Перспективы развития Днепропетровского региона

Build & Live Development провела маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости Днепропетровского региона.

 
Днепропетровск входит в число городов так называемого «первого эшелона», которые являются приоритетными для развития проектов крупных девелоперских, инвестиционных компаний и ритейл-операторов.

 
Игроками днепропетровского рынка торговой недвижимости являются местные девелоперские компании – «Дафи», Alef Estate, корпорации Rainford, LOGOS, и столичные – «Край проперти», «Лекс-Холдинг», др. В Днепропетровске развивается большое количество объектов жилой и коммерческой недвижимости с интересными архитектурно-планировочными решениями. И если ранее девелоперы отдавали преимущество проектам в сфере жилой недвижимости, то сегодня сфера их интересов распространяется на все сегменты коммерческой недвижимости. Следует заметить, что сегодня на этапе реализации находятся крупные проекты многофункциональных комплексов с мощными торговой и офисной составляющими. Реализуются также проекты в сфере гостиничной недвижимости. Динамичным и быстрорастущим является днепропетровский рынок ритейла, а наименее развитым есть рынок складской недвижимости.

 
Если судить по количеству проектов, которые разрабатывались в 2006-2007 гг. и начнут выходить на рынок в начале 2008 г., объемы качественных торговых площадей в днепропетровских ТЦ увеличатся в 2-3 раза. Этот город занимает одну из лидирующих позиций в Украине по темпам роста, в результате которого на 1 тыс. жителей региона будет приходиться 200 м2 торговых площадей.

 
Специалисты Build & Live Development прогнозируют, что в 2008 г. рынок торговой недвижимости в городе перейдет в фазу насыщения, для которой будут характерны стабилизация или даже падение ставок аренды, рост количества свободных помещений. Процесс насыщения рынка недвижимости закономерен. В Днепропетровске он ускорен появлением большого количества свободных участков в центре города в ходе реконструкции предмостовой части.

 
Планирует выход на рынок Днепропетровска компания «ХХI век». Новый ТРЦ сети «Квадрат» будет реализован в формате «гипермаркет-галерея». Его площадь составит более 35 тыс. м2, арендаторами выступят крупные сетевые брэнды. К новым проектам региона можно отнести и вторую фазу развития уже построенного ТЦ «Гранд-Плаза», торговой площадью около 10 тыс. м2 (концепция проекта уже разработана и сейчас оптимизируется). ТРЦ «Караван» также выйдет на рынок Днепропетровска. «Лекс-Холдинг» уже приобрела крупный участок на выезде из города (на Донецком шоссе) под его строительство. Несколько проектов торговой недвижимости развивает компания «Логос Девелопмент Групп».
 
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к реализации*.
 
Название Расположение Девелопер Общая площадь Дата ввода в эксплуатацию
ТЦ «Biennale» Ул. Космическая, 55 н/д 8 000 2007
2 очередь ТРК «Магнат» Ул. Ширшова, 16 Alef Estate 7 000 2008
ТРЦ «Магеллан» Ул. Березинская/Донецкое шоссе, с. Юбилейное «Край Проперти» 100 000 2008
ТДК «Сити-Центр» Пр-т Карла Маркса, 72 «Консоль» 17 500 2008
ТРЦ «Караван» Березинско-Донецкое шоссе «Лекс-Холдинг» 99 000 2008
ТРЦ «Караван» н/д «Лекс-Холдинг» 170 000 н/д
ТЦ «Приозерный» Ул. Боброва, 2 н/д 32 000 н/д
Автовокзальный комплекс Центральный автовокзал «ДОПАС» 105 000 н/д
ТРЦ Apollo Ул. Титова, 32 30 000 2008
МФЦ (офисно-торгово-развлекат.) Ул. Горького «Rainford»
ТОЦ Кирова, 11 н/д 11 230 2008
МФК «Материк» Ул. Горького, 19
ТРК «Парус» Днепровская Набережная «Ромбус-Приват» 16 600 2010-2012
МФК «Дафи» Ул. Героев, 1 «Дафи» 83 000 2010
ТРЦ «Брама» Набережная имени Ленина/ пр-т Карла Маркса Alef Estate 13 600 2010-2011
* - данные Build & Live Development
 
Первые объекты офисной недвижимости начали появляться на рынке Днепропетровска в конце 1990-х годов. Все они были быстро и успешно поглощены рынком. Рынок недвижимости офисного назначения постоянно пополняется. Половина общего среднегодового объема – новые или реконструированные офисы классов «А» и «В», расположенные в центре и близлежащих районах города. Следует отметить, что офисные помещения, расположенные в центре города, пользуются меньшим спросом, ввиду их необоснованно завышенной цены.

