Почему дорожает квадратный метр

Новостройки

 

После затишья, которое было вызвано скандалом с обманом вкладчиков компании «Элита-Центр», объем сделок на первичном рынке увеличивается. Об этом говорят как строители, так и риэлторы. Вместе со спросом растет и стоимость нового жилья. Правда, на первичном рынке сложно говорить о какой-то точной статистике, ведь каждый объект дорожает в процессе его возведения. Квартиры в одинаковых по характеристикам домах на стадии котлована и на стадии «объект сдан» могут отличаться в цене чуть ли не в два раза. Дошло до того, что на окраинах Киева некоторые квартиры уже предлагают более чем по 2 тысячи долларов за метр. Так, на Теремках-2 в новостройках компании «Лико-Холдинг» сданные однокомнатные квартиры площадью чуть более 50 кв. метров продают по цене 102 тысячи долларов. И это жилье без отделки. А что такое «квартира после строителей», знают все. Чтобы привести такую однокомнатную квартиру в состояние, пригодное для жизни, понадобится еще как минимум полгода и не менее 10 тысяч долларов. Но такие цены - скорее исключение из правил. В этом же районе можно за те же деньги приобрести трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. метров, правда, в доме постройки начала 80-х. Статистику цен по районам мы свели в таблицу (см. стр. 11). Цены в ней приведены усредненные, ведь в том же Голосеевском районе есть квартиры, расположенные практически в центре - на Красноармейской, Саксаганского и Жилянской, и те, что на окраине - Теремках или проспекте Науки.

 

Рост цен и перспективы

 

Почему же дорожают новостройки? Строители кивают на рост цен стройматериалов, и делают это небезосновательно. В Украине они часто дороже, чем в Европе. Эксперты считают, что, поднимая цены, производители пытаются заставить строителей делиться своими сверхприбылями. До сих пор никто не смог ответить на вопрос: какова себестоимость возведения жилья в Киеве? Дело в том, что сметчики проектных организаций не делятся с журналистами или общественностью своими расчетами, а специалисты, которые не видят всей проектной документации, не могут точно оценить сумму, которая пошла на строительство. Однако практически все сходятся во мнении, что квадратный метр новостройки не может обходиться дороже 600-800 долларов. Если посмотреть, за сколько продаются квартиры, то можно посчитать, сколько зарабатывают строители. Вот этими суперприбылями и «просят» поделиться производители стройматериалов. В ближайшем будущем самой большой проблемой для строителей станет мораторий на выделение участков под строительство в столице. С другой стороны, многие эксперты видят еще один повод для подорожания нового жилья. Связано это с тем, что столичный мэр Леонид Черновецкий намерен увеличить квоту на квартиры, которые строители должны передавать властям для нужд социально незащищенных слоев населения. Естественно, что строители не захотят лишаться привычных прибылей и поднимут цены для рядовых покупателей.

 

Вторичка

 

За лето, по оценкам риэлторов, вторичное жилье подорожало на 10-15%. Схожая тенденция наблюдалась и в сентябре. Такие предпосылки дают основание предполагать, что рост продолжится и дальше.

 

Конкретно

 

За последние пять лет цены на столичную недвижимость выросли в шесть раз. Общая рыночная стоимость украинской недвижимости, по оценкам некоторых экспертов, составляет 400% нашего ВВП, что является рекордом даже по мировым меркам.

 

Есть вопрос

 

Возможен ли обвал цен?

 

Этот риторический вопрос задают себе сотни тысяч украинцев. Что же происходит? О том, что украинский рынок жилья превратился в «пузырь», говорит достаточное количество факторов. Вот некоторые из них: во-первых, цены растут быстрее, чем доходы населения. Судите сами, согласно официальной статистике, реальный украинский ВВП за эти пять лет вырос всего на треть. Во-вторых, жилье дорожает быстрее, чем растет арендная плата, рост которой привязан к реальным доходам населения. Согласитесь, никто не станет платить больше, чем зарабатывает. И, наконец, основной признак «пузыря» заключается в том, что больше половины спроса носит инвестиционный характер - многие люди покупают квартиры лишь потому, что им больше особо некуда вложить деньги. Ведь на сегодня банковские депозиты позволяют в лучшем случае обезопасить сбережения от инфляции, а фондовый рынок не развит. Если в Украине появится возможность вкладывать деньги в что-то, кроме недвижимости, то инвесторы мгновенно переключатся на этот объект инвестиций, а жилье непременно подешевеет. Естественно, это произойдет не в один день. Еще одним фактором, который сыграет против скупки десятков квартир, может стать введение налога на недвижимость. Но пока депутаты молчат, украинцы ждут снижения цен. И ждать им еще, возможно, очень долго…

 

Преимущества и недостатки первичного и вторичного жилья

 

Преимущества:

 

Первичка

 

   улучшенная планировка;

   известна вся история квартиры,

   нет опасности расторжения сделки;

   приличные соседи;

 

Вторичка

 

в купленную квартиру можно тут же заселяться;

 

Первичка

 

   возможны аферы

   по типу «Элита-Центра»;

   практически всегда дом сдается на год или полтора

   позже заявленного срока;

   необходимость делать дорогостоящую отделку;

   первые годы жизни в таком доме не очень комфортны - все соседи делают ремонт.

