТЦ (другими словами, кто в ком в данном случае больше нуждается).
 
Размер арендной платы устанавливается исходя из специфики конкретной товарной группы, и, по сути, привязан к обороту арендатора с учетом пространственного расположения его магазина в пределах ТРЦ. «Якорные» арендаторы, как правило, заинтересованы в заключении среднесрочных договоров аренды на 3–5 лет с юридической регистрацией прав, «массовые» операторы склонны к 11-месячному контракту без юридической регистрации, что связано с возможностью легальной оптимизации суммы уплачиваемых налогов.
 
А. С.: – На сегодняшний день стандартный договор аренды с «якорным» арендатором (площадь от 2–3 тыс. мІ) заключается на 7–10 лет. В отличие от других арендаторов, «якорь» платит не только фиксированную ставку аренды, но и процент от оборота, в случае превышения над фиксированной ставкой. Ставка и условия сильно варьируются в зависимости от профиля арендатора, объема арендуемых площадей, а также необходимости его наличия в комплексе. Величина арендной ставки дифференцируется в зависимости как от ТЦ, так и от арендатора, часто разница «якоря» и просто арендатора составляет 2–3 раза и более.
 
С. К.: – В отличие от других арендаторов, арендная ставка «якорного» арендатора ниже. Так, ставка продуктового супермаркета составляет 10–12%, РЗ – 8–10%, кинотеатра – 10%, в то время как арендная ставка других операторов зависит от товарной группы и составляет от 30% и выше.
 
А. О.: – Как правило, арендные ставки для «якорных» арендаторов значительно ниже, чем для остальных арендаторов, поскольку их магазины и отделы выполняют потокообразующую функцию. Размер ставки для «якорного» арендатора определяется на уровне общерыночных тенденций и зависит от расположения ТЦ, известности бренда арендатора, размера площади, которую он занимает.
 
ГЛАВНЫЕ «ЯКОРЯ» КИЕВСКОГО РЫНКА
 
– Могли бы вы назвать киевских «якорных» операторов, чьи заведения наиболее распространены в столичных ТЦ? Какие «якорные» бренды сегодня больше иных востребованы столичными операторами торговой недвижимости?
 
С. К.: – «Сiльпо», «Велика кишеня», «Фуршет», «Мегамаркет», «Домотехника», «Монарх», «Интертоп» и т. д.
 
В. С.: – Основная масса столичных торговых центров использует потенциал продуктового супермаркета, а также один или несколько магазинов, предлагающих спортивную одежду, детские товары, аудио-, видеотехнику, несколько известных fashion-брендов, парфюмерию и косметику. И, конечно, в качестве «магнита» для посетителей используется популярный оператор развлекательного сегмента (кино, боулинг, игровые автоматы).
 
Однако необходимо помнить об одном важном моменте. «Якорные» арендаторы и основная торговая галерея должны сочетаться по двум основным параметрам: работать в едином ценовом сегменте, а их торговые марки не должны дублировать друг друга. Если этого не произойдет, возникнет не один, а два потока посетителей, которые будут различаться, например, по своим покупательским способностям.
 
Как показывает практика, в итоге из них останется лишь одна группа покупателей, а вторая найдет другое, более подходящее место для шопинга. Ведь для потребителя важны не только цена и ассортимент товара, но и атмосфера. Человек должен чувствовать, что это его ТЦ, что сюда приходят люди с такими же, как у него, ценностями и образом жизни.
 
Наиболее востребованные сегодня киевские «якоря», на мой взгляд, такие:
 
• супермаркеты: «Сiльпо», «Велика кишеня», «Фуршет»
 
• кинотеатры: «Линия кино», «Одесса кино»
 
• фаст-фуды: McDonald’s, «Швидко», «Печена картопля»
 
• спортивная одежда и обувь: Adi­das, Brooks, Pumа;
 
• парфюмерия и косметика: Bro­card, Yves Rocher, ДЦ, «Космо»;
 
• бытовая техника: «Домотехника», «Техномаркет».
 
