Покупка коттеджа возле моря может окупиться за 2-3 года!
К следующему лету цены на коттеджи эконом-класса, по прогнозам компании SV-Development, в среднем могут вырасти на 30-40%, люкс-класса — на 25-30%. Причем эту тенденцию прочат коттеджным поселкам по всей Украине.
Что делает особенно привлекательными предложения в курортных регионах, где такая покупка — одновременно и выгодное вложение средств, и возможность создать райское гнездышко для отдыха…
Территория качества
Географический фактор — важная, но не определяющая причина выбора определенной территории: кому-то нравится Крым, кому-то — одесские пляжи. Конечно, вопросы о том, куда удобнее добираться и где приятнее климат, имеют значение, но, безусловно, главный вопрос — где можно найти качественный коттедж по своему кошельку. Наибольший выбор — в Крыму, который лидирует по количеству коттеджных поселков среди морских регионов страны (15 завершенных, около 10 строящихся), его догоняет Одесса (в реализации — около 15). Возле Азовского моря коттеджное строительство пока в зачаточном состоянии.
Самые дорогие, как, впрочем, и самые дешевые крымские «квадраты» — на ЮБК. В Ялте, Гурзуфе, Партените есть роскошные виллы, подчас с собственным кусочком пляжа в поселках с «полным фаршем» (катера, сауны, фитнес-центры), цена «квадрата» здесь — $3-10 тыс. А есть и домики эконом-класса по $750-850/кв. м под отделку — в Долоссах, Массандре. Однако они расположены на большем расстоянии от моря (20-30 минут езды) и предназначены исключительно для сезонного проживания. В последнее время организованное коттеджное строительство в Крыму перемещается на запад (Евпатория) и восток (Феодосия, Коктебель). Здесь строится несколько городков среднего, как по цене, так и по качеству, уровня ($1,2- 1,5 тыс./кв. м под отделку).
Под Одессой «квадрат» в аналогичных поселках стоит практически столько же — $1,1-1,5 тыс., зато коттеджи, относящиеся к классу «элит», в среднем немного дешевле ялтинских — $2-5 тыс./кв. м. Самый дешевый сегмент (до $1 тыс./кв. м) здесь практически не представлен. В Мариуполе коттеджное строительство, наоборот, началось с быстровозводимого жилья эконом-класса по $750- 780/кв. м в 15-20 минутах ходьбы от моря и раскупается пока преимущественно местными жителями.
Одесские коттеджные городки популярны не только у жителей города, но и у представителей центральных регионов, покупатели крымских коттеджей представлены в основном центральными и восточными регионами страны. Наибольшим спросом пользуются кирпичные коттеджи, даже если приобретаются для «дачного» проживания. Но их цена в полтора-два раза выше, чем у термодомов из пено- или шлакоблоков или построек из ракушечника. В теории последние неплохо удерживают прохладу летом и тепло зимой, но только в том случае, если их использовать с соблюдением всех строительных правил. Увы, таковых придерживаются далеко не всегда, поэтому даже риелторы, признавая популярность дешевых (по $750-850 за «квадрат» на дорогом курорте) домиков из пено- или шлакоблоков, неохотно добавляют: «Они некачественные».
Имея в виду то, что строители в целях экономии нередко заменяют рекомендованные клеи и штукатурки более дешевыми аналогами, недоуплотняют стены, не усиливают конструкции. «Чем толще стена, тем лучше дом, а из чего она сделана и в каком регионе расположена — не так важно», — отмечают строители. Добавляя, что риск некачественной постройки повышается, если при строительстве используются относительно новые для Украины стройматериалы, поскольку технологиями работы с ними владеют немногие. При этом большинство неэлитных коттеджей строится именно из легких конструкций, которые при несоблюдении технологий «не дышат», в результате — внутри домов влажно и душно.
