Павел Качур: «Продажа жилья в Украине часто приносит сверхприбыль в 200%, а в отдельных случаях - и более 300%»

Положительная динамика удорожания недвижимости присутствует сегодня и в регионах. Сезонный спрос, высокие инфляционные ожидания населения, окончание бурных политических событий в стране - вот перечень тех факторов, которыми принято объяснять продолжающийся рост цен на квадратные метры. Участники рынка, а также отдельные эксперты пока никаких причин для внезапного снижения цен на жилье не видят. Более того, ожидают, что, по крайней мере, до осени они будут расти. Своим видением существующих проблем на одном из самых социально напряженных рынков Украины с изданием поделился министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины Павел Качур.

 

- В прошлом году у людей появилась надежда, что цены на жилье упадут. Тем не менее в настоящее время они и дальше продолжают расти. Почему, с Вашей точки зрения, не оправдались прогнозы некоторых экспертов, прогнозирующих долгожданное снижение цен на рынке недвижимости?

 

- Причин на самом деле несколько. Конечно, не последнюю роль здесь сыграли выборы. Однако главная причина заключается в том, что мы не смогли раскрыть рынок земли для застройщиков. Многие строительные компании так и не получили доступа к отводу земельных участков. В результате имеем все еще задавленное предложение на рынке жилья. Кроме того, мы находимся сейчас только на начальном этапе строительства доступного жилья. Все, что сооружают в настоящее время, - это элитная недвижимость. При этом в большинстве случаев люди не решают свои жилищные проблемы, а просто вкладывают деньги, надеясь тем самым неплохо заработать. Наша задача - параллельно с элитным жильем развернуть программу доступного жилья. То есть от сегодняшнего наматывания квадратных метров перейти к созданию нормальных условий для проживания. Я имею в виду следующее: тому, кто приобретает жилье для проживания, не обязательно покупать двухкомнатную квартиру площадью 120 квадратных метров. Он за каждый квадратный метр платит огромные деньги. Мы должны предложить ему такой вариант, где человек будет чувствовать себя комфортно: где есть нормальная гостиная, удобная кухня, небольшая спальня. Это в сумме где-то 60 квадратных метров.

 

- В таком случае когда следует ожидать появления социального жилья?

 

- Мы этот процесс уже начали. В нем участвуют центральные и местные органы исполнительной власти, которые в ближайшее время должны разработать необходимую нормативную базу, порядок строительства социального жилья, определить его стандарты. И здесь главное - простимулировать этот процесс через проектные организации. Застройщику по сути все равно, какую квартиру строить, ведь деньгами руководит инвестор. Мы считаем, что органы власти с помощью своего админресурса могут направить процесс инвестиционной деятельности в русло строительства доступного жилья. С нашей же стороны мы можем предложить уже готовые проекты с согласованной документацией. Останется только привязать их к конкретному населенному пункту. Нужно понимать, что этот процесс не будет быстрым, но начало уже положено. Это очень важная перспектива для людей, остро нуждающихся в жилье.

 

Проблема у украинского рынка недвижимости одна - это заниженная величина предложения, которая и приводит к суперзаработкам инвестиционных компаний

- Если заработает программа доступного жилья, наверняка стоит ожидать ажиотажного спроса на него?

 

- Текущая денежная масса населения сегодня сильно давит на рынок недвижимости. Наша цель - привязать ее к высоким темпам строительства жилья. Для этого была разработана комплексная программа «30 плюс», которая в том числе позволяет решить вопрос, как наилучшим способом сохранить деньги населения. Эта программа предусматривает увеличение на 30% объемов строительства в 2006 году и их удвоение к концу 2009 года. Таким образом мы сможем насытить рынок жилья и снизить рентабельность застройщиков, работающих как в Киеве, так и в других городах Украины. Мы обязаны максимально использовать все возможные рыночные методы, позволяющие уменьшить заработки инвестиционных компаний, которые сегодня диктуют свою ценовую политику. Аппетиты у них слишком велики.

 

- А какова сегодняшняя прибыль, которую получают компании, продающие жилье?

 

- Могу с уверенностью сказать, что это больше 100%. Во многих случаях сверхприбыли составляют 200%, а в отдельных случаях и более 300%. Это неимоверные заработки!

 

- Как бороться с такими аппетитами?

