Почему богатые москвичи не покупают квартиры?
Верхняя планка цены 1 квадратного метра в доме в Хилковом переулке перешагнула отметку $33 тысячи.
Средняя минимальная цена квадратного метра в новостройках ЦАО превысила $11 тысяч, а значительная часть предложений расположена в интервале от 20 до 25 тысяч долларов. ...
И этим летом выяснилось, что психологически богатые люди не готовы к таким ценам. Барьер оказался в районе $20 тысяч за «квадрат». Если дом хорошего качества, площадь квартиры подходящая, планировка удобная, виды из окон интересные, а цена меньше $20 тысяч – это считается нормальным. При этом людям, даже богатым, тяжело понять, за какие блага они должны платить в новостройке, пусть и в центральном округе, больше. Элементарная арифметика позволит рассчитать стоимость квартиры в таком доме: при площади в 150, 200 или 250 кв. метров общая цена квартиры составит от 3 млн. до 5 млн. долларов – и это только за элитную монолитную «коробку» с первосортным лифтом, эксклюзивной входной группой и приемлемым соседством. Еще нужно купить пару-тройку машиномест, заказать дизайн-проект, сделать ремонт и обставить квартиру. Тут уж пределом цены сверху может быть лишь фантазия и финансовые возможности владельца недвижимости.
Тем временем продажи приостановлены…
Летом на рынке на некоторых строящихся объектах, где реализация квартир шла хорошо, а цена за квадрат составляла $10–15 тысяч, продажи были временно приостановлены; эксперты предполагают, что реализация квартир в этих домах возобновится осенью, когда традиционный сезонный всплеск активности покупателей позволит выставить «квадрат» уже за $18–20 тысяч. Не только обыватели или потенциальные покупатели, но и риелторы, работающие на рынке, считают, что $20 тысяч для дома на этапе котлована – завышенная цена. По мнению Екатерины Егоровой, консультанта по недвижимости компании Kirsanova Realty, $15–16 тысяч за кв. метр в уже построенных домах в пределах Бульварного кольца сегодня считается приемлемой ценой, а $18 тысяч – уже высокой, за исключением района Остоженки, где мы можем говорить и о более дорогих метрах.
Когда начался весенний рост цен, многие покупатели приостановили поиски. Процент желающих купить дорогую квартиру резко снизился, кто-то отложил покупку, возможно, из-за нехватки средств. Рынок элитных новостроек, пусть и с некоторым опозданием, прошел такой же путь, как и рынок новостроек «обычных»: число предложений резко сократилось. Среди причин – эпохальный ФЗ №214, сильно ограничивший застройщиков, и сокращение пригодных для строительства площадок, особенно в центре города, и сложность их получения, особенно в ЦАО, и дороговизна работ (в случае получения площадки с существующими строениями, не подлежащими сносу, а требующими реконструкции и замены устаревших коммуникаций).
Для желающих купить наступили времена острого ограничения предложения – идет продажа оставшихся вариантов. Время экспозиции квартир на рынке сократилось. Если квартира в течение месяца продается – значит, цена продажи была адекватной. Некоторые квартиры уходят после 1–2 просмотров: либо цена не успела за рынком, либо покупатель волнуется, что завтра за эти деньги он такую квартиру уже не купит. Цены на вторичном рынке приблизились к ценам в новостройках.
Если в ближайшее время на строительном рынке не будет необходимых покупателям объемов, то цены скорее всего продолжат свой рост, что может привести к уменьшению и без того уже низкого спроса, считает Екатерина Егорова.
Забастовка миллионеров
Менее реальный, особенно для нашей страны, сценарий: богатые люди перестанут покупать элитные новостройки, договорятся о совместных действия с другими потенциальными покупателями, не согласными с высокой ценой, и организованно будут добиваться от застройщиков снижения цен. Вы можете себе представить демонстрацию мультимиллионеров, перекрывающих движение общественного транспорта на Остоженке? Или демонстрацию их адвокатов и секретарш? Маловероятный сценарий, не так ли?
В период дефицита предложения экономическая ситуация и экономическая стабильность играет против желающих приобрести жилье – денежная масса растет, а поэтому люди покупать будут, но не так активно и не столько, сколько раньше. Возможно, некоторое оживление на рынок элитной недвижимости принесет осень. Во всяком случае, риелторы ожидают традиционной сезонной активности покупателей.
Если рассматривать самые «свежие» проекты на рынке элитных новостроек, то на Остоженке можно назвать три: во 2-м Зачатьевском переулке и в Хилковом переулке (их главный недостаток – дороговизна: квадратный метр стоит дороже $20 тыс.), проект «Парк Палас», который вышел на рынок с адекватной ценой «квадрата», отпугивает клиентов процессом оформления – через вексельную схему, которая хоть и внедряется многими компаниями для обхода закона о долевом инвестировании, но все еще страшна для покупателей и их юристов, кроме того продажи квартир по этому адресу временно остановлены.
Другая новостройка возводится в Большом Гнездниковском переулке, минусы этого проекта – менее удачные, чем на Остоженке, расположение и транспортная доступность объекта.
Примерами более удачных проектов, по мнению экспертов рынка, являются дом от компании «ПИК» в Большом Афанасьевском переулке и новостройка от компании «Интеко» в районе «Фрунзенской». В первом из названных домов квартиры распродавались по инвестиционным ценам, а во втором в течение трех дней продаж, стартовавших с отметки $10 тыс. за «квадрат», было реализовано 20 квартир, после чего продажа была временно прекращена.
Таким образом, про сегодняшнюю ситуацию на рынке элитных новостроек можно сказать следующее: все те компании, которые продавали свои объекты по адекватной цене, либо завершили продажи, либо их временно остановили, чтобы возобновить по более высоким ценам позже, когда строительство выйдет на завершающую стадию или рынок активизируется в связи с сезонными колебаниями спроса. Другие компании продолжают отпугивать покупателей дорогих квартир баснословными ценами, которые выше понимания даже очень и очень богатых людей. Преодолеют ли они психологический барьер, покажет осень.