Если на стоимости постройки лучше не экономить, то сопутствующие расходы вполне можно снизить. Обслуживание коттеджа в поселке (охрана, освещение, отопление в зимнее время, водоснабжение и пр.) в среднем обходится в $150-200/мес. для жилья эконом-класса и в $300-800 — для элитных объектов. Стоимость эта, естественно, будет расти с подорожанием услуг ЖКХ и повышением зарплат обслуживающему персоналу. Уменьшить эту статью расходов можно, выбрав коттедж в поселке на 200-300 домов.
Чем меньше особняков в городке, тем большими темпами в перспективе будет расти стоимость его обслуживания. Нынче масштабные коттеджные поселки разных классов строятся преимущественно в Одессе (Marine Villas, «Усадьбы в Лесках», «Лидо», «Южный Ветер»).
Удовольствие с отсрочкой
Сейчас коттеджи в городках приобретаются в основном на этапе строительства. Во-первых, потому, что готовых на вторичном рынке мало, во-вторых — цена на первичном рынке в разы ниже, что соблазняет и покупателей «для себя», и спекулянтов, планирующих перепродажу (по данным компании «Конэкс», реализация дома, купленного на стадии начала застройки поселка, после сдачи объекта приносит до 60% прибыли).
Стоимость «квадрата» в возводимых коттеджах увеличивается в среднем на 2-3% в месяц в процессе строительства, а после подключения к коммуникациям и сдачи в эксплуатацию вырастает в 2-2,5 раза. Кроме того, оплата всей суммы сразу на этапе строительства, как правило, вознаграждается 5%-й скидкой.
Но с покупкой коттеджа на этапе «голой земли», естественно, приобретаются все риски незавершенного строительства и потери вложенных средств. Сейчас при продаже строящихся коттеджей используется практически весь арсенал имеющихся схем привлечения средств покупателей с разной степенью рискованности — по договорам долевого участия (поселки «Никита», «На Восходе» — компания «Консоль»), по договору купли-продажи беспроцентных жилищных облигаций, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости («Южная Симфония» — компания «КийБуд»: одна облигация дает право на 0,01 кв. м жилья), через фонд финансирования строительства («Лидо» — ФК «Комфорт-Инвест»), по договорам покупки земли с субподрядом (Marine Villas — ЖСК Marine Builder).
«Наименее рискованный способ покупки коттеджей на первичном рынке — по договору об участии в фонде финансирования строительства. Этот способ лучше всего выписан законодательно, деньги индивидуальных инвесторов в таком случае попадают в банк, который следит за тем, чтобы они использовались по назначению.
На втором месте по рискованности — продажа земли по договору субподряда (используется часто, преимущественно мелкими застройщиками) и выпуск целевых облигаций. Рискованность облигаций в том, что жестких ограничений и контроля за их выпуском и реализацией нет», — отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу SV-Development.
Одна из ловушек, которые могут ждать покупателей коттеджей в поселках, — право собственности на землю. Судя по тем данным, которые удалось собрать, во многих строящихся коттеджных поселках земля у курортных застройщиков находится в аренде. Покупатели площадей в таунхаусах (коттеджные секции (квартиры), объединенные в один корпус и имеющие смежные стены) нередко вообще не имеют возможности получить участок в собственность и вынуждены постоянно оплачивать аренду земли.
«Земля под таунхаусами находится в аренде. Впоследствии, когда все квартиры найдут своих собственников, будет создаваться объединение совладельцев, которое сможет заниматься перезаключением договора аренды», — рассказывает Владислав Кожухов, начальник аналитического отдела ООО «Мариупольская недвижимость», о поселке «Бриз». При покупке отдельных коттеджей возможность приватизировать участок под домом после покупки здания, по закону, есть, но, согласно Земельному кодексу, каждый украинец имеет право лишь на один приватизированный участок. Так что если у покупателя коттеджа, земля под которым находится в аренде, уже есть приватизированная на его имя какая-либо другая земля, провернуть законную приватизацию повторно не удастся. Землю под коттеджем придется выкупать, что в разы повысит стоимость загородного приобретения. Остается полагаться на собственную бдительность.
