По прогнозам экспертов, в 2007 году рост цен на земли под индивидуальное жилое строительство и застройку продолжится

Принявшие такое решение депутаты утверждают: отсрочка нужна для того, чтобы доработать земельное законодательство и помешать спекулянтам скупать землю за бесценок. В то же время операторы данного рынка считают продление моратория только усугублением положения – это увеличит количество сделок «в обход» законодательных ограничений, а также приведет к значительному росту цен на земли несельскохозяйственного назначения.
 
Мораторий на продажу земельных участков, предназначенных для товарного сельскохозяйственного производства, продлен еще на год. Кроме этого, в 2007 г. в Украине нельзя продавать участки с целевым назначением «для ведення особистого селянського господарства» (далее – ОСГ). Принявшие такое решение депутаты утверждают: отсрочка нужна для того, чтобы доработать земельное законодательство и помешать спекулянтам скупать землю за бесценок. В то же время операторы данного рынка считают продление моратория только усугублением положения – это увеличит количество сделок «в обход» законодательных ограничений, а также приведет к значительному росту цен на земли несельскохозяйственного назначения
 
Темная материя

 
Ни для кого не секрет, что теневой рынок земли сельхозназначения в нашей стране давно и успешно функционирует. «За четыре года в обход моратория в Украине продали 4,7 млн га земельных паев. Более 70% из них прошло через процедуру изменения целевого назначения», – утверждает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. В Киевской области в конце 2006 года реализовывалось около 300–400 га паев в месяц, тогда как в 2005-м – не более 50 га. Из десяти крестьян, которые уже оформили правоустанавливающие документы на свои паи, восемь выставляют их на продажу по апробированным на рынке «серым» схемам.

 
Несмотря на разнообразие предложений, цены на землю постоянно растут. Так, если в начале прошлого года распаеванная земля (ОСГ) в с. Вишенки Бориспольского района стоила около $ 400 за сотку, то в конце года за нее просили уже порядка $ 1,5 тыс. (при этом цена участков под индивидуальное жилое строительство была в среднем $ 5 тыс., а самые дорогие предлагались, естественно, возле водоемов). Стоимость паев, к примеру, в Вышгородском районе (возле с. Хотяновка) в начале 2006 года составляла $ 250 за сотку, а в конце — $ 1 тыс. (при этом средняя цена участков под индивидуальное жилое строительство в той же местности равна $ 4,7 тыс. за сотку).

 
По оценкам экспертов, сейчас в Киевской области на продажу предлагаются сотни тысяч гектаров распаеванной земли. А поскольку она только за прошедший сезон прибавила в цене от 20% до 90% (в зависимости от района, статуса окружающей территории и удаленности от Киева), на этот рынок ринулись крупные спекулянты, приведя с собой значительные финансовые потоки (правда, это было до продления моратория). «В 2006 году по объемам и финансовым вливаниям земельные паи занимали порядка 70% всего рынка земли в Киевской области, тогда как в 2005-м их долю можно было оценить на уровне 20–25%», – отметил г-н Степенко.

 
Одной из тенденций прошлого года стала массовая скупка украинскими банками сотен гектаров земли сельхозназначения. При этом реальная стоимость такой сотки составляла, к примеру, $ 1 тыс. – 1,2 тыс., но скупалась по $ 1,5 тыс., а после определялась оценочными компаниями в $ 2,5 тыс. – 3 тыс. По мнению операторов рынка, это позволило банкам значительно увеличить стоимость активов и поднять свою капитализацию.
 
В цене

 
Помимо подорожания сельхозземель, с не меньшей динамикой растут в цене и участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки. По данным экспертов, максимальный рост стоимости сотки земли был зафиксирован в населенных пунктах Бориспольского района – почти на 90% в течение 2006 года (с. Гора – в среднем $ 9,6 тыс., с. Вишенки – $ 5 тыс.).

 
Второе место по темпам роста занимает популярный в последние годы Киево-Святошинский район, основная часть которого расположена между Одесским и Житомирским шоссе. Здесь, по данным SV Development, в границах некоторых населенных пунктов цена земли, предназначенной для индивидуальной жилой застройки, в 2006 году поднялась на 62%. Сейчас, как можно судить из предложений рынка, в с. Петровское стоимость сотки под застройку составляет в среднем $ 4,6 тыс. (в начале 2006 г. – $ 2,3 тыс.), с. Гатное – $ 9,6 тыс. (соответственно $ 4,7 тыс.), с. Гореничи – около $ 9 тыс. ($ 3,7 тыс.), с. Гостомель – $ 7,2 тыс. ($ 3,8 тыс.).