С. Кл.: – Типы «якорных» арендаторов есть разные. И каждый из них составляет свой сегмент рынка для формирования потребительской группы того или иного торгового центра. Наиболее распространенными являются «сетевики»: продуктовые магазины («Фуршет», «Велика кишеня», «Сiльпо», другие), магазины компьютерной техники и мобильных телефонов («Эльдорадо», City.com, «Фоксмарт» и т. д.), крупные спортивные магазины одежды («Спортмастер», «Адидас»), одежной розницы (Tusso, «Terra-Nova», Sela, Collins, Life Line, Jeniffer, Reserved), рестораны быстрого питания («Трали-вали», «Пузата хата», «Два гуся», «Домашня кухня», МacDonald’s).
 
А. С.: – Операторы, работающие на фуд-кортах, очень популярны в отечественных ТЦ, хотя и занимают относительно небольшую площадь. Такие предприятия общепита не столько притягивают посетителей, сколько удерживают их в ТЦ, тем самым увеличивая вероятность совершения покупок. Поэтому фуд-корты являются востребованными «якорями» для арендаторов. По данным последних исследований, фуд-корты работают практически в 70% ТЦ. Обычно это 4–8 ресторанов быстрого питания. Также на различных уровнях ТЦ могут располагаться несколько отдельно стоящих кафе.
 
В целом же, по крайней мере, одна небольшая точка общепита есть практически в любом торговом комплексе.
 
Более важную, не только привлекающую покупателей, но и удерживающую их функцию выполняют также операторы развлечений. Они обычно арендуют площади на верхнем этаже торгового комплекса, куда арендаторы другого профиля идут менее охотно. Для посетителей зоны развлечений подобное ее расположение препятствием не является.
 
Типичный «якорь» киевских ТЦ – это сетевой продовольственный супермаркет, который, как правило, располагается на первом или цокольном этаже. В Киеве ТЦ «якорят» в основном продовольственные супермаркеты сетей «Фуршет», «Велика кишеня», «Сiльпо». В последнее время наблюдается тенденция повышенного интереса к украинскому рынку крупнейшими в мире сетями розничных гипермаркетов: Auchan, Carrefour, Group Casino, Real, чей приход в Украину создаст более жесткую конкуренцию и заставит существующих отечественных операторов выйти на новый уровень более качественного обслуживания и в более крупных форматах.
 
В. Р.: – Наиболее востребованы такие «якорные» арендаторы: супермаркет бытовой техники «Техномаркет», «Домотехника», парфюмерный супермаркет Brocard, продуктовый супермаркет «Сiльпо», «Велика кишеня», боулинг «Витамин», «Махаон», кинотеатры «Линия кино», «Одесса», сети быстрого питания «Два гуся», «Швидко», «Мак Смак».
 
– Ведется ли киевскими ТЦ борьба за арендаторов, наиболее эффективно притягивающих посетителей? Насколько развиты сегодня в Киеве сети таких операторов?
В. С.: – С дальнейшим увеличением числа торговых центров в Киеве им будет все труднее выделяться из числа себе подобных. Одна из причин — недостаточное количество операторов, приводящее к тому, что в подавляющем большинстве объектов посетитель найдет сходный набор брендов, основу которого составят крупные международные и в меньшей степени украинские сетевые ритейлеры.
 
Действительно, в Украине на данный момент не так много «якорных» арендаторов, но и не мало. На рынке присутствует достаточное количество «интересных» операторов, которые могут являться «якорем», причем это касается как продуктовых ритейлеров, так и магазинов электроники, парфюмерии и косметики, развлекательного сегмента и т. д.
 
В любом случае рынок еще не насыщен, постоянно появляются новые игроки, причем довольно крупные. Так, в прошедшем году о своих планах по выходу на украинский рынок заявили сразу несколько известных международных операторов.
 
А. С.: – Стоит отметить, что отечественные девелоперы торговой недвижимости вынуждены сталкиваться с дефицитом хороших «якорей». Причина тому – небольшое количество и не всегда высокие стандарты работы отечественных сетевых операторов и пока еще незначительное число серьезных зарубежных игроков. Поэтому выбор в условиях его отсутствия – задача крайне сложная. Но девелопера, успешно решившего эту задачу, ждет немалое вознаграждение. Удачный подбор и расположение «якорей» значительно увеличивает товарооборот у сопутствующих «галерейных» арендаторов. Таким образом «якорь» генерирует не только покупательские потоки, но и спрос на рынке аренды торговых площадей. Это, в свою очередь, обеспечит ТЦ высокую заполняемость при высоком уровне арендной платы.
 