 

- Главная проблема в том, что мы не выполняем в полной мере программу президента по созданию новых рабочих мест. У нас сегодня строится жилье, как правило, в крупных областных центрах или в немногих городах с хорошим экономическим потенциалом. Почему? Потому что там есть работа и люди получают зарплату. А нам нужно создавать те или иные заводы и предприятия в районных центрах, где, кстати, проблема земли не стоит так остро, как в Киеве, Львове, Харькове или Днепропетровске. Кроме этого, у нас сегодня пока не принят закон, который регламентировал бы процессы согласования всех необходимых процедур. И, наконец, у нас сейчас большая непрозрачность и дополнительные нагрузки на цену строительства. Поэтому своей первоочередной обязанностью мы считаем снижение объемов всевозможных целевых отчислений при строительстве и уменьшение их количества. Прежде всего это касается отчислений на развитие инженерной инфраструктуры. Одним из наиболее перспективных направлений в этой работе является продажа земельных участков, уже обеспеченных полной инженерной инфраструктурой. В чем здесь выгода - чиновникам никто не будет давать взяток.

 

- Компании, реализующие жилье, не перестают утверждать, что одним из факторов подорожания является стоимость строительных материалов, якобы растущая высокими темпами. Является ли это действительно объективным фактором?

 

- Я не считаю это объективным фактором. По состоянию на июнь рост стоимости строительных материалов составил 12%. До конца года с учетом удорожания газа с 1 июля мы прогнозируем увеличение их стоимости приблизительно на 24%. Но это не значит, что цена рынка должна подняться на такую же величину. Здесь я повторюсь: проблема украинского рынка одна - это заниженная величина предложения, которая и приводит к суперзаработкам инвестиционных компаний.

 

- Скандал с группой компаний «Элита-Центр», к сожалению, стал не последним в строительной отрасли. Аналогичные события происходят и вокруг других компаний, занимающихся сбором денег под обещания строительства квартир. Как можно избежать обмана со стороны недобросовестных застройщиков? Возможно ли, на Ваш взгляд, вообще препятствовать появлению таких компаний на рынке?

 

- На рынке недвижимости существует два оператора: финансовый и строительный. Претензии к строителям могут быть озвучены только на уровне качества возводимого жилья. При нынешнем высоком спросе на жилье о качественных характеристиках просто никто не задумывается. Однако гораздо сложнее обстоят дела в финансовой сфере. Люди прежде всего ищут быстрый способ вложения денег. При этом все происходит так стремительно, что они не задумываются над тем, чтобы прочитать инвестиционный договор и понять, с кем они его подписывают. Государство в лице соответствующих структур должно помочь людям в плане повышения безопасности их инвестиций в жилье, тогда прекратится этот ажиотаж. Ну и, конечно, в срочном порядке нужно решать вопрос земельных аукционов.

 

- По этой причине на наш рынок не могут прийти иностранные компании, которые еще не так давно заявляли о своем желании застроить Украину дешевым жильем?

 

- Безусловно. Они не имеют доступа к площадкам.

 

- Вы инициировали создание законопроекта «О налогообложении недвижимости», ограничивающего бизнес в сфере жилищного строительства…

- Законопроект уже подготовлен, он есть. Политический вопрос - его принятие.

 

- Почему же его так упорно тормозят?

 

- Потому что не работает Верховная Рада. С декабря прошлого года парламент принимал только законы под выборы. Более того, нет смысла скрывать, что этот закон невыгоден тем, кто формирует общественное мнение и имеет много собственной недвижимости.

 

- Как Вы относитесь к инициативе главы ГНА Александра Киреева ввести налог на недвижимость площадью не свыше 100 кв. метров, как предлагалось изначально в законопроекте, а свыше 200 кв. метров? При этом не кажется ли Вам, что сумма налога весьма символическая - 1 гривня за каждый квадрат?

 

- И, тем не менее, я бы поддержал этот законопроект. Для начала нам нужно преодолеть этот барьер, сделать первый шаг. Возьмите гривню, возьмите 50 копеек, но начните брать эту плату для того, чтобы иметь возможность двигаться дальше. Сделав первый шаг, можно будет постепенно понижать планку - и в результате прийти к норме, предусмотренной сегодня в Жилищном кодексе: 21 кв. м. на каждого члена семьи + 10,5 кв. м на семью не облагаются налогом, остальная же площадь подлежит налогообложению. Это означает, что у нас 75% жилья не будет подпадать под уплату налогов, все остальное - подлежит налогообложению.

 

- Ваш ценовой прогноз по рынку жилой недвижимости на ближайшее время?

 

- Себестоимость будет расти с учетом роста энергоносителей и связанными с этим процессами. Но я очень надеюсь, что маржа между себестоимостью и так называемой рыночной ценой будет снижаться. Хотя хочу подчеркнуть, что понятие «рыночная цена» сегодня употреблять некорректно. Поскольку у нас все еще нет рыночных отношений при выделении земельных участков, отсутствуют они и при согласовании всей документации, и при подводе инфраструктуры к строительной площадке. Мой прогноз заключается в том, что начатые программы жилищного строительства все-таки дадут возможность оптимизировать потоки частных инвестиций и постепенно перенаправить их с наиболее доходного на сегодняшний день рынка недвижимости в другие, не менее прибыльные отрасли, которые, надеюсь, скоро появятся в Украине.