Первое полугодие завершилось без неожиданностей
Завершений 1-го полугодия – период подведения итогов. Не случайно, различные СМИ обращаются в УТГ с практически одинаковыми вопросами, посвященными итогам полугодия. Подробнее о рынке мы расскажем в готовящемся к выпуску в конце июля нашем очередном аналитическом обзоре за 1-е полугодие 2008, однако управляющий директор компании Виталий Бойко, уже сегодня выделил основные тезисы по рынку, которые удовлетворят любопытство желающих. Итак, вот они.
Рынок коммерческой недвижимости развивался предсказуемо, в полном соответствии с нашими прогнозами и ожиданиями: арендные ставки выросли и в офисном и в торговом сегменте, дефицит предложения сохранился, многие объекты вводятся в строй с опозданием от заявленных сроков. Несколько снизилась активность девелоперов и инвесторов – из-за последствий финансового кризиса в банковской сфере. Нормы капитализации не растут, по торговой недвижимости они составляют 9-10% и 11% - в регионах.
Нужно упомянуть ухудшевшуюся финансовую коньюктуру, рост банковских ставок кредитования и сложностей с его получением. Далее идет рост себестоимости строительства – материалов и работ и исчерпание банка привлекательных земельных участков. Все это поставило многие объекты на грань остановки строительства и заставило девелоперов лихорадочно искать поиски путей решения проблем, а то и выхода из незавершенных проектов.
Рынок инвестиционных сделок можно назвать «полуживым». Он перестал расти. Новые инвесторы в него не идут, хотя старые – продолжают присутствовать за счет новых проектов, начатых под влиянием опыта прошлых успехов. Особенно это сказывается на регионах, где сделок значительно меньше чем ожидалось еще пол-года назад. Причем офисная недвижимость в регионах вообще перестала быть привлекательной, а в Киеве – для качественных офисных объектов ставки капитализации не более 7-8%, хотя для других – еще 10-12%.
В целом по Украине рынок перешел из стадии активного роста на стадию замедления роста и насыщения. Так, в Киеве, при уровне насыщенности торговыми площадями в 158 кв м на тысячу жителей, этот показатель вырастет до конца 2008 г. до 185 кв м. Ожидаем открытия 4 ТЦ с суммарной торговой площадью 130-140 тыс кв м, а в следующем 2009 г. – их будет открыто 11(!).
Прирост объемов качественной офисной недвижимости наблюдался в июне только в регионах: введены по 1 БЦ в Симферополе (GLA ок. 5,5 тыс. кв. м) и Запорожье (GLA ок. 3 тыс. кв. м). На стадии ввода в эксплуатацию находится БЦ Акула в Донецке (GLA ок. 7 тыс. кв. м).
На столичном рынке офисной недвижимости в июне была зафиксирована одна из наиболее крупных сделок за первое полугодие – аренда компанией Deloitte БЦ по ул. Жилянской. Часть БЦ запланировано сдать в субаренду. В Луганске событием 1-го полугодия стало открытие ТЦ «Аврора». Сегмент логистической недвижимости в ожидании осуществления наиболее крупных сделок по аренде площадей за все время его развития. В частности, были заключены договоренности об аренде ок. 49 тыс. кв. м логистическом комплексе компании Aisi украинским логистическим оператором УВК.
Что касается Украины в целом, то только у нас сдается около 1 млн кв м площадей в 36 объектах, открывающихся в этом году и разбросанных по регионам Украины.
За полугодие во всех сегментах коммерческой недвижимости росли ставки аренды. Так в торговых центрах в среднем выросли на 5-10% по Украине, достигнув 145-150 у. е. за кв м, максимальные достигают 300 у. е. за кв м в Киеве. Но есть города где рост ставок прекратился. Ставки определяются рыночной ситуацией, а не качеством ТЦ или офисных центров. В целом по Украине они еще будут продолжать расти, поскольку спрос превалирует над предложением. Однако очень неравномерно – ведь и соотношение «спрос-предложение» различно в разных городах.
Если говорить о профессиональных контактах, то событие №1 - выступление представителя УТГ в Лас-Вегасе (США), где 18–21 мая этого года в одном из крупнейших выставочных центров мира состоялось самое важное мероприятие для профессионалов отрасли торговой недвижимости – выставка RеCon.
К сожалению, украинские компании в выставке участия пока не принимали. А ведь в конференции этого года впервые внимание было уделено нашей стране, что является логичным продолжением растущего интереса к украинскому рынку коммерческой недвижимости в мире. Поэтому приглашение организаторами конференции «Украинской торговой гильдии» для выступления с докладом в официальной программе является серьезным успехом, повышающим заметность национального рынка и самой компании в глазах международного сообщества девелоперов, ретейлеров и консультантов.