С другой стороны, на сегодняшний день существует дефицит торговых площадей. Что, в свою очередь, при необходимости активно развиваться и увеличивать количество своих ТЦ пока еще позволяет девелоперу выбирать оператора не только по бренду, но и по платежеспособности той или иной компании, гибко подходить к формированию группы товаров либо услуг ТЦ.
 
– Спасибо за ваше участие в «круглом столе» «КН».
 
С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА
 
– Насколько оправдано присутствие в ТЦ детской развлекательной зоны?
 
Ярослава НАКОНЕЧНАЯ, генеральный директор ООО «Компания «Новые горизонты 2005»:
 
– Именно детская развлекательная зона – тот эмоциональный «магнит», который притягивает малышей к торгово-развлекательным центрам. А дети, как известно, приводят с собой родителей. В случае с детской развлекательной зоной это срабатывает на все 100%.
 
Если в торговом центре есть игровая зона, то родители могут оставить детей на 2–3 часа. Это позволит им спокойно заняться своими делами – сделать покупки, поиграть в боулинг, посетить салон красоты, сходить в кино или просто отдохнуть в кафе. Естественно, если дети под присмотром, родители проведут больше времени в ТЦ и сделают больше покупок.
 
Детских развлекательных зон в ТРЦ Киева пока немного. Чаще всего они представляют собой небольшое помещение, в котором есть столики для рисования и спокойных игр, несколько игровых элементов или надувной батут. В них под присмотром квалифицированных воспитателей дети могут проводить время, пока родители делают покупки. Игровые лабиринты, подобные стоящим в «Караване» или РЦ «Дивосвiт», – исключение. Но это и понятно, так как отношение к развлекательной зоне в ТРЦ, а особенно детской ее части, радикально поменялось именно за последний год. Иметь в развлекательной части достойную зону для детских игр сейчас – конкурентное преимущество и дополнительное средство получения прибыли. И что важно – на развлечения своих детишек родители тратят деньги с удовольствием!
 
Сейчас мы ощущаем оживление спроса со стороны девелоперов и владельцев ТРЦ к операторам, профессионально занимающимся развлекательным бизнесом. Но вот парадокс – желающих привлечь в ТРЦ оператора с развлекательной зоной сегодня вдруг стало больше, чем таких операторов работает на украинском рынке. Думаю, что это приведет к приходу зарубежных (например, российских) профессионалов развлекательного бизнеса. А значит, ожесточится конкуренция на рынке развлечений.
 
– В чем выгода ТЦ, имеющего в составе арендаторов такой развлекательный элемент, как каток?
 
Юрий МЕГЕРА, исполнительный директор компании «WM-Украина»:
 
– Популярность катков с искусственным льдом в Украине превзошла все ожидания. Маркетинговый анализ (на примерах «Каравана» в Киеве и «Терминала» в Броварах) показал, что наличие ледового катка в ТЦ увеличивает доходность всего ТЦ на 15–20%, не говоря уже о прибыли, которую каток приносит самостоятельно.
 
Ледовые катки в Украине пока остаются «диковинкой», поэтому при изучении потребительских предпочтений выяснилось, что большинство посетителей идут в первую очередь на каток (одни – покататься, другие – посмотреть), а между делом посещают торговые и развлекательные залы, кафе, рестораны и салоны красоты. Мы пришли к выводу, что каток в ТЦ – это очень выгодный и долгоиграющий «якорный» бизнес. Ежедневно наша компания получает до 10 заявок на строительство катков по всей Украине, несмотря на то, что спортивно-развлекательные сооружения – дорогостоящее удовольствие.
 
В Украине пока нет наработанной статистики по окупаемости таких проектов, но по предварительным показателям и подсчетам, а также на примерах европейских комплексов подобного типа можно утверждать, при высокоэффективной организации менеджмента – окупаемость 1 год, при среднем уровне – 2–4 года.