Перепродажа квартир: выгода или риск?

Стремительный рост цен на квадратный метр давал возможность хорошо зарабатывать на спекулятивных операциях – как крупным инвесторам, так и мелким предпринимателям. Однако частному инвестору, не обладающему профессиональными навыками, в отличие от крупных игроков рынка, всегда было достаточно сложно точно просчитать все необходимые затраты и прибыльность будущего проекта. Ситуацию упрощало для всех очевидное стремительное и неуклонное подорожание квартир, поэтому манипуляции с перепродажами при наличии необходимых денежных средств можно было легко проводить и без привлечения квалифицированной помощи.

 

С небес на землю

 

По словам специалистов, резкий скачок цен на жилье спровоцировало, в частности, активное развитие ипотечных программ. Если раньше ипотеку могли себе позволить только граждане с высокими доходами, то теперь ипотечный кредит стал доступен гораздо более широким слоям населения. И спрос со стороны тех, кто долго откладывал улучшение жилищных условий, перманентно растет. Кроме того, дефицит освоенных участков для строительства, повышение цен на бетон, металл, кирпич и прочие стройматериалы также отразился на цене жилья.

 

Не смотря на то, что эксперты время от времени поговаривали о неизбежном обвале цене в квартирном сегменте, такового не наблюдалось. Стоимость квартир продолжала расти, а население – приобретать жилплощадь.

 

Однако сегодня ситуация несколько изменилась. Специалисты считают, что привлекательность чисто спекулятивных операций с жилой недвижимостью, особенно на вторичном рынке, находится под большим вопросом. Покупать квартиру и выжидать резкого скачка цен, как это можно было делать еще год назад, специалисты не советуют. На рынке царит временное ценовое затишье. Кроме того, большинство риэлторов говорят о возможной стабилизации цен и о том, что стоимость жилья достигла своей максимальной отметки. Московский вариант развития событий, где цены пусть и незначительно, но все же медленно и уверенно ползут вниз, заставляет с оптимизмом посмотреть и на отечественный рынок. Тем не менее, подавляющее большинство украинских риэлторов не спешат говорить о снижении стоимости жилья, а констатируют лишь статичность цен.

 

Обратную ситуациию можно наблюдать на рынке земельных участков. Цены на землю растут, что называется, не по дням, а по часам. Только за последних четыре месяца стоимость земли под Киевом выросла едва ли не вдвое. Тем не менее, ажиотаж среди покупателей не спадает, и спрос остается стабильно высоким. Риэлторы прогнозируют, что эта тенденция сохранится, и цены на земельные участки стабильно и быстро будут дорожать.

 

Деньги из воздуха

 

По словам риэлторов, если вторичное жилье покупается по назначению, то есть с целью решения жилищных проблем населения, то подавляющее большинство новостроек скупают для дальнейшей перепродажи.

 

«Одним из наиболее эффективных методов получения прибыли от недвижимости является вкладывание средств в строительство жилплощади с последующей перепродажей, – говорит директор агентства «Проект –2» Лариса Дяченко. – Приобретение квартиры путем долевого участия в инвестировании строительства и последующая его перепродажа – несомненно, самая выгодная операция с жильем. Цена квартиры на нулевом цикле строительства разительно отличается от той, которую вы сможете за нею выручить, когда дом будет готов к эксплуатации».

 

По оценкам экспертов, на разнице в цене строящихся и готовых квартир, можно заработать от 25% до 40%. Даже при условии изменения ценовой ситуации на рынке и снижения цен на первичное жилье, специфика долевого участия в строительстве такова, что вы все равно окажетесь в выигрыше. Ведь, чем ближе сдача дома, тем дороже стоит ваша будущая квартира. В то же время нужно учитывать и целый ряд особенностей конкретной квартиры, самого дома и района – его престижность, экологические характеристики и удобство транспортного сообщения с центром. Все эти факторы будут влиять не последнюю роль в успехе последующей перепродажи.

 

Хотя такая схема реализации жилья является очень выгодной, в то же время подобная операция сопряжена со значительным риском. «Даже если не брать во внимание печальный пример «Элита-Центр», – говорит Лариса Дяченко, – неприятных ситуаций с застройщиками у инвесторов хватает. Сегодня практически нет гарантий, что дом сдадут в эксплуатацию в срок. Бывает, что дома строятся и по четыре года, и дольше, вместо двух лет, которые обещали инвесторам застройщики. Вкладчикам такая ситуация не на руку. Существует риск, что дом могут вообще не построить».

