«Под ключ»: квартиры для ценителей времени
Сегодня незабвенный Женя Лукашин из рязановского «С легким паром!» вряд ли сможет вновь оказаться в подобной ситуации – в эпоху индивидуализма и дизайнерских решений едва ли с той же легкостью можно одним и тем же ключом открыть одинаковые двери в аналогичных квартирах с похожей обстановкой в районах-близнецах разных городов.
Однако есть категория застройщиков, которая все же возводит жилье «под ключ». Что же такое квартира с чистовой отделкой – ностальгия по прошлому или стремление рационально распорядиться своим временем, избавившись от забот по обустройству жилья?
При любом квартирном ремонте в наших
условиях самым дорогим расходным материалом
являются нервные клетки.
Стас Янковский
«Под ключ» сначала строились... Сорок лет назад строгие нормы Госкомиссии обязывали застройщиков сдавать полноценное жилье – стандартизированное, но надежное. Не все было гладко с качеством, но даже халтура эпохи «застоя», ставшая притчей во языцех и неиссякаемым источником вдохновения сатириков, померкла перед совсем уж диким своеволием времен «перестройки», когда уровень строительства снизился до вызывающего попирания норм и беззастенчивого использования наихудших материалов. После вселения в квартиру новоиспеченному владельцу приходилось переделывать все заново, исправляя ошибки строителей.
К концу 1980-х и на заре украинской независимости от сооружения готового жилья и вовсе отказались, посчитав его убыточным. Люди получали квадратные метры, ограниченные голыми стенами с черновой отделкой, вооружались фантазией и, полагаясь на собственный вкус, самостоятельно придавали квартире завершенный вид. В большинстве случаев такой сценарий характерен и для сегодняшнего времени. Вместе с тем уже со средины 1990-х жилье «под ключ» возвращается в столичный сегмент строительного рынка. После длительного перерыва первый дом с отделкой появился в Киеве по ул. Чаадаева, 2а. Квартиры в нем выставлялись на продажу даже с кухонной мебелью, но по заоблачной для тех времен цене – $ 700 за кв. м. И покупатели находились.
По данным компании «Т. М. М. », на современном рынке киевских новостроек квартир с более чем привлекательной приставкой «под ключ» насчитывается около 1%. Столь радикальный перепад свидетельствует об изменении за прошедшие десятилетия тенденций и взглядов на жилье как потребителей, так и участников рынка. Старой доброй традиции «квартиры под ключ» до сих пор придерживаются строители социального жилья (за бюджетные деньги для очередников), согласно нормативам они вынуждены выполнять все стандарты чистовой отделки. Никто не утверждает, что такие квартиры обладают идеальными характеристиками или являются пределом мечтаний будущих владельцев, но для людей с невысоким уровнем достатка стают альтернативой «голым стенам», позволяющей без лишних хлопот вселится в новостройку.
В последствии хозяева могут сделать ремонт, более отвечающий их вкусам. Совсем другой подход к отделке «под ключ» жилья бизнес-класса и выше. Это и дорогие материалы, и индивидуальная работа целого штата специалистов: инженеров, дизайнеров, проектировщиков. Если мы поинтересуемся зарубежным опытом, то увидим, что практика реализации квартир не только с полной отделкой, но даже с мебелью давно прижилась в европейском и американском строительстве.
По словам генерального директора компании «Миракс-Групп» Андрея Харива, на Западе сдача жилья «под ключ» является нормой, поскольку иностранный инвестор-покупатель спешит заселиться сразу после ввода дома в эксплуатацию. То есть, приобретая квартиру, европейцы и американцы получают готовый продукт, им остается лишь перевезти любимые книги и милые сердцу безделушки. Как объясняют специалисты, в развитых странах покупка нового жилья происходит чаще (смена работы, переезд в другой город, прочие факторы) и легче (высокий уровень доходов и доступность ипотеки).
У нас же квартира, в основном, ассоциируется со словом «навсегда», поэтому в нее и вкладывается вся душа, все силы, годы забот и значительные денежные средства. И хотя предложений готового жилья в Киеве не много, сегодня это уже больше похоже на тенденцию, нежели на исключение.
На европейский лад
Благодаря устойчивому спросу на недвижимость, современный застройщик не заинтересован задерживать сдачу дома из-за проведения отделочных работ. К тому же, помимо времени, это потребует дополнительных расходов. Еще одной причиной столь «вялого» строительства жилья «под ключ» является отсутствие каких-либо гарантий того, что покупателю, ориентированному на индивидуальный проектный подход, придется по вкусу дизайнерское решение, которое предложит застройщик. Пока в столице лишь единицы тех, кто готов приобрести квартиры с отделкой в дорогих комплексах. Такой формат более привычен для покупателей жилья эконом-класса, а в востребованном бизнес-сегменте квартиры с «голыми стенами» в ближайшие годы будут продаваться без особых проблем. Хотя на первичном рынке жилье «под ключ» встречается довольно редко, положительная динамика все же наметилась.
