Покупаем квартиру: клиент всегда неправ?

Дефицит предложения позволяет продавцам навязывать клиентам свои условия, далеко не всегда находящиеся в рамках морали. Сегодня мы поговорим о "кабальных" сделках, о тех компромиссах, на которые, скорее всего, придется идти, если вы все же приняли решение приобрести жилье именно сейчас.

 

Как рассказала "Собственнику" управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот, на сегодняшний день рынок недвижимости вернее всего было бы назвать агрессивным. Дефицит предложения заставляет покупателя квартиры быть готовым к тому, что ему придется действовать в очень жестких условиях. Вексельные схемы со сложными гарантиями, система опережающих задатков, невыгодные для клиента временные рамки оформления сделки - к этому нужно быть готовым: таковы сегодняшние условия рынка.

Правило нескольких часов

 

При покупке квартиры сейчас стоит понимать, что от вас потребуется в первую очередь способность действовать в жестких временных рамках - спрос на жилье в столице традиционно велик. Однако сегодня ситуация отягощена еще и тем, что предложение находится, без преувеличения, на рекордно низком уровне - и ограниченность во времени превращается в цейтнот, особенно если речь идет о вторичном рынке. Здесь, как правило, несколько претендентов на каждую квартиру, и счет идет в прямом смысле на часы: нужно не только подписать договор, но и оплатить его, иначе нет никаких гарантий того, что продавец не подпишет новый договор - с покупателем, который заплатит чуть больше.

 

Намного спокойнее, по словам заместителя генерального директора компании "Новая Площадь" Евгения Фетисова, ситуация на первичном рынке. "Минимальный срок, предоставляемый покупателю на оплату договора, составляет 1 день. Вообще, как правило, ситуация выглядит следующим образом: клиент платит задаток за квартиру - это может быть и $1000-2000, и 1-2% от сделки - и получает 2 дня на оформление документов. Что же касается "вторички", здесь действительно нередки ситуации, когда договор подписывается и оплачивается в течение нескольких часов - такова сегодняшняя специфика рынка", - рассказывает Фетисов.

 

Система опережающего задатка

 

Еще одним неприятным моментом, с которым приходится сталкиваться покупателю квартиры, может стать требование агентства о внесении т. н. опережающего задатка: чтобы иметь саму возможность забронировать квартиру и показать серьезность намерений, покупатель бывает вынужден внести определенную сумму, и только после этого с ним будут иметь дело. Такие кабальные условия характерны именно для вторичного рынка.

 

Впрочем, не стоит думать, что подобная практика является общепринятой. Как правило, сумма вносится все же именно за бронирование уже выбранной квартиры, с тем чтобы она не ушла другим покупателям, и затем клиент имеет возможность в спокойной обстановке сделать первый взнос. В таком качестве задаток действительно применяется практически всеми сертифицированными риелторскими компаниями, говорит пиар-директор департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов: "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая клиентом в счет причитающихся с него платежей агентству, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со статьей 380 ГК РФ, соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме". Если обязательство прекращается до начала его исполнения по причине невозможности исполнения либо по соглашению сторон, задаток должен быть возвращен; если за неисполнение договора ответственен клиент, то задаток остается у агентства. Если же за неисполнение договора несет ответственность агентство, взявшее задаток, то оно обязано уплатить клиенту двойную сумму - такая мера предусмотрена статьей 381 ГК РФ. "Впрочем, мы бы не советовали работать по такой схеме, - говорит Александр Гурьянов. - Очень велика вероятность того, что вы попадете на "черного риелтора" или компанию. Оптимальная схема взаимодействия для клиента - "нет сделки, нет комиссии".

 

"При бронировании квартиры заключается договор, и клиент вносит определенную сумму, которая свидетельствует о серьезности его намерений. При этом выбранная квартира закрепляется за покупателем. Некоторые компании бронируют квартиры бесплатно, однако в этом случае покупатель не гарантирован от того, что его объект не уйдет в другие руки", - предостерегает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов.

 

Вместо выводов

 

Одним словом, если вы приняли решение о приобретении жилья именно сегодня, вам стоит вспомнить неожиданно оказавшуюся актуальной латинскую поговорку: "Хочешь мира - готовься к войне". Можно сколько угодно говорить о том, что существующие условия невыгодны для клиента, что требования агентств выходят за рамки морали, однако вряд ли стоит надеяться на то, что что-то существенно изменится в ближайшее время. "Предложение сегодня не успевает за спросом, и неудивительно, что некоторые агентства не идут навстречу клиенту - поступать так им позволяет рынок. Скажем, ни для кого не секрет, что на автомобильном рынке покупатели записываются в очередь, и зачастую вопрос покупки решают те же несколько часов. Однако никто не говорит в данном случае о моральности или аморальности такой ситуации", - приводит интересную аналогию Евгений Фетисов.