 

Но если все же вам посчастливилось дождаться сдачи дома в эксплуатацию, и вы обзавелись парой-тройкой квартир, существует риск пополнить нишу пустующих квартир инвесторов. Такая ситуация возможна вследствие неправильного проведения стратегии перепродажи. По мнению Ларисы Дяченко, продать жилплощадь труда не составляет, если есть такое желание. Однако многие сознательно занимают выжидательную позицию. Политика некоторых реализаторов квартир, по словам Ларисы Петровны, может заключаться в том, что иногда они сознательно выставляют «нереальные» цены на жилплощадь.

 

Дело с хорошим дизайном

 

Продать квартиру дороже ее изначальной стоимости можно не только инвестируя средства в строительство. Квартира с дорогим ремонтом априори выиграет в цене у своего необлагороженного аналога. Однако, по словам экспертов, схема «отремонтировал-продал» не всегда бывает эффективной и рентабельной.

«Делать такой ремонт целесообразно только в том случае, если вы связаны со строительными компаниями, и у вас есть своя бригада рабочих, которые хорошо разбираются в стройматериалах и оборудовании, и могут придать квартире товарный вид, потратив на отделку минимальные средства, – считает Лариса. – В противном случае, не стоит тратить время и деньги на ремонт квартиры - выгоднее продать ее в первоначальном виде».

 

Специалисты советуют делать ремонт, если вы собираетесь сдать квартиру в аренду. Цена красивого и качественного жилья сразу даст возможность увеличить стоимость за проживание. Кроме того, очень быстро окупится и сам ремонт.

 

Превалирование спроса над предложением способствовало тому, что отечественный покупатель стал очень неприхотлив и готов приобрести квартиру на стадии котлована, а затем по своему вкусу и финансовым возможностям обустраивать апартаменты. На Западе все с точностью наоборот. Делать ремонт – затея для них слишком дорогостоящая, и покупатели предпочитают въезжать в готовые квартиры в хорошем состоянии. Влияет на этот фактор и иной стиль жизни на Западе, где люди не так сильно привязаны к конкретному месту жительства, и часто переезжают. Поэтому там обустроенное жилье очень востребовано. У нас же традицию «самому клеить обои» пока что никто не отменял.

 

Покупка квартиры с последующей отделкой и перепродажей — не очень популярный вид инвестиций в недвижимость на отечественном рынке. Большинство профессионалов не считают это выгодным. Тем не менее, существует мнение, что если сделать авторский ремонт, и перевести таким образом квартиру в сегмент «относительно элитного» жилья, то игра стоит свеч.

 

Однако и здесь существуют подводные камни. Квартиру с хорошим дизайнерским ремонтом можно будет реализовать только в хорошем и престижной районе, желательно поближе к центру города. Люди, имеющие возможность приобрести жилье в центре столице, вполне могут переплатить за неотразимость собственной обители. А вот авторский ремонт на Троещине, каким бы креативным он ни был, вряд ли кого-то заинтересует. Распространенной ошибкой является также несоответствие уровня отделки уровню дома. Дома с авторским ремонтом предполагают наличие закрытого охраняемого двора, подземного паркинга, автостоянки. Желательно, чтобы дом имел оригинальный внешний вид.
 

Однако вся сложность в том, что дизайнеру квартиры нужно попасть, что называется, в струю. Он должен быть в курсе модных интерьерных тенденций, обладать хорошим вкусом, и уметь предугадать предпочтения потенциальных покупателей – кому-то нужна квартира в стиле хай-тек, а кто-то предпочитает английскую классику. В этом случае эксперты советуют искать золотую середину, и, прежде всего, исходить из наиболее модных тенденций в дизайне. Ярко выраженная индивидуальность в интерьере может сыграть плохую службу инвестору. Подобрать того, кто захочет жить в сотворенном вами «шедевре» будет не просто, и апартаменты могут надолго зависнут в воздухе.

 

Вывод

 

Прежде чем заняться рискованным способом зарабатывания денег на недвижимости, нужно досконально изучить рынок, и обладать способностью выявлять не только перечень наиболее привлекательных объектов и критериев их определения, но и прогнозировать возможные ценовые колебания. Только так можно минимизировать риски и получить ожидаемый результат в виде хорошей прибыли. Иначе «риск – дело благородное» в неумелых руках может стать делом нерентабельным...
 
Кристина Клименко