 
Сегодня активно обсуждается судьба известного в городе долгостроя – гостиницы «Парус». Компания «Ромбус-Приват», новый собственник объекта планирует создать на его базе и прилегающей к нему промзоне огромный офисно-гостиничный комплекс. По предварительным данным все здания комплекса будут объединены двухэтажной платформой, на ярусах которой разместятся магазины, кафе, рестораны, объекты развлечений и отдыха. В планах инвесторов – строительство яхт-клуба и других рекреационных объектов. По замыслу авторов проекта, архитектурный облик «Паруса» останется прежним, а на его модернизированных 28 этажах разместятся офисные и гостиничные площади.

 
К числу крупнейших объектов офисной недвижимости, находящейся на стадии реализации, относится бизнес-центр CIVILIZATION, расположенный на пересечении улиц Серова и Мечникова. Девелопер проекта - компания «Консоль». Офисный центр будет представлять собой 18-ти этажное здание, с 2 по 17 этажи в котором отведены под офисные помещения.

 
На сегодняшний день в городе развивается ряд крупных многофункциональных проектов, в составе которых предусмотрена офисная составляющая. Так, в 2004 году строительная компания «Ратибор» приступила к реализации крупного проекта многофункционального назначения «Славия». Общая площадь комплекса составит 50 тыс. кв. м. В нем запланированы торговые, офисные и жилые помещения. На сегодня идет реализация первой очереди комплекса.
 
Проекты офисных центров, запланированные к сдаче в 2007-2008 годах*
 
Название Расположение Заявленный класс Общая площадь Заявленная дата ввода в эксплуатацию
БЦ Profium Запорожское шоссе (р-н ул. Космической) В+ 6 280 н/д
ОДЦ CIVILIZATION Ул. Серова/ул. Мечникова А 17 900 2008
ТОЦ «Славия» Пр-т Карла Маркса, 1-3 А 8 000 н/д
БЦ «Брама» Набережная имени Ленина/ пр-т Карла Маркса А 20 500 2010-2011
БЦ «Парус» Днепровская Набережная А н/д, 2010-2012
*- данные Build & Live Development
 
Большие надежды строительных кампаний и их потенциальных клиентов связаны и с планируемым в 2012 г. чемпионатом Европы по футболу, матчи которого пройдут и в Днепропетровске. Согласно планам городской администрации, всю территорию по ул. Чкалова – от проспекта Кирова до ул. Исполкомовской - застроят новыми объектами. Учитывая, что параллельно будет проведена реконструкция проезжей части и модернизация всех прилегающих коммуникаций, эти новостройки будут крайне привлекательны для создания бизнес центров. Такое развитие событий, в свою очередь, увеличит активность данного сегмента рынка и позволит решить многие проблемы, существующие сегодня.

 
Гостиничная недвижимость Днепропетровска имеет в своем предложении отели разных классов. В последнее время наблюдается тенденция открытия небольших гостиниц в формате бутик-отеля. Такие гостиницы располагают небольшим номерным фондом (около 20 номеров), отличаются оригинальной архитектурой и дизайном интерьеров. Как пример можно привести гостинично-ресторанный комплекс «Каспий» по ул. Шевченко, 53 а, который предлагает для расположения 21 номер.

 
Следует отметить, что Днепропетровск, наряду с Киевом, Харьковом, Донецком и Одессой, является одним из наиболее перспективных городов для развития проектов гостиничной недвижимости. Город нуждается в отелях различных классов и ценовых категорий.

 
В рамках подготовки Украины к Чемпионату Европы по футболу «Евро-2012», в Днепропетровске планируют улучшить сервис гостеприимства, в связи с чем предполагается строительство 3-4 пятизвездочных гостиниц.

