Почем сотка?

Земля раньше относилась к всенародной собственности, и право владения ею, так называемое «довічне користування», лишенное основной компоненты соб-ственности — возможности свободно торговать ею, имело следствием то, что легитимный рынок земли не существовал. Это привело к двум важным последствиям: к появлению черного рынка земли (с существующей по сию пору привычкой проплачивать левые суммы при покупке и аренде) и выведению земли из возможных предметов банковского залога. Раз земля не товар, то не может быть реализована, а следовательно, не может быть залогом. Это больно ударило в первую очередь по сельхозпроизводителям и строителям, так как тем и другим приходится долго и много тратиться, а затем терпеливо ждать товарного результата своих трудов и возврата затрат.

 

В настоящее время земля — товар. Однако цивилизованный рынок земли еще не состоялся в полной мере. Временем его зарождения (и легитимно регулируемого землепользования) можно считать изданный в 2001 году и существенно скорректированный в последнее время Земельный кодекс Украины, который хотя и наметил контуры и компоненты земельного рынка, не дал исчерпывающе подробных механизмов его функционирования. Для того чтобы цивилизованно торговать землей, необходим кадастр — система учета земельных участков во всем многообразии ее характеристик и качеств. Поэтому для полноценного функционирования земельного рынка необходимы законы о кадастре и рынке земли. Закон «О Государственном земельном кадастре» был недавно принят. Принятие Закона о рынке земель ожидается в ближайшее время.

 

Специфика земли как товара определена в Гражданском и Земельном кодексах Украины. Прежде всего это связано с понятием землепользования. Земля — предмет, который активно используется в повседневной жизни. Земля нуждается в защите, так как запасы ее конечны. В соответствии с использованием земли человеком, Земельный кодекс определил спектр качественных характеристик земли как ее категории. Это земли сельскохозяйственного назначения (которые в свою очередь могут быть использованы для товарного производства сельскохозяйственной продукции, садово-огородного хозяйства и т. д.), земли жилой и общественной застройки, земли природно-заповедного, оздоровительного и рекреационного назначения и др. Перевод земли из одной категории в другую определен процедурами Земельного кодекса и представляет собой непростое дело. Очевидно, что, расширяясь, города наступают на земли сельскохозяйственного назначения, и для того, чтобы на них строить жилье, необходимо их перевести в другую категорию. Именно этот процесс явился интригой последнего времени, так как Верховная Рада Украины наложила мораторий на продажу земли сельскохозяй-ственного назначения и никакие переводы в другие категории сейчас не рассматриваются. Земля сельскохозяйственного назначения определяет производство хлеба и потому является нашим основным богатством. Но рынок есть рынок, и земля должна продаваться. Поэтому сейчас наблюдается некоторое замедление процессов на рынке в ожидании полного земельного законодательства и снятия, как было обещано Радой, моратория.

 

Для того чтобы проанализировать существующий рынок земли, рассмотрим его с точки зрения различных участников этого рынка.

 

Строители

 

Чтобы начать строительство жилья или объекта коммерческого использования, необходимо иметь участок земли. Как приобретают землю строители многоквартирных домов, торговых и бизнес-центров? С этим вопросом мы обратились к Владимиру Слободянюку, директору инвестиционно-строительной компании «Одесский центр досуга», возводящей в Аркадии многоэтажный комплекс «Пальмира».