Доклад нашей компании был посвящен презентации существующих возможностей и разъяснению реальных перспектив инвестирования в проекты украинской торговой недвижимости.
Среди прочего стоит отметить возросшую активность на отечественном рынке девелоперов из Израиля, а также организацию совместной деятельности УТГ с испанскими партнерами – компанией WBTC, возглавляемой Хулио Рико. Связка УТГ- WBTC уже начала обслуживать инвесторов из Испании.
Нужно упомянуть ухудшевшуюся финансовую коньюктуру, рост банковских ставок кредитования и сложностей с его получением. Далее идет рост себестоимости строительства – материалов и работ и исчерпание банка привлекательных земельных участков. Все это поставило многие объекты на грань остановки строительства и заставило девелоперов лихорадочно искать поиски путей решения проблем, а то и выхода из незавершенных проектов.
Рынок инвестиционных сделок можно назвать «полуживым». Он перестал расти. Новые инвесторы в него не идут, хотя старые – продолжают присутствовать за счет новых проектов, начатых под влиянием опыта прошлых успехов. Особенно это сказывается на регионах, где сделок значительно меньше чем ожидалось еще пол-года назад. Причем офисная недвижимость в регионах вообще перестала быть привлекательной, а в Киеве – для качественных офисных объектов ставки капитализации не более 7-8%, хотя для других – еще 10-12%.
В целом по Украине рынок перешел из стадии активного роста на стадию замедления роста и насыщения. Так, в Киеве, при уровне насыщенности торговыми площадями в 158 кв м на тысячу жителей, этот показатель вырастет до конца 2008 г. до 185 кв м. Ожидаем открытия 4 ТЦ с суммарной торговой площадью 130-140 тыс кв м, а в следующем 2009 г. – их будет открыто 11(!).
Прирост объемов качественной офисной недвижимости наблюдался в июне только в регионах: введены по 1 БЦ в Симферополе (GLA ок. 5,5 тыс. кв. м) и Запорожье (GLA ок. 3 тыс. кв. м). На стадии ввода в эксплуатацию находится БЦ Акула в Донецке (GLA ок. 7 тыс. кв. м).
На столичном рынке офисной недвижимости в июне была зафиксирована одна из наиболее крупных сделок за первое полугодие – аренда компанией Deloitte БЦ по ул. Жилянской. Часть БЦ запланировано сдать в субаренду. В Луганске событием 1-го полугодия стало открытие ТЦ «Аврора». Сегмент логистической недвижимости в ожидании осуществления наиболее крупных сделок по аренде площадей за все время его развития. В частности, были заключены договоренности об аренде ок. 49 тыс. кв. м логистическом комплексе компании Aisi украинским логистическим оператором УВК.
Что касается Украины в целом, то только у нас сдается около 1 млн кв м площадей в 36 объектах, открывающихся в этом году и разбросанных по регионам Украины.
За полугодие во всех сегментах коммерческой недвижимости росли ставки аренды. Так в торговых центрах в среднем выросли на 5-10% по Украине, достигнув 145-150 у. е. за кв м, максимальные достигают 300 у. е. за кв м в Киеве. Но есть города где рост ставок прекратился. Ставки определяются рыночной ситуацией, а не качеством ТЦ или офисных центров. В целом по Украине они еще будут продолжать расти, поскольку спрос превалирует над предложением. Однако очень неравномерно – ведь и соотношение «спрос-предложение» различно в разных городах.
Если говорить о профессиональных контактах, то событие №1 - выступление представителя УТГ в Лас-Вегасе (США), где 18–21 мая этого года в одном из крупнейших выставочных центров мира состоялось самое важное мероприятие для профессионалов отрасли торговой недвижимости – выставка RеCon.
К сожалению, украинские компании в выставке участия пока не принимали. А ведь в конференции этого года впервые внимание было уделено нашей стране, что является логичным продолжением растущего интереса к украинскому рынку коммерческой недвижимости в мире. Поэтому приглашение организаторами конференции «Украинской торговой гильдии» для выступления с докладом в официальной программе является серьезным успехом, повышающим заметность национального рынка и самой компании в глазах международного сообщества девелоперов, ретейлеров и консультантов.
Доклад нашей компании был посвящен презентации существующих возможностей и разъяснению реальных перспектив инвестирования в проекты украинской торговой недвижимости.
Среди прочего стоит отметить возросшую активность на отечественном рынке девелоперов из Израиля, а также организацию совместной деятельности УТГ с испанскими партнерами – компанией WBTC, возглавляемой Хулио Рико. Связка УТГ- WBTC уже начала обслуживать инвесторов из Испании.