 
Несколько меньшими темпами росли цены на землю в «элитном» Обуховском направлении – на 30% за 2006 г. Но, как и в прошлые годы, участки здесь – самые дорогие в области. В частности, ценовой максимум по-прежнему удерживает Конча-Заспа (в среднем $ 25,7 тыс. за сотку), а в закрытых коттеджных городках с выходом к большой воде или широким каналам стоимость сотки достигает $ 50 тыс. – 60 тыс. В с. Плюты она составляет в среднем $ 10,8 тыс., в с. Козин – $ 9,2 тыс., в с. Романков – $ 6 тыс., в с. Подгорцы – $ 5,5 тыс. за сотку.

 
Цены на земельные участки в самых престижных населенных пунктах Вышгородского района также имели впечатляющую динамику роста: в начале 2007 г. сотка земли под застройку в с. Новые Петровцы продавалась в среднем по $ 7,2 тыс. (год назад – по $ 4,2 тыс.), а в с. Старые Петровцы – $ 6,6 тыс. (ранее – $ 2 тыс.).
Наименьшие темпы роста стоимости ликвидной земли эксперты отмечают по Броварскому району. Среди причин – отсутствие крупных водоемов и привлекательных ландшафтных характеристик. В то же время местные жители продают землю не менее охотно, обеспечивая разнообразие предложений по относительно разумной цене. Так, если в начале 2006 года сотка земли непосредственно в Броварах стоила $ 6,2 тыс., то сейчас – в среднем $ 8,6 тыс., в с. Зазимье – $ 2,3 тыс. и 5 тыс. соответственно, в с. Погребы – $ 2,7 тыс. и 4,3 тыс.
 
Обходные маневры

 
По прогнозам экспертов, в 2007 году рост цен на земли под индивидуальное жилое строительство и застройку продолжится. В первую очередь, это связано с действующим в Украине мораторием на продажу и отчуждение земельных участков, предназначенных для ведения фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, а также земельных паев.

 
Напомним, по решению парламента мораторий был продлен до 1 января 2008 г. (Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов», далее – Закон). Кроме того, депутаты расширили перечень земель, попадающих под действие моратория. Согласно п. 15 раздела X «Переходных положений» Земельного кодекса до 2008 г. нельзя также продавать участки, предназначенные «для ведення особистого селянського господарства».

 
Очередной запрет только усугубит ситуацию на рынке. «Через несколько месяцев предложение участков с целевым назначением ОСГ сократится до минимума. Такая ситуация приведет к существенному подорожанию как земли с целевым назначением под строительство индивидуального жилого дома, так и земли под коммерческое использование, а также приведет к очередному скачку цен на всю загородную недвижимость», – прогнозирует Ярослав Цуканов, независимый консультант. По оценкам экспертов, в 2007 году цены на участки под застройку, в зависимости от направления и населенного пункта, могут вырасти на 30–60%.
Еще одним минусом продления моратория может стать дальнейший уход рынка земли «в тень». «Запрет на урегулирование вопросов обращения земли неминуемо приведет к поиску новых схем отчуждения земель ОСГ, – отмечает Людмила Шорохова, директор АН «Днепр-Риэлти». – В законодательстве есть щели, через которые можно «пролезть» и оформить продажу участков сельхозназначения вполне законно».

 
До недавнего времени основными схемами обхода запрета на продажу земель являлись: заключение предварительных договоров купли-продажи, «цепочки» договоров мены, передача в наследство, продажа участка «за долги», продажа юридического лица, на балансе которого находится соответствующий земельный участок, создание земельных инвестиционных фондов, а также перевод земли из товарного сельскохозяйственного производства в земли ОСГ с последующим изменением целевого назначения на промышленное или жилое.

 
Установив запрет на соответствующие операции, законодатели попытались эти схемы упразднить. Но, как всегда, не совсем удачно. Например, Наталья Опря, адвокат компании «Юридическая консультация Братьев Коваленко», отмечает, что нельзя менять целевое назначение только тех земель, которые находятся в частном владении физических и юридических лиц. А изменение целевого назначения сельхозземель государственной и коммунальной собственности Законом не воспрещается.

