Парижский рынок жилья: все выше, и выше, и выше

Снимают квартиры украинские студенты и аспиранты, заробитчане и отпускники. Стабильный рост цен на жилье в Париже не останавливает предприимчивых сограждан. В то время как сами французы не перестают жаловаться на системное ухудшение жилищных условий в городе.

 

Жилье как размещение капитала

 

Для состоятельных украинцев парижская жилая недвижимость становится все более привычным рынком капиталовложений. Столица моды привлекает тех, кто сорвал немалый куш в бизнесе и хочет, на всякий случай, прикупить квартирку за рубежом. По нашим данным, таким жильем располагают несколько депутатов прошлого созыва украинского парламента, а также некоторые состоятельные донецкие бизнесмены, торгующие спиртными напитками и металлом. Большую часть года эти квартиры - в совсем не бедных кварталах - стоят пустыми: хозяева держат их на случай семейного отдыха или же просто, как легколиквидное, надежное капиталовложение.

 

Стоит заметить, что состоятельные украинцы в своих расчетах не одиноки. По данным Французской Национальной Ассоциации Агентов Недвижимости, в среднем цены на жилье в Париже выросли за последние десять лет на 115%. А значит, перепродать квартиру, в случае необходимости, будет делом выгодным. Тем более, если она находится в одном из фешенебельных кварталов, где, согласно данным Парижской Биржи, цены на жилую площадь растут быстрее, чем в недорогих районах города (+20% за последний год). Согласно общей тенденции, богатых иностранцев, покупающих квартиры в Париже, становится все больше и больше. По оценкам специалистов банка Credit immobilier de France ("Кредит на французскую недвижимость"), иностранные покупатели - одна из основных причин стабильного роста цен в дорогих кварталах. Ведь номинальные зарплаты в странах Северной Европы или в США существенно превышают французские.

 

Новые русские, украинцы, грузины и прочие постсоветские богачи легко выкладывают за парижские квартиры суммы, превышающие средние на рынке. В итоге, как свидетельствует еженедельный журнал L'Express, французский средний класс системно вытесняется из круга собственников престижного жилья в столице. Под силу покупать квартиры в дорогих кварталах лишь крупным буржуа, промышленникам и известным адвокатам.

 

Самое дорогое жилье в Париже - в районе Собора Парижской Богоматери. Один квадратный метр здесь оценивается в 9-10 тыс. Безусловно, показатели колеблются в зависимости от репутации квартала, качества жилья, общей площади. Немногим уступают околицы площади Вогезов, где когдато окнами смотрели друг на друга опочивальни короля и королевы Франции, а нынче разместились модные бутики и выставочные залы модерновых художников. Жилье здесь оценивается в 8-9 тыс. за 1 кв. м. Стоимостью в 7-8 тыс. за 1 кв. м можно приобрести квартиру в районе старинной церкви СенЖермен де Пре (кстати, в двух шагах от этого храма находится Украинская ГрекоКатолическая церковь Святого Владимира, являющаяся собственностью украинской общины), на Елисейских полях и близлежащих улицах, в окрестностях Парижской мэрии, в старинном квартале Маре. По более низкой цене, 6 -7 тыс. за 1 кв. м, продаются квартиры в районе усыпальницы Наполеона Бонапарта, в окрестностях Лувра, Вандомской площади, помещения Национальной Ассамблеи, с окнами на Люксембургский дворец и сад, на Эйфелеву башню (данные специализированного еженедельника De particulier au particulier ("От частника к частнику").

 

Купить или снимать?

 

Вторая, гораздо более многочисленная категория украинских покупателей жилья в Париже - "четвертая иммиграционная волна", хлынувшая на Запад в связи с распадом СССР. По приблизительным оценкам, в столице Франции проживает около 10 тысяч обладателей украинских паспортов. Из них, по данным украинского консульского отделения, не более трех тысяч имеют все необходимые документы на право нахождения в стране (студенты, докторанты, мужья и жены французских граждан, официальные контрактники). Остальные - нелегалызаробитчане, которые, в основном, работают в строительстве или присматривают за детьми и пожилыми людьми.

 

Официально поселившиеся во Франции украинцы зачастую покупают жилье не для того, чтобы надежно вложить деньги, а чтобы разрешить свой жилищный вопрос. Аренда в городе влюбленных растет из года в год, и французскому среднему классу уже все реже удается купить жилье в столице своей родины и даже снять себе достойную квартиру в Париже. Покупать в кредит намного выгоднее, чем арендовать - постепенно у банка выкупаются собственные метры, которые без лишних усилий растут в цене.

