Покупая квартиру в проектируещемся доме, стать ее полноправным владельцем можно только через несколько лет

Самой важной собственностью для наших сограждан является жилье. Если на Западе люди вкладывают деньги в акции, облигации и драгоценные металлы, то жители Украины чаще всего переводят свои гривни и доллары в квадратные метры. Видимо, сказывается традиционная нехватка и средств, и жилья. Но, согласно новому Гражданскому кодексу, для того чтобы стать полноправным владельцем квартиры или дома, необходимо пройти процедуру государственной регистрации, причем не одну. Рассказать об этом подробнее попросили заместителя директора Департамента по делам гражданского состояния граждан и нотариата Министерства юстиции Украины Татьяну Баранову.
В Киеве процедура регистрации жилья в БТИ может растянуться на две недели
- С какого момента человек, купивший квартиру, становится ее полноправным владельцем?
- Сегодня имущественные права на недвижимость, а также сделки купли-продажи квартир и домов подлежат обязательной государственной регистрации, только после этого человек может считать себя хозяином жилья. Это указано в любом договоре купли-продажи или обмена недвижимости. Но хочу отметить, что сделки и права собственности регистрируются в разных реестрах и даже разными органами.
Договор отчуждения, а именно: купли-продажи, обмена и так далее, сразу после заключения и заверения нотариусом регистрируется в Государственном реестре сделок. Эту операцию нотариус производит самостоятельно. Сегодня большинство нотариальных контор подключено к единой базе данных и проводит такую регистрацию в считанные минуты. В редких случаях, когда нотариус не подключен к единой электронной системе и не может внести данные в реестр, он обязан сразу передать информацию другому нотариусу, имеющему доступ к реестру. Кроме того, существует еще реестр наложения запрещений и арестов на отчуждение имущества. Но внести в него информацию может только нотариус.
Затем человек должен обратиться в местное бюро технической инвентаризации и зарегистрировать свое право собственности на жилье. Только после этого он становится полноправным владельцем. Согласно Закону "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений", в стране должен быть создан единый реестр прав собственности, объединяющий всю информацию, находящуюся сегодня в разных базах данных. При этом следует отметить, что эти базы данных, функционируя в единой системе органов юстиции, построены и работают на принципах взаимодействия. Таким образом, мы можем говорить о существовании единой системы регистрации прав и обременений, а преобразовать эту систему в единый реестр, как того требует закон, - дело техники. Безусловно, затрудняет процесс создания единого реестра отсутствие земельной составляющей, за создание которой отвечает Госкомзем.
Такая система еще не создана. Регистрацией права собственности на дома, квартиры и земельные участки занимаются бюро технической инвентаризации, это указано в заключительных положениях к закону.
Кроме того, существуют еще реестр наложения запретов на отчуждение имущества и реестр арестов имущества. Но обычные граждане не могут вносить туда информацию. Этим занимаются нотариусы.
А вообще, согласно законодательству, должен быть создан единый реестр, в который войдут все сведения, находящиеся сегодня в разных базах данных.
Создание единого реестра позволит упростить и ускорить работу с информацией о собственности, ее владельцах, запретах и прочем, удешевить процедуру выдачи справок, а главное - обезопасить граждан от всевозможных махинаций с недвижимостью и другим имуществом. Но проблема в том, что сегодня в стране нет единого регистратора. Первоначально созданием единой системы регистрации прав занималось Министерство юстиции, поскольку регистрация прав - это чисто юридическая функция. Система создавалась не за один год. Была проведена немалая работа - созданы компьютерная сеть, защищенная база данных, функции регистраторов выполняют высококвалифицированные юристы, которые несут юридическую ответственность за свою работу, программное обеспечение реестров соответствует мировым стандартам.
Но затем руководство страны приняло решение сделать единым регистратором Государственный комитет по земельным ресурсам. Однако эта организация пока не в состоянии обеспечить работу госреестра.
- Татьяна Ивановна, а сколько времени уходит на все эти процедуры?
- В регионах и большинстве городов весь процесс регистрации можно выполнить за день. А вот в столице на это уходит до двух недель, поскольку Киевское БТИ не подключилось к реестру прав собственности на недвижимое имущество и, соответственно, для сбора необходимой информации ему требуется намного больше времени.
- То есть человек, даже заключив договор и заплатив деньги, пока не получит документов из БТИ, хозяином квартиры не является?