МНЕНИЕ.
ВИКТОРИЯ ИВАНЮК. Директор АН «Крымская Ривьера» (Ялта)
— Сейчас наибольшим спросом пользуются таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи среднего уровня по цене $1,5-2,5 тыс./кв. м в Массандре, Гаспре, Мисхоре. Интерес есть и к экологически чистым поселкам, коттеджи в которых выполнены из оцилиндрованного бревна («Дубки», цена с внутренней отделкой — $1125/кв. м). На практике курортные коттеджи в основном используются для сезонного проживания в течение нескольких месяцев и, в понимании покупателей, не должны быть сверхкомфортными и супердорогими. В элит-сегменте цены в среднем $3,5-4 тыс./кв. м (поселок «Горный», расположенный в сосновом бору между Ялтой и Севастополем).
Покупатели, как правило, не крымчане — в основном из Киева, Донецка, Днепропетровска, России (Москвы). Россияне часто интересуются подобными предложениями, но заключать сделки опасаются из-за политической нестабильности. Сейчас коттеджное строительство в Крыму развивается под Евпаторией, Саками, Коктебелем, Феодосией.
ПАВЕЛ УЛЬЯНОВ. Руководитель инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» (Севастополь)
— Рынок коттеджных поселков на Крымском полуострове сформировался в последние четыре-пять лет. Пик строительства пришелся на 2004-2005 гг., когда на Южном берегу Крыма были построены крупные коттеджные поселки по единой концепции. Основные операторы рынка — украинские и российские компании. Украинские представлены экономически активными регионами столицы и Востока страны. Большинство из построенных сегодня в Крыму коттеджных поселков расположены на расстоянии до 1 км от моря.
К концу 2007 года, по нашим прогнозам, количество действующих коттеджных поселков Крыма увеличится до 20. Стоимость 1 кв. м в них колеблется сегодня от $1100 до $3500. На 2007 год все участники рынка прогнозировали повышение цен на коттеджные поселки, мотивируя это ростом цен на землю, дефицитом подходящих земельных участков, подорожанием стройматериалов, энергоносителей. Около 80% покупателей приобретают коттеджи для себя, хотя вложение денег в коттеджную недвижимость является сейчас одним из самых доходных.
Территория качества
Географический фактор — важная, но не определяющая причина выбора определенной территории: кому-то нравится Крым, кому-то — одесские пляжи. Конечно, вопросы о том, куда удобнее добираться и где приятнее климат, имеют значение, но, безусловно, главный вопрос — где можно найти качественный коттедж по своему кошельку. Наибольший выбор — в Крыму, который лидирует по количеству коттеджных поселков среди морских регионов страны (15 завершенных, около 10 строящихся), его догоняет Одесса (в реализации — около 15). Возле Азовского моря коттеджное строительство пока в зачаточном состоянии.
Самые дорогие, как, впрочем, и самые дешевые крымские «квадраты» — на ЮБК. В Ялте, Гурзуфе, Партените есть роскошные виллы, подчас с собственным кусочком пляжа в поселках с «полным фаршем» (катера, сауны, фитнес-центры), цена «квадрата» здесь — $3-10 тыс. А есть и домики эконом-класса по $750-850/кв. м под отделку — в Долоссах, Массандре. Однако они расположены на большем расстоянии от моря (20-30 минут езды) и предназначены исключительно для сезонного проживания. В последнее время организованное коттеджное строительство в Крыму перемещается на запад (Евпатория) и восток (Феодосия, Коктебель). Здесь строится несколько городков среднего, как по цене, так и по качеству, уровня ($1,2- 1,5 тыс./кв. м под отделку).
Под Одессой «квадрат» в аналогичных поселках стоит практически столько же — $1,1-1,5 тыс., зато коттеджи, относящиеся к классу «элит», в среднем немного дешевле ялтинских — $2-5 тыс./кв. м. Самый дешевый сегмент (до $1 тыс./кв. м) здесь практически не представлен. В Мариуполе коттеджное строительство, наоборот, началось с быстровозводимого жилья эконом-класса по $750- 780/кв. м в 15-20 минутах ходьбы от моря и раскупается пока преимущественно местными жителями.