 

— Есть два пути, по которым идут строители, — говорит Владимир Прокофьевич. — Первый состоит в том, что строитель, задумав возвести объект, покупает землю. Затем, закладывая ее в банке, берет кредит, который использует для проектирования, согласования и строительства. В случае покупки земли строитель ограничен в проектировании и строительстве лишь категорией земли. В случае нехватки средств он может получить докредитование в банке, под залог незаконченного строительства. Но, как правило, продажи квартир начинаются с завершения отдельных секций или первых этажей. Иная ситуация, когда у строительной организации нет денег на покупку участка. Тогда в долю берут управление капитального строительства (УКС) местной власти. Земля берется в аренду на срок не менее 10 лет (как правило, под проект застройки), а затем, с закладыванием в банке собственного имущества — техники, административных помещений и т. д., осуществляется строительство. УКС кроме земли предлагает, как правило, в долю участия проектирование и согласование. За это строитель уступает в распоряжение соответствующего органа власти долю в построенных объектах, проводит работы по благоустройству прилегающей территории, строит необходимые общественно-значимые объекты, прокладывает дополнительные коммуникации, улучшает транспортные пути и развязки. Доля затрат или выделяемых площадей, связанная с участием УКС, обычно составляет от 7 до 18?%. Существуют и инвестиционные схемы строительства. В проекте может принимать участие крупный институциональный инвестор — как правило, иностранная компания. Инвестиции в строительство могут осуществлять будущие хозяева площадей объекта через систему ценных бумаг (облигаций) либо фонд финансирования строительства, управляемый сильным банковским учреждением. Последнее для строителя представляет определенный интерес, но и таит серьезные опасности. Всё предусмотреть, особенно в строительстве, практически невозможно. В случае нехватки средств управляющий банк может помочь средствами, но в случае невыполнения сроков строитель может поплатиться объектом.

 

Город расширяется, растет. На севере наступление идет от Днепропетровской дороги в сторону моря, на земли Коминтерновского района. На юге город наступает на земли Овидиопольского района. На северо-западе — Беляевского. Сельские советы неохотно отдают земли городу. Причина тому — невероятный темп роста цен. Причем если рост цен в недвижимости носит импульсивный характер и в последнее время в дискуссиях специалисты всё чаще говорят о переоцененности цен на квадратные метры жилья, то цены на землю большинство специалистов считает недооцененными, особенно на первом этапе — этапе первичной нарезки. Уже один факт перехода сельской земли в черту города приводит к резкому (иногда в несколько раз) скачку цен.

 

Риелторы

 

На сегодняшний день главными специалистами и знатоками нюансов строительного рынка считаются агентства по продаже недвижимости. Фактически они являются носителями самой важной и самой закрытой информации на рынке земли — о ценах реальных сделок на землю. Ведь то, что мы видим, — это, как правило, цена предложения (в очень редких случаях — спроса), а результирующую цену сделки не знает никто, кроме ее участников. Но даже информация о ценах предложения и спроса ограничена. Ведь доля информации о ценах на землю в специализированных изданиях — каталогах по недвижимости — ничтожно мала и не соответствует количеству сделок в этой области. Кроме того, преобладают объявления типа «предлагаются участки...»,  далее перечисляются два-три района и пригород Одессы либо указывается, что «цена договорная». Чтобы прояснить эту ситуацию, мы обратились к директору агентства недвижимости «Злато поле» Николаю Довгенко.

 

— «Злато поле» — молодое агентство, недавно начавшее свою самостоятельную работу и специализирующееся в области продажи земельных участков, — говорит Николай Иванович. — До этого коллектив специалистов, составляющих ядро нового агентства, несколько лет зарабатывал себе репутацию как одно из представительств АН «Держава». Хотя агентство не отказывается от участия в сделках с недвижимостью различного рода, львиную долю (порядка 70–80?%) составляют сделки с землей в северных и северо-западных пригородах Одессы. И даже среди этих сделок доля участков, торгуемых в пределах города, практически равна нулю. Это связано с тем, что покупки земли в основном носят инвестиционный характер. Тенденции роста цен на землю в последнее время отличались не только стабильностью, но и тенденцией к ускорению. Особенно в самое последнее время. В новом году наметилась некоторая стабилизация цен на жилье. Кроме того, цены на жилье дошли до такого уровня, что фактически выгоднее стало приобретать участки в близком пригороде и строить на нем экономное, но достаточно комфортное жилье. Наиболее ликвидными участками являются земли, расположенные недалеко от трасс и водоемов.