Покупатель сегодня уже имеет выбор, хоть и небольшой: например, квартиры в комплексах «Дельфин» по ул. Щорса, 26а; «Cosmopolitan. Парк Пушкина» по ул. Дегтяревской, 25; «Миракс-Плаза» по ул. Глыбочицкой, 43; а также все жилые проекты компании «Т. М. М. ». Что же побуждает покупателя вкладывать средства в квартиру с отделкой, и по какой причине большинство застройщиков не спешит возводить подобные объекты?
Главная положительная сторона готового жилья заключается в том, что, в идеальном случае, это – наиболее удачный вариант для быстрого заселения. По словам вице-президента ЗАО «Центрбудинвест» Олега Харченко (жилой комплекс «Cosmopolitan. Парк Пушкина»), квартиры с отделкой выгодно отличаются от квартир без таковой, прежде всего, возможностью для покупателя выбрать один из предложенных застройщиком дизайн-проектов и ряда технических решений, совместить это с оптимальным бюджетом, а также воплотить свои фантазию и творчество при оформлении жилья.
Кроме того, экономится время: самостоятельно занимаясь обустройством квартиры «с нуля», собственник неизбежно окунается в длительный процесс, который отнимает много сил. Не избежать тут и головной боли с подрядчиками – обычно за весь период ремонта их приходится менять два-три раза. В итоге работы затягиваются на год и дольше, а первоначальная смета увеличивается минимум вдвое. К тому же, как добавляет г-н Харченко, весь дом будет полностью готов лишь через пару лет. Только представьте неудобства, связанные с проведением массовых отделочных работ: постоянный вывоз строительного мусора, выпачканные лифт, площадки и холлы, перепады в работе инженерных сетей (воды, электричества, отопления). Продажа жилья «под ключ», по словам генерального директора строительной компании «Т. М. М. » Николая Толмачева, не только дает возможность заселиться в квартиру уже в течение шести месяцев, но и, благодаря профессиональному подходу строителей, реализует стремление человека к индивидуальности.
У г-на Толмачева на этот счет целая теория: «Единственный плюс жилья «с голыми стенами» – возможность самовыразиться через оформление собственной квартиры. Однако владельца, потратившего годы на ее обустройство, может ждать разочарование – в связи с быстро меняющимися тенденциями окажется, что ремонт уже морально устарел. Кроме того, я бы не хотел быть на месте тех покупателей, которые приобрели квартиры в «домах-полуфабрикатах». Один закладывает вентиляционные каналы, другой топит своих соседей из-за некачественно сделанной гидроизоляции, и подобных конфликтов – миллион! Мы же стремимся подарить своим клиентам три дополнительных года счастливой жизни. А это стоит немало».
К минусам готового жилья в новостройках можно отнести недоверие покупателей к качеству работ – на это пеняют и дизайнеры, и застройщики. И если отделка стен и потолков при возможных скрытых дефектах все же «на лицо», то надежность внутренних коммуникаций, проведенных без надзора будущего владельца, вызывает сомнения у многих. Своим опытом по созданию жилья «под ключ» поделился Николай Толмачев. Объекты, которые возводит компания с 1994 г., вводятся в эксплуатацию с полным комплексом отделочных работ в каждой квартире.
Они преимущественно относятся к верхнему сегменту рынка недвижимости. «Конечно, покупателю жилья высокого класса с качественным ремонтом надо быть готовым выложить за него солидную сумму, – говорит эксперт. – В стандартный набор отделки и оборудования таких квартир входят: плитка, сантехника, паркет, плинтусы, входные и внутриквартирные двери, радиаторы отопления с терморегуляторами; в первых проектах компании были предусмотрены также декорирование и меблировка».
Чтобы удовлетворить различные вкусы и предпочтения клиентов, но вместе с тем обеспечить каждого готовым комфортабельным жильем, ведущие строительные компании тесно сотрудничают с лучшими дизайнерскими студиями и мастерскими. Сегодня это весьма проблематично – строительный рынок испытывает недостаток дизайнерских компаний, которые могут обслужить все квартиры в высотном здании. В результате застройщикам периодически приходится работать с молодыми фирмами, еще не имеющими серьезного портфолио, которые, тем не менее, запрашивают за отделку помещений от $ 200 за кв. м.
Кроме этого, учитывая требовательность инвесторов, девелоперы должны предлагать покупателям готовых квартир дизайн-проекты как минимум пяти вариантов отделки и трех видов планировки, тем самым предоставляя хотя бы минимальный выбор, а не жесткие ограничительные рамки. Предлагая варианты отделки помещений, застройщики прибегают к проверенным временем стилевым решениям. Среди наиболее востребованных – модерн, классика, минимализм, реже – кантри. Однако сегодня все чаще встречаются модные стили hi-tech и лофт, весьма популярен, по словам экспертов, art-deco. В то же время есть прецеденты, когда в коллекции стилей застройщика появляются нестандартные решения. К примеру, для жилого комплекса «Дельфин» разработана линейка из трех оригинальных направлений: fusion, art-deco и contemporary.
