Переоценка земли: насколько дороже?
То, что земля в Харькове подорожает, факт бесспорный. Местные власти заявили, что в этом году намерены разработать новую нормативную денежную оценку городских земель. В мэрии говорят, что переоценка земли позволит увеличить размер поступлений в городскую казну от арендной платы как минимум на 30 % по сравнению с прошлым годом.
Насколько станет дороже городская земля, пока не известно. «Будет проведен конкурс на подбор специализированной организации, которая выполнит нормативную оценку земель Харькова», – объяснил начальник управления земельных отношений Харьковского горсовета Борис Баронин. В любом случае, по его словам, «новая нормативная оценка будет выше существующей: минимум – на 30 %, максимум – ответ дадут специалисты, которые проведут соответствующие расчеты». Борис Баронин говорит, что цифра должна соответствовать динамике изменения цен на рынке недвижимости: «Вместе с ростом цен на недвижимость увеличивается и стоимость «земельной составляющей», соответственно, должна расти нормативная оценка земли».
Кстати, по данным ООО «Макрокап Девелопмент Украина», в прошлом году в Харькове новое жилье подорожало на 16-37 %. В частности, цены на жилье «бизнес-класса» выросли на 37,1 % (с 885 до 1 213 долларов за 1 кв. м), «эконом-класса» – на 16,3 % (с 575 до 669 долларов за 1 кв. м). Поэтому можно предположить, что нормативная оценка городской земли может увеличиться до 40 %.
Сейчас денежная оценка земель основывается на базовой стоимости 152 грн. за 1 кв. метр, а также корректирующих коэффициентах. Кстати, последний раз переоценка земли проводилась в Харькове в 1999 г. «При разработке новой нормативной денежной оценки «должны быть учтены новые реалии в развитии города: новые статьи расходов и изменившаяся градостроительная ситуация – новые центры деловой активности, жилые микрорайоны, транспортные развязки и тому подобное. Кроме того, должны быть учтены расходы на обустройство инженерных сетей на земельных участках», – подчеркивает Борис Баронин. По его мнению, действующая схема не отражает реальную ситуацию на рынке земли: «Существующая нормативная оценка дает отклонения показателя стоимости самых дорогих и самых дешевых участков не более чем в 6-8 раз. Хотя сегодня реально стоимость земли в Харькове различается примерно в 50 раз». К примеру, сотка земли в районе Шатиловки в среднем стоит около 30 тыс. долларов, а такой же по размеру участок земли в районе Журавлевки или Большой Даниловки из-за постоянных подтоплений стоит значительно дешевле – от 500 до 1 тыс. долларов.
Городские власти не скрывают, что намерены добиться «полной отдачи» от земли. Мэр Харькова Михаил Добкин заявил: «Каждый квадратный сантиметр земли должен приносить Харькову пользу, которая «выльется» в новые троллейбусы, дороги, ремонт жилого фонда... ». И если в прошлом году в городской бюджет поступило 67,7 млн грн. арендной платы за землю, то после переоценки муниципалитет рассчитывает получать ежегодно не менее 88 млн грн.
Не хотите много платить за аренду, говорят чиновники, покупайте земельные участки и платите ежегодный налог. «Размер годовой ставки арендной платы за землю согласно Закону Украины «О плате за землю» от 1 до 10 % ее нормативной оценки. Кроме того, происходит ежегодная индексация платежей за землю, то есть арендная плата может повышаться. А если субъект выкупит землю и станет собственником – он остается только плательщиком налога на землю, что составляет всего 1 % в год от нормативной оценки, и это фиксированная величина!» – говорит Борис Баронин. Начальник отдела организации землеустройства и учета земель Виктор Репта тоже подчеркивает преимущества выкупа земли: «Максимальный срок, на который могут быть заключены договора аренды, – 49 лет. Естественно, что за это время арендатор может построить на арендуемом участке объекты недвижимости. В таком случае по истечении сроков договорных отношений застройщику будет необходимо либо выкупить землю под строением и уплачивать земельный налог, либо продлить договор. Выкуп участка может оказаться более выгодным, поскольку только за счет разницы между арендной платой и земельным налогом собственник за 10-15 лет может полностью окупить свое приобретение».
