Перспективный бизнес
В последнее время наблюдается активизация сделок с промышленно-складской недвижимостью, как в Киеве, так и в Украине в целом. Причем ее покупают не только с целью прямого использования (для организации производства или для складских нужд), все чаще данные объекты приобретают с целью конверсии, то есть для последующего перепрофилирования назначения недвижимости.
С точки зрения девелопмента, существующая промышленно-складская недвижимость Украины, построенная в советское время, обладает значительным инвестиционным потенциалом. Инвесторов, прежде всего, привлекают размеры земельных участков под целостными имущественными комплексами.
Рынок складских помещений можно условно разделить на три группы. Во-первых, высокопрофессиональные центры логистики и новые современные складские комплексы, которые составляют до 10% на рынке. Во-вторых, склады, появившиеся в результате перепрофилирования и переоборудования бывших производственных помещений. Доля этого сегмента - около 20%.
Самый большой сегмент (до 70% рынка) складской недвижимости занимают склады существующих промзон, не отвечающие современным требованиям.
За последнее время, по информации Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, предложение новых объектов на рыке складских помещений практически не увеличилось, а на высококачественные помещения формируется дефицит. Основной причиной такой ситуации было то, что девелоперы и инвесторы не рассматривали складскую недвижимость в качестве прибыльного объекта инвестирования, не смотря на прогнозы риэлторов, а также то, что центры логистики требуют отвода значительных по площади земельных участков. Спрос на качественные склады находится на уровне 100 тыс. кв. м.
«При определенном подходе, срок окупаемости современного складского комплекса, построенного, скажем, в окрестностях Киева, может составить около двух лет с момента запуска», - отмечает менеджер проектов Capital Strategy Юрий Панченко.
В сегменте промышленной недвижимости очень часто возникают вопросы отвода значительных земельных участков и развития соответствующей инфраструктуры, значительно более сложной, чем, например, при развитии проектов индивидуального коттеджного строительства. Кроме электроэнергии, воды, канализации к промышленным и складским комплексам нужны еще и транспортные подъезды, железнодорожные пути. Часто даже на действующих предприятиях, которые акционировались и готовы продать излишки территорий, не всегда можно создать нормально развитую инфрастуктуру для работы современного производства или склада. При выкупе объектов недвижимости под склады или малые производства у клиентов возникает множество проблем, связанных с созданием этой самой инфраструктуры, подведением новых энергетических, газовых коммуникаций и т.д., и все эти проблемы клиентам приходится решать после покупки самостоятельно. Кроме того, еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели – оформление всех необходимых документов, которое может затянуться полтора-два года.
Тем не менее, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренка, спрос на складскую недвижимость в 2004г. вырос на 12%. Однако, по сравнению с другими сегментами украинского рынка недвижимости, рынок современных складских помещений остается аутсайдером. Как прогнозируют эксперты, в ближайшие два года ситуация может кардинально поменяться, поскольку в Киеве и других крупных мегаполисах Украины уже начали появляться профессиональные складские помещения и рынок из категории «национального первопроходца» имеет все шансы стать достойным конкурентом другим сегментам рынка недвижимости.
Как правило, промышленные и складские объекты существует в виде комплексов зданий и сооружений, связанных единым функциональным назначением. На практике довольно часто предметом покупки является не весь комплекс, а только его часть, например, одно или несколько зданий, или даже часть здания.
С юридической точки зрения такие приобретения относятся к разряду сложных. При покупке здания, входящего в состав комплекса недвижимости, инвестор покупает не отдельный объект, а определенную долю. Здесь важно различать отдельный объект недвижимости с архитектурно-технической точки зрения и с точки зрения формально-юридической. В последнем случае обязательным является наличие отдельного инвентаризационного дела (технического паспорта) БТИ и отдельного почтового адреса. Однако, чаще всего, здания, входящие в состав комплекса, не имеют отдельного почтового адреса и на них не заводится отдельное инвентаризационное дело БТИ. Поэтому такие здания является не отдельным объектом недвижимости, а определенной долей в объекте недвижимости.
«То, что инвестор покупает не отдельный объект недвижимости, а долю в нем, вызывает ряд важных юридических последствий. Дело в том, что, купив долю в Комплексе Недвижимости, инвестор становится не столько собственником здания, сколько одним из долевых собственников Комплекса. То есть, на приобретенное инвестором здание распространяется правовой режим общей долевой собственности, который предполагает дополнительные обязанности инвестора. В частности, лицо, владеющее долей, обязано: согласовывать владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью с другими собственниками; при продаже своей доли постороннему лицу предложить купить такую долю остальным участникам долевой собственности по данной цене и на данных условиях. Практика приобретений недвижимости, входящей в состав промышленных и складских комплексов, говорит о том, что далеко не все инвесторы осознают, что они становятся именно долевыми собственниками комплексов недвижимости с вытекающими отсюда дополнительными обязанностями», - партнер юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры» Рысбек Токтомушев
В целом, при покупке объектов, входящей в состав промышленных и складских комплексов, юридический аудит осложняется тем, что должен включать в себя анализ прав всех долевых собственников. То есть, до заключения договора купли-продажи, покупателю желательно знать, сколько существует долевых собственников и кто они, какими долями владеют, какая недвижимость входит в их доли, каким образом они ее используют и т.д. Сам по себе режим общей долевой собственности может быть проблемой для инвестора настолько, насколько действия других долевых собственников могут ограничивать действия инвестора (например, инвестор намерен изменить назначение своего объекта, а долевые собственники не дают своего согласия на это). При правильном договорно-правовом регулировании многие негативные последствия режима общей долевой собственности для инвестора можно нейтрализовать.
Ярослава Карпенко