Одесские коттеджные городки популярны не только у жителей города, но и у представителей центральных регионов, покупатели крымских коттеджей представлены в основном центральными и восточными регионами страны. Наибольшим спросом пользуются кирпичные коттеджи, даже если приобретаются для «дачного» проживания. Но их цена в полтора-два раза выше, чем у термодомов из пено- или шлакоблоков или построек из ракушечника. В теории последние неплохо удерживают прохладу летом и тепло зимой, но только в том случае, если их использовать с соблюдением всех строительных правил. Увы, таковых придерживаются далеко не всегда, поэтому даже риелторы, признавая популярность дешевых (по $750-850 за «квадрат» на дорогом курорте) домиков из пено- или шлакоблоков, неохотно добавляют: «Они некачественные».
Имея в виду то, что строители в целях экономии нередко заменяют рекомендованные клеи и штукатурки более дешевыми аналогами, недоуплотняют стены, не усиливают конструкции. «Чем толще стена, тем лучше дом, а из чего она сделана и в каком регионе расположена — не так важно», — отмечают строители. Добавляя, что риск некачественной постройки повышается, если при строительстве используются относительно новые для Украины стройматериалы, поскольку технологиями работы с ними владеют немногие. При этом большинство неэлитных коттеджей строится именно из легких конструкций, которые при несоблюдении технологий «не дышат», в результате — внутри домов влажно и душно.
Если на стоимости постройки лучше не экономить, то сопутствующие расходы вполне можно снизить. Обслуживание коттеджа в поселке (охрана, освещение, отопление в зимнее время, водоснабжение и пр.) в среднем обходится в $150-200/мес. для жилья эконом-класса и в $300-800 — для элитных объектов. Стоимость эта, естественно, будет расти с подорожанием услуг ЖКХ и повышением зарплат обслуживающему персоналу. Уменьшить эту статью расходов можно, выбрав коттедж в поселке на 200-300 домов.
Чем меньше особняков в городке, тем большими темпами в перспективе будет расти стоимость его обслуживания. Нынче масштабные коттеджные поселки разных классов строятся преимущественно в Одессе (Marine Villas, «Усадьбы в Лесках», «Лидо», «Южный Ветер»).
Удовольствие с отсрочкой
Сейчас коттеджи в городках приобретаются в основном на этапе строительства. Во-первых, потому, что готовых на вторичном рынке мало, во-вторых — цена на первичном рынке в разы ниже, что соблазняет и покупателей «для себя», и спекулянтов, планирующих перепродажу (по данным компании «Конэкс», реализация дома, купленного на стадии начала застройки поселка, после сдачи объекта приносит до 60% прибыли).
Стоимость «квадрата» в возводимых коттеджах увеличивается в среднем на 2-3% в месяц в процессе строительства, а после подключения к коммуникациям и сдачи в эксплуатацию вырастает в 2-2,5 раза. Кроме того, оплата всей суммы сразу на этапе строительства, как правило, вознаграждается 5%-й скидкой.
Но с покупкой коттеджа на этапе «голой земли», естественно, приобретаются все риски незавершенного строительства и потери вложенных средств. Сейчас при продаже строящихся коттеджей используется практически весь арсенал имеющихся схем привлечения средств покупателей с разной степенью рискованности — по договорам долевого участия (поселки «Никита», «На Восходе» — компания «Консоль»), по договору купли-продажи беспроцентных жилищных облигаций, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости («Южная Симфония» — компания «КийБуд»: одна облигация дает право на 0,01 кв. м жилья), через фонд финансирования строительства («Лидо» — ФК «Комфорт-Инвест»), по договорам покупки земли с субподрядом (Marine Villas — ЖСК Marine Builder).
