Подводные камни при сделках с недвижимостью

На некоторые моменты отечественного законодательного поля относительно операций с недвижимостью обращает внимание эксперт.

Алина Плющ - партнер, Integrites в своем блоге на building.ua ставит акценты на следующих аспектах:

1) Стоимость продажи недвижимости и стоимость ее аренды очень сильно зависят от места расположения и состояния объекта недвижимости. Однако ориентировочная разница между ценой приобретения и размером ежемесячной арендной платы такова, что приобретение недвижимости для сдачи внаем окупится, в самом лучшем случае, не ранее чем через два года. При этом следует учитывать такие риски, как риск отсутствия спроса, риск колебания рыночных цен, и риск потери арендатора (по объективным или субъективным причинам). В таком периоде вполне можно говорить о возможной невыгодности вложения средств в недвижимость - как жилищную, так и коммерческую.

2) При приобретении физлицом части недвижимости с целью получения дохода, договор о приобретении части недвижимости должен содержать условия об отсутствии прав третьих лиц, а в договоре о доверительном управлении должны предусматриваться обязательства управителя по обеспечению доходности и согласованию с собственником сдачи недвижимости в аренду.

3) Оптимальным вариантом выхода из схемы совместного инвестирования в недвижимость для физического лица будет либо продажа части в совместной собственности остальным совладельцам и переуступка им прав по договору доверительного управления, либо продажа в пользу самого агентства (с расторжением договора об управлении в части продаваемой доли в совместной собственности). В любом случае, физическое лицо должно учитывать налоговые последствия в виде пятипроцентного налога на доходы при продаже, а также затраты на нотариальное удостоверение договора (1% от суммы).

4) Налоговый кодекс Украины не предусматривает особенностей налогообложения операций с недвижимостью, переданной в доверительное управление. Согласно нормам п.170.1 ст.170 Налогового кодекса Украины, налоговым агентом для арендодателя является арендатор, а если арендатор является физическим лицом - то сам арендодатель.

5) Подведомственность правоотношений при доверительном управлении объектами недвижимости сложно определить, однако, согласно ч. 2 ст.1031 Гражданского кодекса Украины, договор доверительного управления недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации, а, согласно п.170.1.6 ст.170 Налогового кодекса Украины, раскрывать информацию о заключенных договорах аренды соответствующему органу налоговой службы обязано агентство недвижимости, которое является посредником.