 
На сегодняшний день в Днепропетровске развивается проект многофункционального комплекса «Астана», в составе которого запланирован 4-звездочный отель на 82 номера, плюс пентхаус. Девелопер проекта – компания «МиКомп» (Днепродзержинск). Предположительная дата ввода комплекса в эксплуатацию – декабрь 2010 года.

 
Новый собственник самого известного в Днепропетровске долгостроя – гостиницы «Парус» - компания «Ромбус-Приват планирует создать на его базе и прилегающей к нему промзоне огромный офисно-гостиничный комплекс общей площадью 159,3 тыс. кв. м. В проекте предусмотрен 45-этажный бизнес-центр, а также три 18-этажных гостиничных корпуса, где предусмотрены номера на 1 390 мест.
 
В сфере складской недвижимости объем рынка складских площадей Днепропетровска оценивается в 1 млн. кв. м.

 
Рынок складской недвижимости на сегодня определен как наименее развитый сегмент днепропетровского рынка коммерческой недвижимости.

 
Структура рынка складской недвижимости Днепропетровска(данные Build & Live Development):

 
Класс «А» - 2,7%;
Класс «B» - 7,4%;
Класс «C» - 14%;
Класс «D» - 75,9%.
 
Львиная доля предложения на рынке представляет собой низкокачественную складскую недвижимость - около 90% рынка, профессиональных складских помещений, предлагающих арендаторам хотя бы минимально комфортные условия для хранения продукции, не так много - порядка 100 тыс. кв. м., что составляет около 10% от общего объема предложения на рынке.

 
В ситуации дефицитности профессиональных складских помещений, в качестве складов часто используются «непрофильные» помещения:

 
1) помещения в бывших промышленных зданиях постройки 70-80-х годов (переоборудованные здания фабрик и заводов советского образца). Всего на сегодня более 70% объектов складской недвижимости размещаются на территориях промышленных зон.
2) подвальные или цокольные этажи административных и жилых зданий;
3) ангары и овощные базы, которые приспосабливаются под склады.

 
Во многих из них отсутствует хотя бы косметический ремонт, а порядка 50% предлагаемых на рынке складских помещений даже не отапливаются, не говоря уже о дополнительных логистических услугах.

 
По данным Build & Live Development о намерениях осваивать складской сегмент рынка недвижимости Днепропетровска заявили следующие компании:

 
1) Компания «XXI Век» планирует до 2009 г. построить в городе на участке 50,9 га крупный хаб, в котором площадь складских помещений составит порядка 184,5 тыс. кв. м.
2) Дочерняя компания казахской группы «Евразия», «Евразия логистик» (Москва) планирует построить на Украине четыре индустриальных парка и инвестировать в их создание $1,25 млрд. Два индустриальных парка, площадью 500 тыс. кв. м. и 300 тыс. кв. м., будут расположены в Киеве, соответственно, на левом и правом берегах Днепра. Еще два комплекса площадью по 300 тыс. кв. м каждый будут построены в Одессе и Днепропетровске. С 2007 года все индустриальные парки компании начали работать под единым сетевым брэндом GREENGATE.
3) Девелоперская компания Alfa Development Group (Днепропетровск) намерена построить в Днепропетровске более 70 тыс. кв. м складских помещений до конца 2009 года.
5) Компания FIM заявила о своем намерении возвести в ближайшем будущем в Днепропетровском регионе логистический терминал площадью 110 тыс. кв. м. Рядом с логистическим комплексом планируется строительство гостиницы 3* и выставочно-торгового комплекса для сельскохозяйственного и строительного оборудования.
6) Компания «АсстрА Украина» планирует до конца 2008 года открыть в Днепропетровске логистический комплекс площадью 6 тыс. кв. м.
7) Транспортно-экспедиторская компания «Югинтертранс», объявила о намерении привлечь западных логистиков к созданию современного логистического центра в районе жилмассива «Приднепровский».

 
На сегодня на разных стадиях реализации проектов находятся до 5 современных комплексов, которые в течение 2008-2009 годов появятся в районе Донецкого, Запорожского шоссе.
 
Таким образом, исходя из заявленных компаниями проектов в течение 2008-2010 годов на рынке складской недвижимости Днепропетровска следует ожидать, по подсчетам Build & Live Development, 600 тыс. кв. м. качественных складских площадей.