Правда, когда подорожает земля – городские власти тоже не могут сказать. «Новую нормативную оценку надо сделать в 2007 году. Но проблема в том, что не заложены бюджетные средства на ее выполнение. По моим расчетам, для этого понадобится около полутора миллионов гривень», – жалуется Борис Баронин. А между тем в начале января этого года Михаил Добкин оптимистично пообещал, что «уже в феврале-марте на сессию горсовета будет вынесен вопрос об изменении стоимости земли в городе Харькове». Похоже, мэр несколько поторопился с подобным заявлением. Хотя подобная «переоценка ценностей» в ближайшее время может произойти во всех городах и селах Украины. Комитет Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений настойчиво рекомендует парламенту принять за основу законопроект «О внесении изменения в статью 18 Закона «Об оценке земель». В законопроекте предполагается установить срок проведения нормативной денежной оценки земель населенных пунктов – не реже чем один раз в 5-7 лет. n
Кстати, по данным ООО «Макрокап Девелопмент Украина», в прошлом году в Харькове новое жилье подорожало на 16-37 %. В частности, цены на жилье «бизнес-класса» выросли на 37,1 % (с 885 до 1 213 долларов за 1 кв. м), «эконом-класса» – на 16,3 % (с 575 до 669 долларов за 1 кв. м). Поэтому можно предположить, что нормативная оценка городской земли может увеличиться до 40 %.
Сейчас денежная оценка земель основывается на базовой стоимости 152 грн. за 1 кв. метр, а также корректирующих коэффициентах. Кстати, последний раз переоценка земли проводилась в Харькове в 1999 г. «При разработке новой нормативной денежной оценки «должны быть учтены новые реалии в развитии города: новые статьи расходов и изменившаяся градостроительная ситуация – новые центры деловой активности, жилые микрорайоны, транспортные развязки и тому подобное. Кроме того, должны быть учтены расходы на обустройство инженерных сетей на земельных участках», – подчеркивает Борис Баронин. По его мнению, действующая схема не отражает реальную ситуацию на рынке земли: «Существующая нормативная оценка дает отклонения показателя стоимости самых дорогих и самых дешевых участков не более чем в 6-8 раз. Хотя сегодня реально стоимость земли в Харькове различается примерно в 50 раз». К примеру, сотка земли в районе Шатиловки в среднем стоит около 30 тыс. долларов, а такой же по размеру участок земли в районе Журавлевки или Большой Даниловки из-за постоянных подтоплений стоит значительно дешевле – от 500 до 1 тыс. долларов.
Городские власти не скрывают, что намерены добиться «полной отдачи» от земли. Мэр Харькова Михаил Добкин заявил: «Каждый квадратный сантиметр земли должен приносить Харькову пользу, которая «выльется» в новые троллейбусы, дороги, ремонт жилого фонда... ». И если в прошлом году в городской бюджет поступило 67,7 млн грн. арендной платы за землю, то после переоценки муниципалитет рассчитывает получать ежегодно не менее 88 млн грн.
Не хотите много платить за аренду, говорят чиновники, покупайте земельные участки и платите ежегодный налог. «Размер годовой ставки арендной платы за землю согласно Закону Украины «О плате за землю» от 1 до 10 % ее нормативной оценки. Кроме того, происходит ежегодная индексация платежей за землю, то есть арендная плата может повышаться. А если субъект выкупит землю и станет собственником – он остается только плательщиком налога на землю, что составляет всего 1 % в год от нормативной оценки, и это фиксированная величина!» – говорит Борис Баронин. Начальник отдела организации землеустройства и учета земель Виктор Репта тоже подчеркивает преимущества выкупа земли: «Максимальный срок, на который могут быть заключены договора аренды, – 49 лет. Естественно, что за это время арендатор может построить на арендуемом участке объекты недвижимости. В таком случае по истечении сроков договорных отношений застройщику будет необходимо либо выкупить землю под строением и уплачивать земельный налог, либо продлить договор. Выкуп участка может оказаться более выгодным, поскольку только за счет разницы между арендной платой и земельным налогом собственник за 10-15 лет может полностью окупить свое приобретение».
Правда, когда подорожает земля – городские власти тоже не могут сказать. «Новую нормативную оценку надо сделать в 2007 году. Но проблема в том, что не заложены бюджетные средства на ее выполнение. По моим расчетам, для этого понадобится около полутора миллионов гривень», – жалуется Борис Баронин. А между тем в начале января этого года Михаил Добкин оптимистично пообещал, что «уже в феврале-марте на сессию горсовета будет вынесен вопрос об изменении стоимости земли в городе Харькове». Похоже, мэр несколько поторопился с подобным заявлением. Хотя подобная «переоценка ценностей» в ближайшее время может произойти во всех городах и селах Украины. Комитет Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений настойчиво рекомендует парламенту принять за основу законопроект «О внесении изменения в статью 18 Закона «Об оценке земель». В законопроекте предполагается установить срок проведения нормативной денежной оценки земель населенных пунктов – не реже чем один раз в 5-7 лет. n
Елена Доспехова
