Покупка дешевого участка - это риск?

По экспертным оценкам, более двух третей сделок, совершающихся за МКАД, приходится именно на куплю-продажу земельных наделов без обязательного строительного подряда. Причина такой "звездности" понятна - покупатель участка может заметно сэкономить и растянуть свои затраты во времени. Сначала приобрести землю, позже - купить стройматериалы, затем - поставить дом по своему вкусу и разумению.

Однако будущие экономные земле- и домовладельцы, особенно те, кто покупает явно дешевую землю не только без подряда, но и без коммуникаций - газа, электричества, воды, а, бывает, что и без дорог, - сильно рискуют!

Ведь не исключено, что лендлорд, продавший такой участок и пообещавший "одарить" будущий поселок благами цивилизации, сбежит, оставив покупателей с носом. Речь, конечно не о профессиональных девелоперах. И не о мошенниках, поставивших посреди чужого колхозного поля автобус и "торгующих" с него этим же полем (это уж совсем уголовщина!). Мы имеем в виду малопрофессиональных людей с шальными деньгами (из нефтянки, например), которые не знали куда эти деньги девать. Чем они занимались? Набирали земли впрок, чтобы "до кучи", помимо каких-то собственных занятий, "замутить" еще и коттеджное строительство. Им казалось, что это простой и понятный бизнес. Строй, продавай, считай прибыль. Но грянул кризис, и дело не пошло. Новоявленные лендлорды решили в срочном порядке избавляться от матушки-земли - нарезали ее на кусочки и пустили в продажу. Логика этих "бизнесменов" теперь такова - первичные затраты отбить, а дальше хоть трава не расти.

Что же касается обещаний провести коммуникации "как-нибудь потом", то они так и остаются обещаниями: договор между продавцом и покупателем составляется так, что претензии никому не предъявишь.

Есть и другие варианты продаж, более честные, но не без хитрости. Например, в рекламном проспекте крупными цифрами пишется какая-нибудь соблазнительная цена сотки, скажем, 35 тысяч рублей. А меленьким шрифтом сказано, что доплатить за коммуникации вам придется еще 500 тысяч "рэ".

Или такой способ: девелоперы объявляют ориентировочную стоимость проводки коммуникаций, а точную цифру, мол, назовем попозже. Попозже выясняется, что суммы неподъемны…

Короче говоря, покупатели считают все эти "рекламные" приемчики вульгарной "разводкой", и, естественно, негодуют. Сюжет с "обманутыми дачниками" вполне себе четко прорисовался на рынке недвижимости, и нам, естественно, хотелось бы знать по этому поводу мнение наших граждан.

Очередной еженедельный социологический опрос журнал Metrinfo.Ru посвятил именно этой теме. Первый вопрос, который задали москвичам, звучал так: "Слышали ли вы о случаях обмана, когда продавцы предлагают купить участки без коммуникаций с обещаниями их провести, но не проводят?"

• Оказалось, что 45,4% опрошенных знают об этом из сообщений СМИ;
• Впервые об этом услышали 35,2% участников опроса;
• 11,1% респондентов столкнулись с этим явлением на деле (либо сами, либо их близкие);
• 8,3% - "кое-что" слышали.

Если мы приплюсуем тех, кто "кое-что слышал" к тем, кто знает об этом из СМИ, то получим 53,7% опрошенных - больше половины. А уж если учтем и тех, кто с этим сталкивался - 11,1%, то окажется, что более двух третей участников опроса так или иначе знакомы с этой неприятной проблемой.

Далее интересовали ответы на следующий вопрос: "Согласны ли Вы с утверждением, что покупать земельный участок по заведомо низкой цене - это риск получить участок без коммуникаций?".

• 86,1% участников оказались согласны с данным тезисом;
• 13% - не согласны;
• 0,9% - затруднились с выводами.

Тех, кто положительно ответил на предыдущий вопрос, спросили: "Можно ли при покупке дешевого земельного участка защититься от обмана со стороны продавца?"