«Наименее рискованный способ покупки коттеджей на первичном рынке — по договору об участии в фонде финансирования строительства. Этот способ лучше всего выписан законодательно, деньги индивидуальных инвесторов в таком случае попадают в банк, который следит за тем, чтобы они использовались по назначению.
На втором месте по рискованности — продажа земли по договору субподряда (используется часто, преимущественно мелкими застройщиками) и выпуск целевых облигаций. Рискованность облигаций в том, что жестких ограничений и контроля за их выпуском и реализацией нет», — отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу SV-Development.
Одна из ловушек, которые могут ждать покупателей коттеджей в поселках, — право собственности на землю. Судя по тем данным, которые удалось собрать, во многих строящихся коттеджных поселках земля у курортных застройщиков находится в аренде. Покупатели площадей в таунхаусах (коттеджные секции (квартиры), объединенные в один корпус и имеющие смежные стены) нередко вообще не имеют возможности получить участок в собственность и вынуждены постоянно оплачивать аренду земли.
«Земля под таунхаусами находится в аренде. Впоследствии, когда все квартиры найдут своих собственников, будет создаваться объединение совладельцев, которое сможет заниматься перезаключением договора аренды», — рассказывает Владислав Кожухов, начальник аналитического отдела ООО «Мариупольская недвижимость», о поселке «Бриз». При покупке отдельных коттеджей возможность приватизировать участок под домом после покупки здания, по закону, есть, но, согласно Земельному кодексу, каждый украинец имеет право лишь на один приватизированный участок. Так что если у покупателя коттеджа, земля под которым находится в аренде, уже есть приватизированная на его имя какая-либо другая земля, провернуть законную приватизацию повторно не удастся. Землю под коттеджем придется выкупать, что в разы повысит стоимость загородного приобретения. Остается полагаться на собственную бдительность.
МНЕНИЕ.
ВИКТОРИЯ ИВАНЮК. Директор АН «Крымская Ривьера» (Ялта)
— Сейчас наибольшим спросом пользуются таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи среднего уровня по цене $1,5-2,5 тыс./кв. м в Массандре, Гаспре, Мисхоре. Интерес есть и к экологически чистым поселкам, коттеджи в которых выполнены из оцилиндрованного бревна («Дубки», цена с внутренней отделкой — $1125/кв. м). На практике курортные коттеджи в основном используются для сезонного проживания в течение нескольких месяцев и, в понимании покупателей, не должны быть сверхкомфортными и супердорогими. В элит-сегменте цены в среднем $3,5-4 тыс./кв. м (поселок «Горный», расположенный в сосновом бору между Ялтой и Севастополем).
Покупатели, как правило, не крымчане — в основном из Киева, Донецка, Днепропетровска, России (Москвы). Россияне часто интересуются подобными предложениями, но заключать сделки опасаются из-за политической нестабильности. Сейчас коттеджное строительство в Крыму развивается под Евпаторией, Саками, Коктебелем, Феодосией.
ПАВЕЛ УЛЬЯНОВ. Руководитель инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» (Севастополь)
— Рынок коттеджных поселков на Крымском полуострове сформировался в последние четыре-пять лет. Пик строительства пришелся на 2004-2005 гг., когда на Южном берегу Крыма были построены крупные коттеджные поселки по единой концепции. Основные операторы рынка — украинские и российские компании. Украинские представлены экономически активными регионами столицы и Востока страны. Большинство из построенных сегодня в Крыму коттеджных поселков расположены на расстоянии до 1 км от моря.
К концу 2007 года, по нашим прогнозам, количество действующих коттеджных поселков Крыма увеличится до 20. Стоимость 1 кв. м в них колеблется сегодня от $1100 до $3500. На 2007 год все участники рынка прогнозировали повышение цен на коттеджные поселки, мотивируя это ростом цен на землю, дефицитом подходящих земельных участков, подорожанием стройматериалов, энергоносителей. Около 80% покупателей приобретают коттеджи для себя, хотя вложение денег в коттеджную недвижимость является сейчас одним из самых доходных.