 

Вторичка

 

   неудобная планировка;

   старые коммуникации

   часто требуют серьезного ремонта;

   зачастую неизвестна вся история жилья.

 

Среди опрошенных нами экспертов были и те, кто обещал до конца года подорожание еще на 25%, и те, кто были более сдержанны в своих прогнозах, обещая рост на несколько процентов в месяц. - Осенью на рынке столичной недвижимости резких скачков цен не предвидится, продолжится плавное повышение цен на жилье, - считает директор киевского агентства «РЕД-Консалтинг» Илья РОДИОНОВ. - С конца лета заметно активизировался рынок в сегменте покупки-продажи жилья: риэлторы отмечают увеличение числа просмотров и сделок. Исходя из этого мы предполагаем, что рост цен продолжится, однако не превысит нескольких процентов в месяц. Но это не значит, что все квартиры будут дорожать одновременно. В разных районах динамика цен будет отличаться. Наиболее заметно будет дорожать современное жилье, а цены на морально устаревшие гостинки и хрущевки сильно расти не будут. Причиной роста цен многие эксперты называют переезд в столицу чиновников и бизнесменов с востока страны после формирования нового правительства. Естественно, этот поток со временем уменьшится. Тогда рост цен если не остановится, то существенно замедлится.

 

Пригород

 

Среди наиболее популярных городов-спутников называют Бровары, Борисполь, Вышгород, Боярку, Васильков, Вишневое, Ирпень и Обухов. Цены в этих населенных пунктах намного ниже столичных, поэтому многие покупатели предпочитают именно такое жилье. - На сегодня очень сильно вырос спрос на квартиры, которые расположены на окраинах или в городах-спутниках, - заверили нас в одном из агентств недвижимости. - Дело в том, что многим проще и быстрее доехать на работу из того же Вишневого, чем с Троещины. А когда растет спрос, увеличивается и цена. По мнению специалистов, цены в пригороде будут расти быстрее столичных. Ведь те, кто не может позволить себе квартиру в Киеве, попросту вынуждены делать выбор между недешевой столичной арендой и пока еще сравнительно доступным жильем в пригороде. Кстати, рекордный спрос на автомобили не в последнюю очередь сформирован теми, кто живет в 20-километровой зоне вокруг столицы.

 

Кому доступны кредиты?

 

Для большинства из нас единственной возможностью для покупки квартиры остается ипотечный кредит. Однако займы банки выдают не самым бедным людям. Возьмем простой пример: молодая семья хочет приобрести двухкомнатную квартиру, цена на которую сегодня колеблется в пределах 110-120 тысяч долларов. На какой кредит можно рассчитывать, имея доход 1200 долларов? Мы умышленно взяли такую сумму как среднюю для столицы, ведь, по данным властей, официальная зарплата в Киеве составляет около 1800 гривен (после вычета всех налогов останется 1500 грн.). Для семьи с двумя работающими людьми среднемесячный доход составит 3000 грн. (600 долларов). Однако, по неофициальной статистике, около 50% всех доходов населения находятся в тени - получается, что среднестатистическая семья в столице имеет доход в 1200 долларов. Естественно, этот расчет не может претендовать на абсолютную истину, но мы сможем оценить картину в целом. - При официальной зарплате 1200 долларов мы можем выдать ипотечный кредит на сумму около 50 тысяч долларов сроком на 20 лет, - заявили нам в одном из столичных банков. - Остальную сумму клиент должен внести самостоятельно. Нетрудно подсчитать, что при стоимости квартиры 120 тысяч долларов молодой семье нужно где-то взять еще 70 тысяч. При этом мы не учли в наших расчетах комиссии, которые придется отдать за оформление кредита, вознаграждения брокерам и налог при оформлении сделки. Естественно, при большей зарплате можно рассчитывать на большую сумму кредита, но даже из таких приблизительных расчетов видно: ипотека для большинства из наших сограждан до сих пор остается чем-то из области фантастики.