 
Выделить участок сельскохозяйственных территорий и продать его, установив другое целевое назначение, может соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления. Более того, Закон оставляет ему право продать участок, уже находящийся в частной собственности. Для этого представителям местной власти всего лишь необходимо изъять его у собственника, обосновав переход в ранг земель «для общественных нужд» и выплатив равную его рыночной стоимости компенсацию, либо обменять на другой участок. При этом чиновники вправе корректировать генеральный план населенного пункта. «Именно по решению соответствующего совета могут быть внесены изменения в градостроительную документацию, в том числе относительно границ населенных пунктов», – отметила Наталья Опря.

 
Прохождение сложного пути смены целевого назначения земли при поддержке местной власти влечет за собой не только временные, но и серьезные финансовые затраты. По оценкам практикующих «земельных дельцов», или как их сейчас начинают называть – ленд-девелоперов, представительские расходы на процедуру изменения целевого назначения участка площадью 2 га сегодня колеблются от $ 5 тыс. до 50 тыс. в зависимости от его расположения, степени «духовной близости» с местной властью и количеством участвующих в процессе исполнителей.

 
Еще одну лазейку юристы усмотрели в том, что приведенные в Законе положения распространяются только на земли для ведения товарного сельхозпроизводства и личного крестьянского хозяйства. Но согласно части 3 ст. 22 Земельного кодекса Украины существуют и другие виды целевого назначения в категории сельскохозяйственных земель: для занятий садоводством, огородничеством, сенокошением и выпаса скота; исследовательских и научных целей; ведения подсобного сельского хозяйства. На эти земли мораторий не распространяется. В то же время каждая из таких территорий вполне естественно предполагает возведение подсобных помещений, а в некоторых случаях и жилых объектов.

 
Мораторий касается даже не всех участков ОСГ: он распространяется только на те, которые возникли вследствие выделения в натуре земельных паев. То есть можно свободно отчуждать участки, полученные не посредством выделения пая, а напрямую из земель государственной собственности для ведения личного крестьянского хозяйства. Основным признаком таких участков является их площадь – не более 2 га (бывшие земельные паи, как правило, больше по размеру).
Не подпадает под действие моратория и унаследование сельскохозяйственных земель. Кроме того, Закон не запрещает производить операции обмена земли на землю. В том числе, 6 соток на 6 гектаров, один участок на десять, земли товарного сельскохозяйственного производства на приусадебный участок и т. д.
Таким образом, учитывая сложившуюся на рынке земли «теневую» ситуацию, многие операторы в эффективность моратория не верят. «На мой взгляд, продление запрета на операции с землей – только попытка навести порядок на заполитизированном земельном рынке. На самом деле это лишь увеличит коррупцию и позволит предприимчивым лицам и далее скупать земли по заниженной стоимости, – отметила Людмила Шорохова. – А после отмены моратория эти же земли будут продаваться по ценам уже в несколько раз выше».

 
Не исключено, что мораторий на сельскохозяйственные земли могут продлевать до тех пор, пока крупные финансово-политические группы не распределят весь рынок между собой. Например, никто не гарантирует, что с 1 января 2008 г. вступят в силу законы о государственном земельном кадастре и о рынке земли, после принятия которых, согласно Закону «О внесении изменений в Земельный кодекс…», мораторий должен быть отменен. А значит, запрет на продажу сельхозземель могут продлить и далее.

 
В свою очередь, Ярослав Цуканов убежден, что какие бы теневые схемы не действовали на рынке земли Украины и какими бы они ни были надежными, риски у вложивших деньги в операции с «запретными» землями колоссальные – выше 50%. По словам эксперта, сейчас рынок земли проходит стадию становления, но рано или поздно он будет отрегулирован, а участки среди полей и без коммуникаций, предлагаемые по завышенной цене, окажутся невостребованными. И тогда, по его мнению, те, кто сегодня пытается приобрести участки сельскохозяйственной земли либо изменить их целевое назначение, подвергнутся большой степени риска – данные операции могут признать незаконными в судебном порядке.

 
Впрочем, несмотря на законодательные сложности и высокие риски, практики земельного рынка не паникуют. Беспрецедентный рост цен на жилье в Киеве, наблюдавшийся весь 2006 год, вынуждает семьи с любым достатком выезжать на поиски участка под застройку еще до весенней оттепели. И, судя по количеству предложений в разных ценовых и географических категориях, земли пока что хватит на всех. В этой ситуации на первый план выходит юридическая составляющая правоустанавливающих документов, пренебрегая которой, можно остаться ни с чем.

 

Оксана Корниенко