 

По словам Николая Довгенко, северо-восточное направление имеет, кроме собственно побережья Черного моря, четыре лимана — Куяльницкий, Хаджибеевский, Большой Аджалыкский и Тилигульский. Особенный интерес представляет ареал между Хаджибеевским и Куяльницким лиманами — межлиманье. Хорошо заселенная небольшими поселками и селами, снабженная коммуникациями (газ, вода, электричество), прорезанная асфальтированными и грунтовыми дорогами неплохого качества, окаймленная необычайно живописными берегами лиманов, местность представляет собой идеальный район для загородного строительства. Известно, что наибольшая эффективность инвестиций достигается на первичном (или близком к нему) рынке. Первичная инвестиция привлекательна еще и относительно низкими ценами (800 – 2 000 у. е. за сотку). А именно в районе межлиманья можно найти новые нарезки вблизи Чеботаревки, Ильинки, Протопоповки, Морозовки. Эти районы можно считать безусловными фаворитами первичных инвестиций. Купить участок в 10–12 соток за 12–20 тыс. у. е. может позволить себе украинец со средним достатком, особенно учитывая доступность кредитных средств банков. Темп же роста цен на землю составляет 100–200?% за 6–8 месяцев, а иногда и более, но не меньше 100% в год.

 

Свойством первичного рынка в новых районах является не только эффективность роста, но и рискованность. Заморозив значительные средства на покупку земли, при изменении планов развития района можно и не дождаться достаточно серьезного повышения. Более стабильным является вторичный рынок земли в освоенных районах одесского пригорода. В первую очередь это Фонтанка, где пока еще можно купить 10 соток земли за 60–70 тысяч.

 

— Рост цен на землю имеет две составляющие. Первая обусловлена заниженной ценой на первичном рынке, имеющей цель привлечь внимание покупателей. Вторая — развитием инфраструктуры. Это в первую очередь появление магазинов, школ, детских учреждений, улучшение покрытия дорог и близлежащих трасс. Расширение трассы Южной дороги сразу отразилось на ценах на землю в Фонтанке, Лесках и Новой Дофиновке. Лески приобретают свойства нового элитного поселка, эдакого северного Царского Села. Соответственно цены там составляют 8–13 тыс. за сотку. Кроме земельных участков под застройку жилья и дачное хозяйство, в последнее время резко повысился интерес к приобретению недвижимости для коммерческого строительства. В цене — участки вдоль крупных трасс, например район перекрестка Киевской трассы и Объездной дороги, «Авангарда», рынка «7-й километр». Основные направления застройки — склады, базы, бензоколонки, торговые и гостиничные центры, — говорит Николай Довгенко.

 

В отличие от северного и северо-восточного направления, южное направление изначально ориентировалось на застройку элитными коттеджными комплексами. В Черноморке, Червоном Хуторе на сегодняшний день цены от 15 тыс. у. е., в Совиньоне уже зашкаливают за 20–30 тыс. за сотку.

 

На юг город движется уже не в сторону Ильичевска, а в сторону Овидиополя. Если 4-5 лет назад в Санжейке или Грибовке можно было попасть в садовый кооператив с ценой 50–300 у. е. за сотку, то теперь цены на участки в 10 соток в этом живописном районе достигли 20–60 тыс. у. е. за поле без строений. Цена на благоустроенный участок может достигать 15–20 тыс у.е. за сотку. Интересной для земельных инвестиций и застройки является и находящаяся невдалеке Леонидовка. Земли, нарезаемые вблизи от Ильичевска, и того дороже: около 15 тыс. у. е. за сотку.

 

Подводя итог, можно сказать, что земельный рынок в Одесском регионе является чрезвычайно перспективным для инвестиции и застройки. Этой сфере стагнация не грозит еще по меньшей мере десяток лет. Учитывая благоприятные перспективы развития законодательной базы, следует ожидать, что этот рынок станет прозрачнее, надежнее и легитимнее.