Еще одним положительным моментом в строительстве жилья «под ключ» является ценовой аспект. Квартира с отделкой, выставленная на продажу на вторичном рынке, стоит ощутимо дороже, чем вариант «голых стен». При этом застройщик за счет значительных объемов работ и стандартного пакета дизайн-проектов имеет возможность выполнить чистовую отделку дешевле, чем если бы каждый покупатель проводил ремонт самостоятельно. Как прокомментировал Николай Толмачев, после отделочных работ стоимость 1 кв. м квартиры повышается минимум на $ 200.
По словам финансового директора компании Delfin Development Игоря Нощенко, ремонт 1 кв. м жилья обходится от $ 100–150, а верхняя граница напрямую зависит от возможностей и предпочтений владельца. Эксперт утверждает, что и $ 2 тыс. за кв. м – не предел. Характерный пример: в строящемся жилом комплексе «Дельфин» только лишь чистовое покрытие пола заложено в ценовой категории не менее EUR 100 за 1 кв. м. Относительно диапазона стоимости отделки с г-ном Нощенко согласен и Андрей Харив: «Бюджетный вариант (выравнивание потолков и стен, обустройство ванны и санузла, укладка линолеума и поклейка обоев) поднимет цену 1 кв. м на $ 200, а отделка класса «де-люкс» – на $ 1 тыс. – 2 тыс. На самостоятельный ремонт инвестор может потратить от 10 до 100% от стоимости всей квартиры, что сегодня – колоссальные расходы даже для очень состоятельных людей».
Ценители времени
Сейчас среди покупателей квадратных метров в новостройках формируется прослойка тех, кто ищет такое жилье, где можно будет сразу начать полноценную, не обремененную ремонтом жизнь. По словам экспертов, квартиры «под ключ» в сегментах «бизнес» и выше приобретают успешные рационалисты, которые не желают тратить свое драгоценное время на широкий круг проблем, связанных с чистовой отделкой жилья. Чаще всего это деловые люди, имеющие собственный бизнес и проводящие большую часть жизни на работе. Как правило, они не связаны семейными узами, поскольку обычно именно женщины стремятся, чтобы все в квартире отвечало их вкусу. Готовое жилье пользуется спросом и у компаний, нанимающих сотрудников из регионов или других стран – последние не намерены тратить силы и средства на обустройство временного места обитания.
Среди инвесторов в квартиры «под ключ» не мало и тех, кто планирует сдавать их в наем. Распространена ситуация, когда жилье покупают для подрастающего поколения, но пока будущие владельцы живут с родителями, квартиру сдают в аренду. Клиентам данной категории проще вложить деньги в готовую чистовую отделку, чем потратить круглую сумму на ремонт своими силами. Как еще одну причину приобретения данного вида жилья девелоперы называют инвестирование средств. Для таких покупателей это – всего лишь бизнес, их больше интересуют сроки окупаемости объекта, а не предоставленный дизайн-проект.
По следам Запада
Спустя годы квартиры с отделкой в новостройках, канувшие было в Лету, постепенно начинают возрождаться на столичном рынке недвижимости. В перспективе подобное жилье может стать существенным конкурентным преимуществом застройщиков – покупатель будет предпочитать «голым стенам» полноценный качественный ремонт с задействованием квалифицированных специалистов: архитекторов, дизайнеров и девелоперов. Как пояснил Олег Харченко, сама по себе идея квартир «под ключ» не нова, но она до сих пор не получила массового распространения. Для девелоперов это, прежде всего, обусловлено дополнительной нагрузкой на этапе передачи жилья собственнику и коммерческим риском при реализации.
«В Украине пока квартиры «под ключ» принимают с некоторым недоверием, – говорит Игорь Нощенко. – Но это совершенно нормально для относительно нового продукта на рынке. Исходя из опыта работы нашей компании, могу утверждать, что внутренняя отделка не вызывает негатива у потребителя, скорее наоборот – интерес и желание разобраться в деталях дизайн-проекта понравившейся квартиры». Застройщики предполагают, что при удачном стечении обстоятельств уже через несколько лет заполнение первичного рынка квартирами с отделкой возможно на 70%. Сегодня, увы, инвесторов останавливает неуверенность в качестве работ, а также недостаточно широкий выбор вариантов отделки. Современного покупателя больше прельщает возможность воплотить свои мечты и амбиции в оформлении жилья. Но, как показывает практика, профессионализм всегда вытесняет любительские решения, поэтому квартиры с отделкой скоро станут данностью, которую рынок с любовью преподнесет покупателю.
Юлия Лищук