- Если право собственности не зарегистрировано, он может свободно пользоваться квартирой, но вот распорядиться ею, то есть продать, подарить, заложить или обменять, не может. Согласно законодательству, для того чтобы распорядиться имуществом, либо на правоустанавливающем документе должна быть запись, удостоверяющая государственную регистрацию недвижимости, либо владельцу выдается выписка из государственного реестра.
- Но в столице процедура регистрации в БТИ может занять много времени. А если человек умрет, что будет с его имуществом? Ведь юридически он не полноправный хозяин.
- Если такое горе произойдет, то недвижимость нужно зарегистрировать на наследника. Но хочу подчеркнуть, что в этом случае он не станет сразу владельцем квартиры, а подаст документы на наследование на общих основаниях и только через полгода после смерти наследодателя сможет ее получить (если не появятся другие наследники). Но это только пока действует такой порядок. В дальнейшем, когда заработает единый реестр, регистрация будет происходить одновременно с нотариальным заверением договора.
Учитывая особенности нашего законодательства, граждане, вложившие деньги в строительство, сильно рискуют
- Какие документы нужны для выполнения всех процедур регистрации?
- Подписанный и заверенный нотариусом договор, который в течение 10-15 минут регистрируют в государственном реестре сделок, и покупателю выдают выписку. Также нотариус делает ее копию. Затем с выпиской, копией и самим правоустанавливающим документом необходимо идти в БТИ. Копия остается в БТИ, а оригиналы после регистрации возвращают владельцу. Если регистрация проводится в Киевском БТИ, то на договоре делается удостоверяющая надпись и выдается справка-характеристика. Во всех других регионах Украины человек получает на руки выписку из единого реестра прав собственности на недвижимое имущество, которая подтверждает факт регистрации. После этого процедуру можно считать законченной.
- А если квартира подарена, ее тоже нужно регистрировать?
- В кодексе указано, что все сделки, при которых право собственности на недвижимость переходит от одного человека другому, подлежат обязательной государственной регистрации, кроме договоров дарения. Они считаются действительными с момента нотариального заверения. Однако Закон "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничение" требует регистрации дарственных в реестре сделок и в реестре против собственности. Поэтому я советую людям, принимающим недвижимость в подарок, все же зарегистрировать сделку. Это позволит избежать возможных неприятностей в будущем.
- С покупкой жилья понятно, а как быть людям, которые сами построили дом?
- Для регистрации нового объекта нужно обращаться в БТИ. Там существует своя процедура учета, а государственная регистрация происходит так же, как и в других случаях. Только в качестве правоустанавливающего документа выступает акт приемки в эксплуатацию.
- Сегодня очень многие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, покупают квартиры в строящихся, а иногда и только спроектированных домах. Они являются владельцами квартир? И как регистрируется их право собственности?
- Никак не регистрируется. Есть статья Гражданского кодекса, согласно которой право собственности на возведенное недвижимое имущество возникает только с момента завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Только после этого проводится госрегистрация, и человек, вложивший деньги в строительство, становится полноправным хозяином квартиры.
Хочу отметить, что даже строительная организация не получает прав на возводимый дом, так как нигде их не регистрирует. Учитывая особенности нашего законодательства, граждане, вложившие деньги в строительство, сильно рискуют. Они практически не защищены.
Часто выстраиваются очень сложные схемы взаимоотношений между инвесторами, то есть гражданами, заказчиками, исполнителями и другими организациями. Например, земля выделена одной организации, застройщиками выступают несколько других компаний, а сбором денег занимается посредническая фирма. В случае, если строительство по какой-либо причине заморозится, людям будет очень трудно забрать свои деньги. Ведь фирма, собирающая средства и подписывающая инвестиционные договоры, не является собственником и даже распорядителем строящегося дома.
Решить проблемы, если они возникнут, можно будет только в суде. А единственный документ, который человек там предоставит, - инвестиционный договор. Но это же не правоустанавливающий документ. Сейчас в парламенте рассматривается предложение о внесении изменений в Гражданский кодекс для того, чтобы разрешить регистрацию объектов незавершенного строительства. Но когда это произойдет - сказать сложно.
- А как же себя обезопасить при покупке квартиры в строящемся доме?
- Если другого варианта, кроме приобретения жилья в новостройке, нет, то постарайтесь хотя бы выбрать известную, хорошо зарекомендовавшую себя строительную компанию. И главное, нужно тщательно проверить документы, поинтересоваться, кому решением местных властей был отведен земельный участок, кто выполняет заказ на строительство, проверить проектную документацию, на кого она оформлена. Меньше всего рисков, когда и землю арендует, и строит, и деньги собирает, и распоряжается средствами одна организация.
Сергей Курган