• 68,8% опрошенных считают, что это можно сделать;
• 26,9% полагают, что защиты от такого обмана нет;
• 4,3% - затруднились с ответом.

Далее люди поделились с нами своими соображениями - каким образом следует защищаться от обмана, а также рассуждали о том, почему от него нельзя уберечься.

Сначала мы приведем суждения самой большой группы - 68,8% опрошенных, то есть тех, кто считает, что распознать и предотвратить обман - можно. Они советуют покупателям прежде всего посоветоваться с грамотным юристом: "подключить юриста"; "нанять адвокатов"; "внимательно заключать договор, особенно, если он написан мелким шрифтом, и обязательно привлекать юриста".

Кроме того, наши собеседники считают, что нужно не только надеяться на юристов, но и самим не плошать, и постараться как можно больше узнать о будущей покупке: "собрать информацию, поговорить с людьми"; "узнать информацию у председателя садового товарищества"; "собрать мнение людей, которые пользовались услугами этой компании"; "согласовать, уточнить, почему такая низкая цена, спросить людей"; "поехать на место, посмотреть участок"; "прежде чем покупать, нужно включать мозги, думать, проверять сделку, взвесить все за и против".

Покупателю, говорят участники опроса, надо быть и самому юридически подкованным: "собрать информацию правовую, грамотно проверить"; "надо подготовиться, подходить со знанием юридической стороны дела".

Представители этой группы говорили и о том, что сделки необходимо проводить через надежные риэлторские агентства: "обратиться в надежное проверенное агентство, по рекомендации"; "не надо покупать у прохожих, в специальной конторе надо покупать"; "надо обращаться к профессионалам по недвижимости".

Наконец, еще один совет будущим землевладельцам - покупать участки у своих знакомых, благо Россия - страна дачников.

Некоторые москвичи, участвовавшие в опросе, считают, что покупать участки по низким ценам - вовсе не обязательно нарываться на обман.

Дешевой земля может быть в силу разных причин, например - "из-за экологически непригодных для возделывания земель"; "некоторые продают по форс-мажорным обстоятельствам, ниже рыночной цены".

Теперь свое мнение нам прокомментируют люди, которые считают, что от обмана уберечься невозможно. Их довольно много, почти треть - 26,9%. Среди них - граждане с мрачным настроем, которые уверены в том, что продавцы не обмануть просто не могут: "все хотят обмануть"; "кругом обман"; "на всякие наши доводы, они найдут свои, чтобы обмануть"; "каждый человек обманывает при сделке".

Прозвучала также такая точка зрения: что надежной защитой могут быть только деньги, а если денег нет, то никакие адвокаты не спасут и не помогут.

Кроме того, люди связывали свою беззащитность с отсутствием контроля со стороны государства.

Подведем итоги. Больше половины участников опроса - 53,7% - знают или слышали об обманах на земельном рынке: когда продавцы продают участки без коммуникаций, обещают их провести и "кидают" клиентов. Плюс еще 11,1% - знают о таких случаях не понаслышке, а сталкивались с данным явлением лично или этот печальный опыт приобрели их близкие. Впервые об этом услышали 35,2% респондентов.

86,1% опрошенных уверены в том, что дешевый участок земли приобретать рискованно, это - "шанс" остаться без света, газа и воды. 13% с этим утверждением не согласились.

Но все же большинство из тех, кто положительно ответил на предыдущий вопрос - 68,8% - считают, что от обмана при сделке можно защититься. Для этого необходимо не только советоваться с грамотным юристом, но и самому "включить мозги", то есть, - постараться собрать полную информацию о будущей покупке, а также юридически подковаться. Покупателям также советовали приобретать участки через опытных посредников-риэлторов; у знакомых и друзей.

Те, кто уверен в том, что от обмана уберечься невозможно - 26,9% - полагают, что продавцы заранее настроены на обман, а без денег и без государственного контроля невозможно искать правды и защиты.

Окончательный вывод - москвичи знают об обманах со стороны продавцов при сделках с землей, но считают, что при помощи опытных специалистов, юридической подготовки и собственных мозгов от непрятностей можно уберечься.