Почем мини-заем: нюансы ипотечных кредитов с большим авансом

В самых общих чертах расходы заемщика будут выглядеть следующим образом:

• по кредиту на пять лет при средней по рынку ставке в 21,11% реальных годовых переплата составит 94 тысячи гривен (12,2% стоимости квартиры), а ежемесячный платеж – чуть более 4000 гривен;
• заем с рефинансированием в ГИУ в среднем под 18,9% реальных годовых обойдется в 83 тысячи гривен переплаты (10,8% цены квартиры) и 3880 гривен ежемесячного платежа;
• если оформить кредит удастся под минимальную на рынке ставку от банков из числа 50-ти лидеров по активам в 17,02% реальных годовых (Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™, среди кредитов без привязки к конкретному объекту), то переплата сократится до 73,8 тысячи гривен или 9,6% стоимости жилья, а ежемесячный платеж будет равен 3730 гривен;
• наконец, если заемщик готов выплатить кредит за год, то под средние по рынку 22,8% реальных годовых переплатит всего 19,2 тысячи гривен (2,5% цены жилья), но ежемесячно должен будет вносить более 14-ти тысяч гривен.

Однако такой поверхностный расчет не учитывает некоторых существенных нюансов.

Первоначальный взнос – не только аванс

Если вы хотите взять кредит на небольшую часть стоимости квартиры, то внимательно изучите условия банка: в некоторых учреждениях вам придется внести до 10% размера займа еще при его получении. Речь идет об оплате одноразовой комиссии, услуг по оформлению договора залога, по оценке недвижимости и услуг нотариуса, а также страхования предмета залога, жизни заемщика и, в некоторых случаях, титульного страхования.

Проблема здесь заключается в том, что многие из этих расходов, в отличие от процентных – фиксированные или привязаны к стоимости недвижимости. А потому они не уменьшаются с уменьшением суммы займа.

К примеру, у Ощадбанка расходы при оформлении кредита на квартиру за 770 тысяч гривен с авансом 80% составят 9,9% суммы займа или почти 15 тысяч гривен. А это лишь на четыре тысячи гривен меньше, чем вся переплата по кредиту сроком на год.

У Укрсоцбанка одноразовые траты по тому же кредиту составят 7,6%, а у Укргазбанка – 5,2% суммы кредита. Эти расходы вам придется либо покрыть за счет своих сбережений, уменьшив тем самым аванс, либо включить в сумму кредита. В обоих случаях сумма займа вырастет, а значит – увеличатся и ваши расходы на его погашение.

При этом если заемщик выберет банк с невысокой комиссией за выдачу кредита и прочими одноразовыми платежами, то расходы на получение ссуды могут составить около 2% ее суммы (банки «Клиринговый дом», «Хрещатик», Укрэксимбанк).

Одноразовые расходы на получение ипотечного кредита на сумму 150 тысяч гривен на недвижимость стоимостью 770 тысяч гривен от банков из числа  50-ти лидеров  по активам. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 1.10.2013 г.

По данным компани и "Простобанк Консалтинг"

Страхование – неизбежные расходы

Еще один недостаток кредита с большим авансом – относительно высокие расходы на страхование залога, особенно при сроке займа в несколько лет.

По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 1.10.2013 г. при сроке кредита в пять лет они могут достигать 22% суммы займа или до 4,4% стоимости квартиры (Universal Bank). Такая стоимость полисов увеличит на треть переплату по кредиту под среднерыночную ставку (см. пример в начале статьи).

Все потому, что предмет залога приходится страховать на полную стоимость, которая в случае большого аванса многократно превышает сумму займа. Помимо этого многие банки требуют страхования жизни заемщика, тарифы по которому достигают 3,2% суммы кредита.

Но и здесь, как и в случае с одноразовыми платежами, можно найти сравнительно экономные варианты: например, у банка «Хрещатик» в рассматриваемом нами примере страховка на пять лет обойдется в 3,85% суммы кредита, у Укрэксимбанка, ОТП Банка, банка «Клиринговый дом» - в 6,4-6,6% суммы займа.

Расходы на страхование при сроке ипотечного кредита 5 лет, сумме 150 тысяч гривен на недвижимость стоимостью 770 тысяч гривен от банков из числа 50-ти лидеров по активам. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 1.10.2013 г.

По данным компании "Простобанк Консалтинг"

В заключение

Как видим, выбор кредита на  покупку  жилья с большим авансом может оказаться не проще, чем поиск ипотечного займа на большую сумму. Заемщику придется учитывать множество сопутствующих расходов и тарифов, которые при неудачном выборе могут существенно увеличить переплату. Зато при успешном выборе кредитной программы переплату по такому займу можно действительно свести к минимуму.

Евгения Резниченко