 

Самый многочисленный контингент украинцев во Франции - рабочиенелегалы - арендуют площадь, стараясь обойтись по минимуму, ютясь по 7-8 человек в двухкомнатных квартирах относительно недорогих кварталов. Цель этих людей - отправить максимум дохода семье в Украину. Жилье рассматривается как статья расходов, которую есть смысл свести практически на нет.

 

Касательно кварталов среднего уровня цены и престижа, закупочная цена колеблется от 4 тыс. до 6 тыс. за 1 кв. м. Еще три года назад цифра была практически вдвое меньше. А рост зарплат за этот же период, по данным Министерства экономики и финансов, не превысил у среднего класса 5-10%. Как покупать жилье? Выручают доступные кредиты. При наличии бессрочного контракта по найму на работу можно взять кредит на недвижимость на 25-30 лет под 3-4%.

 

Именно кредитную политику французских банков считают второй (после активности иностранных покупателей) причиной роста цен на жилье в Париже. По оценкам специалистов из Национальной Федерации Агентов Недвижимости, низкая процентная ставка, задуманная десять лет назад для повышения доступности покупки жилья, на самом деле спровоцировала невиданный бум в секторе жилой недвижимости, "взорвала" цены на жилплощадь в 3-4 раза и в результате отсекла от сделок средний класс. Заплатить за квартиру, даже имея кредит, невозможно тому, кому нечего заложить или продать под первый взнос.

 

К счастью для французских граждан, государство традиционно ведет протекционистскую политику по отношению к арендаторам жилья. Сразу после войны был издан закон, согласно которому хозяева имеют право сдавать квартиру только в хорошем состоянии, обязаны по первому зову ремонтировать сантехнику и электричество и не должны превышать определенный уровень цены за квартиру. В случае конфликтов существуют специальные структурные подразделения при Министерстве экономики и финансов, куда могут обратиться обиженные съемщики и получить защиту, причем эффективную: судебные решения, обязывающие хозяев ремонтировать имущество за свой счет, не выгонять арендаторов или не повышать цену за квартиру - явление частое.

 

Следуя закону, хозяин не имеет права повышать квартплату чаще, чем раз в три года. Существует ценовой потолок, индекс которого каждые три месяца уточняет Министерство экономики и финансов. На деле случается всякое. Но, скажем, выставить за неуплату зимой на улицу жильцов нельзя. Предупреждать о том, что данная квартира больше не сдается, нужно письменно и минимум за полгода. И поводом к отказу может быть либо тот факт, что собственник решил в ней поселиться сам, либо он хочет поселить в квартиру прямых родствеников: детей, родных братьев и сестер или родителей. Двоюродные тетки и племянники не в счет. Так что у квартиросъемщика достаточно возможностей побороться за привычное жилье и за привычную на него цену.

 

Что касается покупок жилой недвижимости - закон надежно защищает желающих приобрести жилье. Любая сделка по покупке дома или квартиры проверяется нотариусом в течение трех месяцев. При этом изучается подробная история всех сделок по истории жилья, проверяется вероятность залогов и т. д. Потенциальный покупатель может запросить экспертную оценку архитектора, потребовать, к примеру, документ касательно отсутствия аммиака в стенах дома, исследовать помещение на предмет влажности и т. п. Кроме нотариуса, который будет выполнять свою работу, потенциальный покупатель может получить немало информации в мэрии, в системе кадастра. Информация об истории жилья, о владельцах и об общем состоянии достаточно открыта и доступна.

 

Прогнозы

 

В утешение французам, которым все сложнее и сложнее обзавестись жильем, многие аналитики рынка жилой недвижимости прогнозируют в ближайшее время спад роста цен или его существенное торможение. Национальная биржа констатирует, что за первые три месяца 2006 года цены выросли на 15%, за аналогичный период 2005 года - на 20%.

 

Экономисты настаивают, что если низкие процентные ставки подстегнули рост цен, рано или поздно он обязан привести к увеличению предложения и в результате - к постепенной оптимизации цены. "В ближайшие пять лет цены должны упасть на 30-40%", - заявил в интервью радио RTL ЖанМишель Герен, генеральный директор самой крупной французской издательской группы по недвижимости De particulier au particulier. Заявление вызвало бурную полемику в экспертной среде. Но в целом аналитики сходятся на мысли, что своего пика цен рынок жилых метров в Париже уже достиг и должен стабилизироваться.

 

Если со временем прогнозы специалистов подтвердятся, для иностранцев это не создаст дополнительных проблем: покупка жилья во французской столице навсегда останется выгодным и, главное, приятным вложением.